摘 要
近年来， 随着我国房地产行业的兴起和快速发展，出现了一种新的房屋销售制度——商品房屋预售制度。它是指开发商在房屋尚未建成时，就把楼宇分成各个单位（以图纸标明）来预售给客户，此时先预收首期付款，建筑期中再收一部分，待楼宇竣工并可以交付过户时再由购房人交足剩余部分的款项。
相对于一般的现房买卖，也称之为期房买卖。由于商品房销售在我国属于一种新鲜事物，立法中存在空挡，实践中存在许多模糊认识，理论界也对一些问题争论不休，因此商品房销售市场较为混乱，纠纷层出不穷，本文就商品房预售合同性质、预售商品房抵押、转卖和预售过程中常见的纠纷及其处理进行简单探讨。
作为一种新兴制度，因立法规定的不足和实践经验的欠缺，在房屋预售中有一些基本问题认识不清。
笔者试图依据现行法律、法规，结合基本法理，参考境外先进经验，对预售商品房设立抵押的三种情况进行了分析，提出开发商设立抵押应建立登记备案制度和设立严格的条件限制；同时笔者认为应对预购人进行权利保护，并简述商品房预售中常见的纠纷，针对不同情况提出了不同的处理意见。
关键词：商品房屋预售制度 预售合同性质 销售过程中常见纠纷 处理意见
目 录
一、预售合同的法律性质……………………………………………………………………1
（一）预售合同是买卖合同…………………………………………………………………1
（二）预售合同不是分期付款买卖合同……………………………………………………2
二、预售商品房的抵押问题…………………………………………………………………2
（一）房地产开发企业对预售商品房设立的抵押………………………………………………2
（二）购买方对预售商品房设立的抵押……………………………………………………3
（三）双方重复抵押…………………………………………………………………………4
三、对预购人权利保护的问题………………………………………………………………4
（一）行政管理方面…………………………………………………………………………4
（二）合同法保护措施………………………………………………………………………5
（三）物权法保护措施………………………………………………………………………6
四、预售商品房的纠纷问题…………………………………………………………………6
（一）标的瑕疵纠纷及其处理………………………………………………………………6
（二）交付不能或不能如期交付纠纷及其处理……………………………………………7
参考文献………………………………………………………………………………………8
