目 录
摘要
1.人的居住需求和住房保障制度的意义
1.1居住需求的层次性
1.2建立住房保障制度的意义
2.我国城镇住房保障制度实施中存在的问题及原因
2.1我国城镇住房保障制度已取得的成就
2.1.1住房公积金制度已取得的成就
2.1.2经济适用房已取得的成就
2.1.3廉租房制度已取得的成就
2.2我国城镇住房保障制度实施中存在的问题
2.2.1住房公积金制度
2.2.2经济适用房制度
2.2.3廉租房制度
3.解决我国城镇住房保障制度实施中存在问题的对策建议
3.1完善城镇保障性住房的公共政策方面的建议
3.1.1建立健全城镇住房保障制度的法律法规
3.1.2进一步完善城镇住房保障制度的金融政策、财政政策
3.1.3进一步完善城镇住房保障的土地政策
结语
参考文献
致谢
内 容 摘 要
住房是人类最基本的生存资料，关系到人们的基本生存需求和整个社会的安定，这一点从上世界中旬就已经得到国际社会的公认。每一个人都有权力拥有一个于他和他的家庭都足够的生活水平，包括足够的食物、衣物和住宅，同时可以不断地改善其生活条件。
对于中、低收入阶层，特别是贫困阶层来说，住房支付能力通常不足，没有政府的帮助，他们很难解决居住问题或改善居住条件。正因为如此，世界各国政务无一例外，都在不同程度上为中、低收入阶层解决住房问题提供帮助。
城镇住房保障制度及对策研究
1、 人的居住需求和住房保障制度的意义
1.1居住需求的层次性
随着我国市场经济体制的建立和工资制度的改革，多种生产要素参与市场分配，在促进社会生产力发展的同时客观上也造成了对居民收入差距的扩大。因此，收入的差别就产生了居住需求的差别和层次性。我国目前的居住需求可以分为三个层次：一是基本居住的需求，即对居住、交通、卫生等生活服务和有安全保障的基本生活空间的需求。目前我国具名的居住需求已经超过了简单的一套住房的水平，对住房内部和外部空间与生活有关的基本功能都已经产生需求；二十舒适性需求，即对室内及小区设施服务的舒适性的需求，追求一种优美宜人的理想空间；三是发展性的需求，即对居住低的文化、教育、体育等设施及高质量的富有个性的文化氛围的需求。
居住需求的差别需要政府在城市建设、房屋发展规划方向承担起政府公共政策服务的智能，特别是在我国人口密集、居民构成负责的大中城市。高收入人口的居住需求可以通过市场来满足，而中低收入人口的居住需求则必须纳入国家住房保障的政策范围之内。低收入群体在住房上的主要需求特点就是追求“低成本住区”。所以一般来讲，低收入人人口的通勤距离要比高收入人口近得多。
1.2建立住房保障制度的意义
住房作为生活必须品，是人类赖以生存的必要物质条件。人类文明的进步，人人生而平等，每个人都享有最基本的“生存权”，从而决定了世界上各个国家和地区都有责任和义务使自己的人民“安居乐业”。房屋的昂贵性和生活必需品属于决定了每个国家都会有一部分人无法通过市场交换来获得房产，而只能居住在设施简陋的房屋中。住房问题的本质在于一个社会和国家无论多么富裕，都在某种程度上存在着贫困家庭的低支付能力与住宅的昂贵性之间的巨大鸿沟。因此实施和建立住房保障制度是目前必须的。
2、我国城镇住房保障制度实施中存在的问题及原因
2.1城镇住房保障制度的内涵
城镇住房保障制度是国家或者政府为了满足城镇弱势群体的居住需求而采取的相关政策措施的总和。是国家或政府动员多方力量利用行政权力对公共住房的工给、需求、流通和消费等过程进行功能与、协调和引导，具有经济福利性。它实质上是一种在住房领域内实行的社会保障制度，是社会保障制度的重要组成部分。
我国城镇住房保障制度主要包括了三个子制度，分别是住房公积金制度、廉租房制度和经济适用房制度。
2.1.1住房公积金制度已取得的成就
住房公积金制度与1991年在上海率先引进，取得了一定的成就，继而在全国推广。
在过去，我国的住房公积金制度在住房该和中发挥了举足轻重的作用。截至1998年底，我国全部225个地级以上城市，443个县级市和相当一部分县（镇）建立了住房公积金制度。成立住房公积金制度的职工覆盖面，东部地区达80%，中部地区60%，西部地区50%。经过十余年的努力，城镇住房公积金制度取得了显著的成效，第一，住房公积金的覆盖面不断扩大，从原来的政府调控为主扩大到企事业单位、私营企业等。第二，住房公积金的归集额增长快速，缴交率有初期的占工资的3%~5%调整为占工资的5%。因为缴存率的提高加速了住房公积金的归集额的速度。截至2008年底，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，同比增长了27.54%，世纪缴存职工人数为7745万忍耐，住房公积金提取总额、个人贷款发放总额只和为19195.37亿元，住房公积金制度已经成为住房保障领域的一项重要政策。
2.1.2经济适用房已取得的成就
从1998年住房体制转轨，标志着福利分房制度的结束，经济适用房制度也逐渐进入了中国城镇居民的视野。从1994年《城镇经济适用房的管理办法》，第一次明确提出经济适用房是由政府提供政策优惠，限定建设标准、面向中低收入家庭住房困难家庭，价格低于市场商品住房价格的住房；接着在2008年的经济适用住房开发贷款管理办法明确了经济适用住房开发贷款的定位，规范了借款期限和借贷管理。这十多年来，经济适用房制度在不断的完善，在中国住房改革的历史上发挥了举足轻重的作用。经济适用房的推出在一定程度上抑制了房价，同时拉动了住房消费。经济适用房制度的实施扩大内需刺激消费，进一步推动了城镇住房体制的改革，对解决城镇弱势群体住房困难发挥了积极的作用。
2008年全国完成经济适用房投资额970.9亿元，新动工经济适用房面积5000多万平方米，经济适用房销售面积3627.25万平方米。表格1位2005年—2008年全国经济适用房建设相关情况。
表格 1 2005—2008年全国经济适用房建设相关情况
年份
本年完成经济适用房投资额（亿元）
新开工经济适用房建筑面积（万平方米）
经济适用房销售面积（万平方米）
2005
519.2
3513.4
3205
2006
696.8
4379
3337
2007
820.9
4810.3
3507.5
2008
970.9
5621.86
3627.25
2.1.3廉租房制度已取得的成就
廉租房制度于1998年在《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》首次被提出，其后党中央、国务院高度重视廉租房建设，多次颁发相关的法规完善廉租房住房制度。廉租房在城镇低收入群体保障制度方面占有主体地位，在一定程度上调节了城镇收入差距，缓解了贫富分化带来的矛盾，同时，建立廉租房制度有利于社会的和谐稳定。
2.2我国城镇住房保障制度实施中存在的问题
2.2.1住房公积金制度
住房公积金制度作为住房改革的核心内容之一，通过近十余年对住房公积金制度的调整，住房公积金制度在各个相关的领域取得了显著的成效。但是当前的住房公积金制度仍然面临着一些问题：
第一、住房公积金制度保障范围较窄
首先在实际运作中，制度设计的目标人群与实际收益人群存在差异。政府出台住房公积金政策的本意在于为城镇职工购买经济适用房或者商品房，以及建造、大修自住住房时提供支取自己账户资金、低息和免税的政策性贷款等金融支持。然而，由于住房公积金需要职工所在单位和职工共同缴纳，这使得无业人员、进城劳务工人员、自由职业者没有包括在制度的保障范围内，进而无法享受申请住房公积金所带来的优惠政策，而这些被排除在外的大多数人员大都是基本需要帮助的中低收入群体。这样一来，住房公积金的享受对象反而只存在于那些单位效益好、收入较高且稳定的非中低收入群体：其次全国公积金缴存的职工数低于缴交城镇养保险的职工数一半。主要是因为：第一，一部分外商企业、私营企业由于各种原因不愿意为职工缴纳住房公积金；第二，现在一部分单位实行聘任制，对聘用的员工不予缴存公积金，只对编制内的正式员工缴存住房公积金。因此正式这些原因，我国住房公积金制度保障范围缩水，与住房公积金政策的初衷是有差异的。
第二、住房公积金资金使用效率较低
住房公积金使用方式单一造成住房公积金使用效率不高，我国住房公积金制度具有专款专用的特点，一方面，住房公积金投资渠道单一，少部分用于购买国债，大部分用于发放个人住房贷款，这就造成在高收入人群和中低收入人群在住房公积金使用不公平现象的发生，能用住房公积金贷款一般都是高收入人群，而中低收入人群购房困难，既不能想用低贷款利率，也要低利率的强制储蓄的利息损失；另一方面，使用条件严格，只有在购买，建造，大修自住房时，就可以申请住房公积金贷款了，其他情况下职工是不能将公积金提前取出用作别的用途的。
第三、住房公积金制度的管理机制不完善
住房公积金管理中心归属于地方政府或其他部门和单位，具有金融性质，本身所设定的性质是成为一个不以盈利为目的的独立事业单位，而实际运行中却背道而驰。而且住房公积金制度的建立于当地经济的发展水平有很大的一个关系，在经济发达地区，使用住房公积金贷款的比较多，甚至出现资金不足的现象，而相反的经济欠发达的地区，使用公积金贷款的人少，造成大部分公积金闲置。
2.2.2 经济适用房制度
经济适用房制度是具有保障性质的住房制度，但在实施过程中出现了一些问题，主要是：
第一、经济适用房房源渠道单一
我国的经济适用房是由政府供地和房产地开发商建设合理提供。由于房价的日益攀升，广大的中低收入家庭的住房需求就难以保障了，当地经济适用房房源渠道单一主要是因为：首先经济适用房供应量不足很大原因是与的政府的积极性相关。由于部分地方政府对经济适用房的建设不够重视，导致了近几年来经济适用房的投资总量占房地产总投资的份额在持续减少。
第二、政府监管不到位，经济适用房建设缓慢
政府监管的不到位致使经济适用房规划、质量、成本方面不规范。经济适用房的开发建设中，住房政策和制度不够透明化和信息化，对经济适用房房地产开发商的项目没有进行全过程监管，使得经济适用房在实施中偏离了“经济”轨道。
第三、缺乏经济适用房用地规划计划
我国经济适用房缺少用地的规划计划，造成经济适用房标准模糊，用地规划盲目，经济适用房用地供应滞后，布局不合理的问题。经济适用房选址偏远，因为房价的高低和所处的地理位置有很大的关系，一般地段好的房价要比地段偏的房价高很多，政府从成本考虑，自然不会将经济适用房建设在地段优越的地盘。最后使得经济适用房在实施过程中脱离了“适用“的轨道。这样不利于社会的和谐，更不利于城镇长远发展。
2.2.3 廉租房制度
我国城镇廉租房制度至出台以来，从无到有，取得了一定的进展，但从总体上看，我国的廉租房建设还处于起步阶段，仍然存在着诸多的缺陷和问题，主要是：廉租房制度金融政策问题突出，有效的金融政策是建立廉租房制度的基础。问题体现在以下两个方面：首先资金来源渠道单一，廉租房制度建设的资金主要是依靠政府投资和公积金收益，但是银行贷款作为廉租房建设的主要渠道未能发挥应有的作用，各商业银行从“三性”，即安全性、盈利性、流动性考虑，尚未启动廉租房的信贷投放。其次缺少专门的金融机构，目前我国存在一部分的地方性、规模小的金融机构，没有专门的依托，没有一些政策支持，尚未建立起完善的住房中介系统。
3.解决我国城镇住房保障制度实施中存在问题的对策建议
3.1完善城镇保障性住房的公共政策方面的建议
3.1.1建立健全城镇住房保障制度的法律法规
在法治社会，只有法律才能明确各方的权利义务。以法律来规划城镇住房的保障标准、保障主体、保障方式、监管机构和违法所要接受的惩罚等，做到有法可依、违法必究。
我国在保障性住房方面的法制建设远远滞后于现实的发展需求，已严重影响了住房市场的可持续发展。因此，应考虑在短期内出台一部专门的关于住房问题的法律——《住房保障条例》（虽然列入2008年国务院立法计划，但时至今日仍没有出台），从法规上明确规定住房保障所涉及的对象、标准、管理机构、资金来源，以及对骗取保障优惠等违法违规行为的处罚措施等基础性内容，而后在进一步考虑制定《住宅法》。只有制定出《住宅法》，才能以法律形式来保障没一个公民的基本居住权，实现住房上的相对公平。
3.1.2进一步完善城镇住房保障制度的金融政策、财政政策
第一、完善城镇住房保障的金融政策
住房金融可以提高居民住房消费的能力，是住房保障制度前进的动力。发达国家如美国政府积极鼓励各类金融机构参与住房建设，日本独创了住房金融公库模式来解决日本国民的住房问题。我国应该通过不断创新金融制度，建立适合我国住房保障制度的金融体系。
第二、完善城镇住房保障的财政政策
首先扩大城镇住房保障的资金来源，财政政策是政府为解决住房困难群体的基础，但是资金来源不稳定。在筹集住房保障金时，以“财政为主，多渠道筹集”为基础，可以考虑从以下几个方面筹集：1、通过发行国债来筹集资金；2、通过发行彩票来筹集资金，这样既可以吸收社会上的闲置资金，又可以减轻政府负担。其次明确政府在保障性住房的地位，由于经济发展快速，房价攀升很快，越来越多的居民很难通过自身来解决住房问题，而政府毋庸置疑的承担起了保障性住房建设的职责。
3.1.3进一步完善城镇住房保障的土地政策
进一步完善城镇住房保障的土地政策，就必须保障城镇保障性住房的用地总量、质量。完善城镇住房保障的土地政策在住房改革中起着重要的作用，但是，随着近年来保障性住房建设力度的加大，而城镇住房保障的土地政策却远远滞后，缺乏明确的规划与定位。为此，应该努力做到：
第一、构架合理的城镇保障性住房的规划布局，政府土地管理部门必须按照一定的标准，对本城镇的所需要的保障性住房的数量和结构有一定的了解和规划，更加了解调查的情况来保障性住房用地比例。其中也要计划好廉租房、经济适用房等保障性住房之间的比例，为以后的保障性住房建设提供一个硬性指标。特别是对保障性住房需求很大的地区，应该严格控制高档商品房、其他商业用地的供应，用来增加保障性住房的供应。
第二、进一步优化城镇保障性住房的土地供给。目前，城镇保障性住房一般都建设在郊区地段、无形中增加了受保障群体的经济负担。为降级受保障家庭的生活成本，土地管理部门应该讲经济适用房尽可能安排在交通方便、设备齐全的地方。
第三、改革土地征用制度。要改革土地征用办法、补偿标准和补偿方式，明确界定好政府土地征用范围，健全失地居民的社会保障制度，政府部门应该承担起拆迁赔偿的责任，尽量减少土地供应成本。
第四、探索土地出让、转让制度。进一步完善土地招标和拍卖制度，以减少划拨用地、取消协议出让土地等扰乱市场行为：对房地产开发商已获得的土地应限期开发完成、限期上市，防止恶意囤地、囤房等不良行为。
结语
随着经济快速发展、城镇化进程的加快，城镇住房保障问题也相伴随产生，在市场机制下，城镇中低收入居民无法依靠自身的力量去解决住房问题，就必须依靠政府建立和完善城镇住房保障制度。科学、高效、公平的城镇住房保障制度的建立，促进了社会主义和谐社会的建立。
解决我国城镇住房困难局面的住房问题需要多方面的努力，涉及很多方面，因此解决起来不是很顺畅。但我坚信，随着党中央依法治国方略的贯彻落实，最终都会促进具有中国特色的保障性住房体系的丰富与发展，定走向良性发展的方向。
参 考 文 献
提示：在此处撰写资料来源（请删除本行提示信息后再写入相应的部分）。
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