目 录
一、 实行全民住房保障政策问题
我省实行全民住房保障政策问题
我省经济适用住房政策
明确思路建立符合我省实际的住房供应体系
制定符合我省实际的经济适用住房办法
多渠道解决财政供养人员的住房困难问题
调整、加大经济适用住房建设计划
对保障性住房的规划、建设、分配等管理作出了明确规定
保障房建设情况
二、保障性安居工程实施情况及存在问题
1. 廉租住房制度建设情况
2. 经济适用房建设情况
3. 农垦住房建设（危旧房改造）情况
4. 农村危房改造情况
5. 存在的主要问题
三、我省住房保障规划
1. 廉租住房
2. 经济适用住房
3. 农垦危旧房改造
4. 农村危房改造
四、政府投入及资金管理
五、政府相关部门的职能作用
六、实施目标责任管理加强监督指导
七、不能把住房补贴与解决保障性住房混为一谈
八、关于尽快确认中低收入的标准
九、农村居民利用宅基地自行建房问题
十、保障性住房销售价格和上市交易问题
内 容 摘 要
一、 我省实行全民住房保障政策问题
（一）国家住房保障政策。1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），要求建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。2007年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），将经济适用住房和廉租住房保障对象均调整为城市和县城镇低收入住房困难家庭。
从国家住房保障政策来看，我国实行的是多层次的住房供应体系，即对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。住房保障对象原来仅限于中低收入家庭，后来调整为仅限于低收入家庭。对于其他收入家庭，由其自行到市场上购买、租赁商品住房解决住房问题。这主要是从目前我国仍属发展中国家、经济发展水平仍相对落后、政府财力有限的现实情况去考虑的。
（二）我省经济适用住房政策。国家已将经济适用住房保障范围由中低收入家庭调整为低收入家庭。因此而造成的问题是，限制单位集资建房后，既买不起商品房，又不符合廉租住房条件，包括中低职级公务员、教师、医务人员、国企职工在内的中等偏低收入本省居民家庭，即所谓的“夹心层”，失缺解决住房问题的有效途径。为此，省政府办公厅2009年2月印发的《海南省经济适用住房管理实施办法》（琼府办[2009]31号）将我省经济适用住房保障范围扩大为本地城镇低收入及中等偏低收入住房困难家庭。按统计部门统计的口径，中等偏低收入以下家庭约占城镇家庭总数40%。这将使我省更多的家庭能享受到住房保障政策。
（三）明确思路建立符合我省实际的住房供应体系。《海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》（琼府[2008]74号）要求用3年时间，使中低收入家庭的住房条件得到明显改善，努力实现我省城镇居民人均住房建筑面积年均增加1平方米。海口、三亚市以供应限价商品房和经济适用住房为主，结合发放住房补贴，进一步解决职工居民的住房问题。其余市、县以经济适用住房为主，采取多种形式解决职工居民住房问题。
（四）制定符合我省实际的经济适用住房办法。为解决“夹心层”的住房问题，今年2月《海南省经济适用住房管理实施办法》（琼府办[2009]31号）作了多项“突破”。一是扩大经济适用住房的保障范围，使“夹心层”可以购买经济适用住房。第十二条规定“经济适用住房供应对象是低收入及中等偏低收入住房困难家庭。”二是考虑“夹心层”的实际购房需求，合理增加经济适用住房的套型建筑面积。第十条规定“经济适用住房原则上以中小套型为主，参照我省职工住宅建筑面积标准适度控制建筑面积。”三是将原集资合作建房方式纳入经济适用住房办法。第八条规定“分散建设经济适用住房是指整合现有单位土地资源、危旧房改造等方式获得建设用地，个人出建安成本，单位资助公共部分，政府减免有关税费，由住房保障主管部门统一项目审批、统一组织建设实施、统一供应对象的建设方式。”
（五）多渠道解决财政供养人员的住房困难问题。省建设厅始终坚持将财政供养人员的住房作为重要的民生问题，下发了《海南省建设厅关于现阶段解决中低级财政供养人员住房的指导意见》（琼建监管[2008]133号）。要求海口、三亚加快建立职工住房补贴制度并按商品化运作方式统一组织建设一定规模的限价商品住房；鼓励除海口、三亚外的县（市）政府统一组织建设职工住房，解决县城镇未享受过政策性住房优惠的财政供养人员住房困难问题；对乡镇职工的住房问题，提出以满足职工基本住房需要为原则建设周转住房，租金标准按维修费和管理费确定。
（六）调整、加大经济适用住房建设计划。2008-2012年经济适用住房建设年度计划已随《海南省人民政府关于解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》一起印发公布。计划2008-2012年共投资393041万元，建设46596套、361.56万平方米的经济适用住房。为实现我省城镇居民人均住房建筑面积年均增加1平方米的目标，我们加大了2009年经济适用住房建设计划，2009年将投入306190万元，建设24050套、193万平方米经济适用住房。
（七）《海南省保障性住房管理暂行办法》对保障性住房的规划、建设、分配等管理作出了明确规定。《办法》规定，保障性住房建设项目应当根据城市规划，做到科学规划、合理布局，充分利用储备土地、闲臵土地、产业结构调整土地。保障性住房的建筑设计必须符合节能、省地、环保要求，明确合理密度和适当的容积率。保障性住房项目，容积率原则上不低于１．２，海口、三亚等中心城市的保障性住房容积率一般应当高于１.5。《办法》指出，保障性住房项目必须严格按照有关规划建设管理的规定程序报批、建设，不得变更批准的项目规模、套型结构和用途。保障性住房建设坚持中小套型为主，廉租住房以５０平方米以下为主，公共租赁住房以６０平方米以下为主，经济适用住房以６０平方米左右为主，限价商品住房以９０平方米以下为主，最大不超过１２０平方米。
（八）海口市保障房建设情况：截至目前，海口市已分期分批开工建设保障性住房项目17个，建设住房21177套，建筑面积190万平方米，已开工套数占今年省政府下达该市任务指标套数的133.62%。今年以来，海口市将保障性住房建设列为“一号民生工程”，按5月底开工一批、9月底前全部开工两个时间节点有序推进。5月底前开工建设第一批保障性住房项目12个共计10792套，建筑面积92.8万平方米，其中，福秀小区第三期360套廉租房项目，累计完成工程量投资占总投资的14.5%;福秀小区510套经济适用房项目，累计完成工程量投资占总投资的35.86%;南江花园1006套经济适用房项目，累计完成工程量投资占总投资的17.6%。9月开工建设第二批保障性住房项目5个共计10385套，建筑面积97.27万平方米。二、我省保障性安居工程实施情况及存在问题
2007年12月全省城镇住房工作会议以来,尤其是2008年第四季度新增中央投资计划实施以来,我省以廉租房为重点的保障性安居工程建设工作积累了一些经验，取得了明显成效，但也存在一些问题。
（一）廉租住房制度建设情况。截至2009年4月底，全省累计已通过廉租住房保障的低保家庭15532户，其中租赁补贴13840户、实物配租1497户、租金核减195户。累计已发放租赁补贴13840户、50385人、2355.39万元，基本做到应保尽保。
我省2008年计划建设廉租住房5250套、26.3万平方米。截至2009年4月底，实际新建、改建廉租住房5353套、29.06万平方米已开工，其中1370套、7.2万平方米已竣工。 我省2008年第四季度新增计划新建廉租住房8070套、40.35万平方米，总投资6.05亿元，其中中央投资1.24亿元。截至2009年4月底，己开工4268套、22万平方米，已完成投资18403万元，占计划总投资的30.4%，占中央投资的148.4%。
我省2009年计划新建廉租住房3700套、18.5万平方米，总投资27750万元，其中中央投资6000万元。该计划4月才分解下达各市县，目前绝大多数市县仍属于筹建阶段。 （二）经济适用房建设情况（不含农垦）。我省各市县2008年计划新建经济适用住房15026套，105.52万平方米。截至2009年4月底，已开工12442套、131.19万平方米,完成投资128862.6万元。其中1974套、21.23万平方米已竣工。
我省各市县2009年计划新建经济适用住房24050套，193.24万平方米，计划总投资306190万元。截至2009年4月底，已开工2658套、25.57万平方米，分别占计划的11%和13.2%；已完成投资17014.8万元。占计划总投资的5.5%。 （三）农垦住房建设（危旧房改造）情况。2008年四季度新增计划改造危房5333套、353583 平方米、下达投资8000万元，其中中央投资4000万元，农垦总局配套4000万元。截至2009年4月底，5333套、401372平方米均已开工，完成投资38212.3万元。
2009年计划改造危房46667套、280万平方米，投资28.7亿元，其中中央投资3.5亿元。截至2009年4月底，已开工18407套、148.7万平方米，已完成投资67640万元。其中3861套、32.9万平方米已竣工。
（四）农村危房改造情况。2000年以来，全省共投入各项资金约2.5亿元，完成改造面积855.38万平方米，解决农村困难户约14.5万户，受益人口72.5万人。
2009年计划完成农村危房改造1.61万户，总面积128.8万平方米，总投资12.88亿元，申请国家补助资金3.864亿元。
（五）存在的主要问题。一是廉租住房和经济适用住房土地落实问题。二是廉租住房市县配套资金缺口问题。 从目前我省保障性安居工程实施的情况来看，我省要完成住房保障规划和年度计划建设任务存在困难，距离我省实行全民住房保障政策的目标也有一定的差距，还有很多的工作要做。各地应根据实际情况有计划、有步骤、分阶段地去实施，应提前通过城市规划和财政预算预留土地和配套资金，做到“未雨绸缪”。同时需要各级政府及部门上下一心，加强协调，形成合力，及时解决工作中遇到的新矛盾和新问题，共同做好这项工作。 三、我省住房保障规划
（一）廉租住房。2009-2011年共计划新增廉租住房（包括新建、收购、改建、租赁）24400套，新增发放租赁补贴6000户，累计发放租赁补贴17000户。其中2009年新增廉租住房4400套（其中新建3700套），新增发放租赁补贴2000户，累计发放租赁补贴14300户；2010年新增廉租住房10000套，新增发放租赁补贴2000户，当年实际发放租赁补贴15000户；2011年新增廉租住房10000套，新增发放租赁补贴2000户，当年实际发放租赁补贴17000户。
（二）经济适用住房。2008-2012年我省计划建设经济适用住房51851套、378万平方米。（三）农垦危旧房改造。按省农垦总局危旧房改造工程规划,2009-2011年计划改造危旧住房140383套、842.3万平方米, 投资86.3亿元。
（四）农村危房改造。我省需要进行危房改造的困难群众家庭为71816户，危房总面积约598.64万平方米，改造所需资金总额约59.864亿元。计划利用5年时间完成全省农村住房困难群众家庭危房改造任务。
根据我省住房保障规划，各市县今后几年每年都将划拨一定数量的土地用于廉租住房和经济适用住房建设，农垦和农村还将进行危旧房改造。提案第三条建议措施“大力推进政策性住房建设进度。在全省各城镇建设用地中，每年无偿划出一定比例的土地用于保障住房建设”和第七条建议措施“建设一批廉租住房，解决目前买不起政策性保障住房群众的住房困难”将得到落实。 四、我省政府投入及资金管理
（一）2007年以来，各级财政对廉租住房建设的投入很大。截至2009年3月底，各市、县累计筹集廉租住房资金共60222.63万元，其中财政预算资金20559.29万元，土地出让净收益17775.2万元，公积金增值收益732.64万元，社会捐赠943万元，其他20212.5万元。中央和省财政投入各项专项补助资金85276万元，其中中央财政补助我省廉租住房制度建设各项资金38996万元，中央财政补助农垦危旧房改造资金35000万元，省财政补助各市县廉租住房制度建设11280万元。另外，中央财政安排给我省的2009年廉租住房保障专项补助资金12720万元也即将到位。
（二） 为规范廉租住房保障资金管理，提高廉租住房保障资金使用效益，确保廉租住房保障资金专款专用，省财政厅转发了财政部制定的《廉租住房保障资金管理办法》（财综[2007]64号）。在廉租住房制度建设审计、检查工作中，各级、各部门都将加强资金管理作为主要的工作内容之一。 五、政府相关部门的职能作用
（一）为贯彻国务院进一步扩大内需、促进增长、加快建设保障性安居工程的重大战略决策，加大监管力度，保证我省保障性安居工程建设顺利实施，12月4日省政府办公厅印发《关于成立省保障性安居工程建设工作领导小组的通知》，成立了保障性安居工程建设工作领导小组，该小组由姜斯宪副省长任组长，省住房和城乡建设厅、省发展与改革委员会、省财政厅、省监察厅、省民政厅、省国土环境资源厅、省统计局、人民银行海口中心支行、省农垦总局等相关部门为领导小组副组长成员单位。今年4月，姜斯宪副省长在全省保障性安居工程工作会议上要求各市县相应成立保障性安居工程工作领导协调机构。
（二） 11月28日，省建设厅组建省保障性安居工程建设工作领导小组办公室。办公室主任由厅长、厅党组书记李建飞担任，副主任由副厅长、厅党组成员向多银担任；办公室内设组织计划组、规划设计组、施工招标组、质量（进度）监督组、造价控制组、综合（宣传）组共6个小组，具体负责实施、指导工作。
六、实施目标责任管理加强监督指导
（一）省政府办公厅印发的《关于做好城镇廉租住房制度建设年度工作目标责任考核的通知》要求，每年由省人民政府负责人与市县人民政府负责人签定廉租住房工作责任书，实施目标责任制管理。目前省政府与各市县政府已签订2007、2008年度的责任书并组织了考核。结合新增中央投资建设项目任务，2008年四季度新增计划和2009年度廉租住房建设的责任书也已签订。今后，实施目标责任制管理的范围将由廉租住房扩大到包括廉租住房和经济适用住房等保障性住房建设。
（二） 去年底以来，省建设厅加强了保障性住房建设的指导工作。先后编制了《保障性安居工程筹备管理简易流程图》，优选了40个建筑设计方案，下发了《保障性住房建设技术规定》，制定了《廉租住房建设工程监理及施工招投标和施工许可工作专项方案》和《保障性安居工程质量安全监督工作程序》。此外，2008年12月和2009年5月，罗保铭省长、方晓宇常务副省长、姜斯宪副省长分别率领相关部门负责人对各市县保障性安居工程建设情况进行了检查和督导。中央检查组、审计署驻深圳特派办、财政部驻海南专员办、省审计厅、省监察厅和建设厅也多次组织人员进行监督检查。
七、不能把住房补贴与解决保障性住房混为一谈
（一）《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》要求，停止住房实物分配后，房价收入比在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。一直以来，住房纪律的基本原则是一个职工家庭只能享受一次政策性住房优惠，即一个职工家庭只能按其享受面积标准购买一次政策性的住房或领取住房补贴，购买政策性住房后不得再领取住房补贴，反之亦然。按现行住房政策，职工领取住房补贴后应通过市场解决住房问题。 （二）省直机关目前的住房补贴标准为每平方米500元，但按目前商品住房的价格和职工的收入水平，职工领取住房补贴后确实难以承担购房费用。因此已实施住房补贴制度的省直机关目前正在建设限价商品房小区“和风•江岸”，允许已领取住房补贴的职工购买，以解决其住房问题。 八、关于尽快确认中低收入的标准
（一）划定居民收入线，旨在规范廉租住房、经济适用住房保障以及其他社会救助工作中的家庭收入核定行为。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难问题的若干意见》，民政部等11部委印发了《城市低收入家庭认定办法》。该办法规定低收入家庭收入标准由市（县）人民政府制定，但没有提出划线标准及原则要求，同时规定由民政部门负责本行政区域内城市低收入家庭收入核定的管理工作。 （二） 由于我省出台的《经济适用住房管理实施办法》将经济适用住房的供应对象确定为“低收入及中等偏低收入住房困难家庭”，因此需由各市（县）人民政府确定“低收入家庭”和“中等偏低收入家庭”两个标准。省民政厅草拟的《海南省城镇低收入和中等偏低收入家庭认定暂行办法》提出低收入家庭收入标准原则上以低于低保标准的两倍划定，中等偏低收入家庭收入标准原则上以低于当地城镇居民家庭人均可支配收入划定。目前，该办法已上报省政府，尚待审议。
九、农村居民利用宅基地自行建房问题
（一）《海南经济特区土地管理条例 》规定，农村村民一户只能拥有一处划拨宅基地，每户用地面积不得超过175平方米，具体标准由市、县、自治县人民政府规定，报省人民政府批准后执行。提案第四条建议措施“农村居民每户（包括年龄30岁的未婚居民）保证175平方宅基地用于自行建房”符合我省现行规定。
（二）国务院总理温家宝2007年12月１１日主持召开的国务院常务会议强调，严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用（租用）农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。
（三）在农村居民每户只能有一处宅基地的前提下，允许宅基地使用权在农村居民和城镇尚未购买保障性住房的居民间流转。符合优惠购户条件的城镇居民可以购买农民的宅基地自行建房，同时不再享受政府的优惠购房政策，目前还不能实行。由于目前我省廉租住房和经济适用住房保障对象是拥有城镇户口的家庭。而农村居民出售自家宅基地后，可到城镇按城镇居民优惠价格购买住房一套”还有待下一步研究相应的办法。
十、保障性住房销售价格和上市交易问题
由于廉租住房只租不售，因此只针对经济适用住房而言。
（一）关于经济适用住房销售价格。《海南省经济适用住房管理实施办法》规定，经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应。开发建设免收建设和经营中的行政事业性收费，小区外基础设施费用由政府负担。按国家规定减免税收。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，利润按不高于3%核定。住房保障主管部门直接开发建设的，不得有利润。以海口市为例，海口市物价局公布的2008年度经济适用住房指导价最高为2669元/平方米（框剪30层以上），占2008年海口市商品房平均价格4256元/平方米的62.7%。如各市县切实按规定落实经济适用住房税费减免政策，提案第三条建议措施“控制施工单位费用，政府减免各种税费，将保障性住房价格控制在商品房售价的60-70%”是合理的，是可以做到的。
（二）关于经济适用住房上市交易问题。《海南省经济适用住房管理实施办法》规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。购买经济适用住房满5年，上市转让应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县政府确定。“保障性住房购买后5年内不得转让，5年后上市转让需向政府缴交60%的增值收益”，符合我省现行规定。
保障性住房政策和调控新政影响的研究和分析报告
大学城项目定位为限价商品房，是专门为桂林洋大学城全体教职工住房保障的民生工程。国家住房政策的指导思想是稳步推进住房商品化、社会化，进行市场取向改革。要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立低收入阶层住房保障体系，其他阶层面向市场，通过商品住房市场解决住房问题。在推行住房市场化改革过程中，由于住房新体制尚不完善，包括中低职级公务员、教师、医务人员在内的中低等收入家庭既不符合廉租住房和经济适用住房保障条件，又无力购买普通商品住房，其住房问题日益凸显。
参 考 文 献
大学城项目定位为限价商品房，是专门为桂林洋大学城全体教职工住房保障的民生工程。国家住房政策的指导思想是稳步推进住房商品化、社会化，进行市场取向改革。要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立低收入阶层住房保障体系，其他阶层面向市场，通过商品住房市场解决住房问题。在推行住房市场化改革过程中，由于住房新体制尚不完善，包括中低职级公务员、教师、医务人员在内的中低等收入家庭既不符合廉租住房和经济适用住房保障条件，又无力购买普通商品住房，其住房问题日益凸显。为解决这一问题，桂林洋大学城项目应运而生了，现结合住房保障体系。
