目 录
一、住房保障的概念
二、国外住房保障政策
三、我国住房保障政策现状分析
四、提升住房保障政策的措施
五、小结
内 容 摘 要
跨入新世纪，我国的房地产形势和全国许多城市一样，在结束住房实物分配和取消福利分房后，房地产市场空前的活跃。越来越多的人们住上了花园小区、电梯公寓、花园洋房。再次情况下，城市中也有许多的中低收入人群居住环境十分恶劣，而这些家庭靠自身很难解决住房问题。所以全国老百姓买不起房，怎样“保障人人有房住”，确实是值得我们探讨和思考的社会问题。
住房保障政策研究
一、住房保障的概论：针对低收入人群住房的保障“人人有房住”。
住有所居，是人们的基本愿望，古今中外，概莫能外。建立住房保障体系，让中低收入人群实现安居梦想，也成为不少国家和地区都不得不面对的共性难题。在责任主体、融资渠道、分配政策、监督监管等方面，各省市都进行着探索。
“在群众‘最盼’上赢民心，在群众‘最急’上见真情，在群众‘最怨’上抓落实。”这是四川省成都市在解决城市中等偏低收入家庭、低收入家庭和最低收入家庭住房问题的真实写照。跨入新世纪，成都市就像全国许多城市一样，在结束住房实物分配后，房地产市场空前活跃。越来越多的人们住上了花园小区、电梯公寓。但城市中仍有相当多的中低收入人群居住在低洼棚户区和危旧房屋中，有的家庭甚至没有房屋住，居住条件十分恶劣。而这些家庭靠自身很难解决住房问题。
在一个成熟的市场环境下，住宅应该是消费品，最基本根据就是对住宅需要计算折旧的，对一个价值在折旧的商品，它的价值随着折旧在减少，那么它就没有投资的意义，这是因为投资要求价值上行，投资追求的是收益”。但是我们也看到，目前全国还有许多的老百姓买不起房，“保障人人有房住”，确实是我们值得探讨和思考的社会问题。
二、国外住房保障政策
新加坡是东南亚地区成功解决住房问题的典范，是世界上公认的住房问题解决得最好的国家之一，在住房保障制度方面很有特色。因此，比较研究国外尤其是周边国家的住房保障制度，学习借鉴新加坡住房保障制度的成功经验，对于构建与完善我国的住房保障体系无疑具有重大的启示。
在社会保障的最初目标设定方面，与世界上大多数国家首先关注和解决收入性保障问题不同，新加坡政府将其对国民的社会保障首先定位在“居者有其屋”上，这是由新加坡的国情所决定的。新加坡是一个多种族的移民国家，华人占75.2％，马来人13.6％，印度人8.8％，其他种族2.4％。国土面积仅有699.4平方公里，却居住着448万常住人口，人口密度很大。在建国初期1959年自治时面临着严重的“屋荒”，住房形势十分严峻：当时200万人口中有40%的人居住在贫民窟和窝棚内，大多数民众只能栖身于用木板和铁皮搭建的棚屋之中，能够住上像样住房的人口仅占居民总数的9%。人均住房面积只有3.3平方米。恶劣的住房条件导致公共卫生状况恶化和一系列社会问题，成为社会不稳定的重要因素，以至于政府将解决住房问题作为一项基本国策，在立国之初就提出了“居者有其屋”的口号，“我们的新社会，居者有其屋是关键”。时任新加坡总理李光耀指出：“我们将全力以赴去达致我们的目标：使每一个公民的家庭都拥有自己的家。
（一）、国家强制调控房价：
政府严格控制土地资源，为组屋建设提供了强有力的土地、资金保障。土地是国家财富之源，也是组屋建设的基础和命脉所在。新加坡土地分国家所有和个人所有两种，其中国有土地占土地总数的80%左右。新加坡政府将土地资源牢牢地掌握在手里，确保土地供应。1966年，政府颁布了《土地征用法令》(Land Acquisition Act)，规定政府有权征用私人土地用于国家建设，可在任何地方征用土地建造公共组屋；政府有权调整被征用土地的价格，价格规定后，任何人不得随意抬价，也不受市场影响。根据该项法令，新加坡政府协助建屋发展局以远低于市场价格的价格获得开发土地，保证了大规模建设公共住屋所需的土地。
此外，为保证“居者有其屋”计划的真正落实，新加坡政府还以提供低息贷款的形式给予建屋发展局资金支持，支付大笔财政预算以维持组屋顺畅运作。政府每年都为建屋发展局提供建屋发展贷款，此贷款是挂帐形式，政府不追索还债，而且其利率明显低于市场利率。此外，政府对组屋的出售实行优惠，补贴亏损。为了保障普通老百姓能够买得起，组屋售价是由政府根据中低收入阶层的承受能力来确定，而不是靠成本来定价，其远远低于市场价格，由此造成建屋发展局的收支亏损。这部分损失，政府核准后每年都从财政预算中给予补贴。据统计，政府用于公共住房建设方面的年度投资总额从1987年的14亿美元增加到1990年的77亿美元，相当于1987年、1990年当年全部资本总额的21%和28%，GDP的7%和9%。
（二）、建公房：
实行良性循环的公积金制度和住房公积金保障制度。1955年，新加坡建立了中央公积金制度。这是一项全面的强制储蓄制度，规定雇主（不论是私人机构还是国家机关）和雇员都必须以雇员的薪金为基数，按照法定的公积金缴纳率将个人月薪的一部分存入中央公积金局的个人账户，用于退休、住房、医疗、教育、投资增值等诸多方面。在新加坡，中央公积金制度与公共住房建设有着十分密切的关系，为保证“居者有其屋”计划的实现发挥了重大作用，在兴建政府组屋、解决住房问题方面成绩最为显著。
中央公积金制度在“组屋”建设中发挥着双重作用。首先，完备的公积金制度成功地运用了人们的储蓄积累，为国家提供了取之不尽的住宅建设资金。雇主和雇员按照一定缴纳比率将公积金储蓄存放在中央公积金局，中央公积金局把公积金归集起来后，除留足会员提款外，其余全部用于购买政府债券；公积金会员动用公积金储蓄购买建屋发展局的政府组屋，以现金支付或抵押支付房款，这又促使更多的款项转入国家手中，为政府建立了强大的资金储备。政府利用部分公积金储备，以贷款和补贴的形式注入建屋发展局的组屋建设，从而使建屋发展局有能力大规模地进行公共住房建设。这样，中央公积金局实际上就为公共住宅建设提供了源源不断的大量资金来源，由此形成了老百姓、政府和建屋发展局三者之间的良性循环。
不仅如此，住房公积金保障制度还有效地解决了老百姓无力购房的难题，进一步加速了公共住宅的建设与发展。为鼓励低收入阶层购买住房，1968年9月，中央公积金局推出了“公共住屋计划”，规定公积金会员可动用公积金存款购买新的或是转售的建屋发展局组屋。会员购买新组屋，能动用公积金普通户头的存款支付20%的按柜金以及其余的购屋价。至于购买转售组屋，会员则可在建屋发展局委任的估价师决定的情况下，利用公积金存款来支付组屋购价或是市场价，视何者为低。在这一计划下，低收入会员可以动用其公积金普通账户的存款作为首期付款之用，不足之数由每月交纳的公积金分期支付。如果普通账户的存款不足支付，可向建屋发展局贷款，用将来的公积金来偿还。这项规定使低收入者既能购房又不影响生活，极大地促进了低收入者购房的积极性。该项规定最初只针对最低收入家庭，1975年后政府对中等收入家庭放开了限制。1975年，在中等入息公寓计划下，允许中等收入会员申请购买政府组屋。1981年6月，中央公积金局又实施了“私人住宅产业计划”，允许会员使用公积金存款在新加坡购买私人住宅。“会员普通户头现有的存款和未来每月存入这一户头的公积金，都可以购买住宅产业，或是摊还产业贷款”。
总之，中央公积金制度在新加坡组屋建设中扮演了重要角色，使“国家建得起房，老百姓买得起房”，加速了“居者有其屋”计划的实现。
三、我国住房保障政策现状分析
（一）.早期的住房保障政策
1、机关单位保障公房：
向高收入的职工家庭实行市场价，向中低收入的职工家庭实行成本价，目前以成本价出售公有住房有困难的单位，可以实行标准价作为过渡。
2、城镇单位福利分房：
坚持楼市调控不放松和回归合理价位这个总方向，对此政府力推保障房建设、控制商品房规模、推行房产税改革、限购限贷、住房信息监测系统等措施，深得人心。
但是不能忽视的是，自从2000年住房商品化政策执行以来，有的地方部门单位变相福利分房、多分房，住房分配不公和国有资产流失的问题依然存在。比如有些地方、单位或国企以发展城市经济、推动城镇化或者以综合开发项目、解决部分职工住房问题，甚至以改善职工福利为名，大力开发有限产权房、限价房、集资房、市场团购房等等，因为这些楼盘在地价上享受到国家优惠减免政策，或者拿国有土地进行市场交易，房价自然就低。
安居，才能乐业，房子可以自由买卖了，更深远的影响是，从此，因为一处房子，人才被拴住不敢自由流动的日子也一去不复返了。当房子成为商品，当人才走向市场，一系列深刻的改变，开始自外向内，自上而下地进行。
所以在做福利分房工作时，我们要确保公平性和透明性，让群众进行监督和参与审议，才能达到解决低收入人群住房问题的最终目的，落实这一切实的民生工程。
3、农村集体土地用房：
按照1999 年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
农村集体土地上的商品房由于没有支付土地出让金及相关的费用，因此价格便宜。但专家指出，这类房屋在购买后存在着：没有房产证，不允许对外销售，遇到拆迁补偿，购买人很难得到相关的拆迁安置补偿等诸多问题。由于拿不到产权证，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。
此外，由于目前涉及“小产权房”、“宅基地房”的纠纷逐年增多，一些地方为了规避法律风险，将正在出售的“小产权房”、“宅基地房”改为出租的方式进行交易。为此专家提醒，租赁这类房屋同样会有风险。
4、建房基金：
俗称“公积金”：公积金是公司在资本之外所保留的资金金额，又称附加资本或准备金。公积金分为法定公积金和任意公积金。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。
住房公积金的提取必须符合一定的条件，在以下情形之一的可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：
（1） 购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房的；
（2） 离休、退休的；
（3） 完全丧失劳动能力、并且与所在单位终止劳动关系的；
（4） 出境定居的；
（5） 偿还购房贷款本息的；
（6） 房租超出家庭工资收入的规定比例
5、经济适用房：
经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。
经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。并且可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款，贷款利率按有关规定执行。 严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。
6、廉租房：
廉租房政策是一种针对既无力购买商品房又无力购买经济适用房的城镇最低收入家庭而设计的一种社会保障性的住房政策。廉租房是建给低收入者居住的，这个“廉”字，不仅要体现在租金的低廉上，还要体现在居住成本的低廉上。全国各地出台了廉租房政策，有的地区开展的很好，百姓受益颇多。
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。但是，把国家出资筹建的，本送惠于民的房子，却借机生出名目来赚取“年租金”，或者，以去年的项目，重复套取，反复计入，这其中多支出的建设费用，却不明不白地流失进某个阴暗的角落，或者，把“产权性质模糊的回迁房”、“福利房”鱼目混珠，以套取补贴等等。
所以必须让平行级机构来监督，不把廉租房等安居工程全都交给政府统一负责，让老百姓消费得明明白白，住的放放心心才是关键。
7、公房转私房：
公房转私房，又可以叫做已购公房政策,是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房又分为成本价、标准价（优惠价）等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同，属于部分产权。
（二）.现阶段住房保障政策
1、发放住房补贴：
住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。2009年11月，国家对于享受住房补贴的个税问题规定：对职工因未享受国家福利分房政策，或虽已享受国家福利分房但未达规定面积标准的，单位按国家或地方政府规定的补贴标准，一次性或按月计入职工个人所在的住房公积金管理中心专用账户的住房补贴，暂不征收个人所得税。
租赁补贴方式的优势是显而易见的。首先，可以有效针对廉租家庭的具体情况，更好地满足居民家庭需要，使低收入家庭可以根据工作地点、子女上学、老人看病等因素方便地选择居住地点。其次，有利于社会综合治理，有效地避免了低收入家庭过分集中，形成“廉租群落”、“贫民窟”并造成一系列社会问题。第三，提高了资金利用率和廉租住房制度的覆盖面。在资金有限的情况下，资金的使用从新建廉租房的一次性投入变为租金配租的分阶段投入，这样就可以在等量资金条件下解决更多的“双困户”家庭的住房问题。第四，可以有效利用现有存量住房资源，将保障机制融入市场经济体系之中，推动住房租赁市场的活跃。第五，可以节约管理成本，提高管理效率。采取租金配租方式，廉租房管理部门只需负责租赁资格、租赁房屋和租赁协议的审核，以及租金补贴的发放等工作，而实物分配由于廉租住户收入少，通讯不便，让政府包揽一切的心理较重，从而给物业管理造成很大困难。第六，可以形成灵活的退出机制。一旦原廉租对象的收入超过最低收入标准或发现假冒“双困户”，则立即停发补贴。补贴额也随职工家庭收入变动进行调整，进行动态管理。
2、稳定房价：
“稳定房价”，是关于房地产宏观调控中提到的最多的字眼，目的在于稳定房价，遏制投机炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住宅和经济适用房，合理引导住房消费。
对于稳定房价，政府也出台了许多的相关政策，比如：限购、缴纳房产税、提高银行准备金利率等等，也确实在一定程度上取得了效果，但是我们也应该看到，目前还普遍存在着暗箱操作、有令不依等现象。
3、实物配租 ：
实物配租，是指市、县人民政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租房住房租金标准收取租金。
实物配租是一种直接面对低收入人群，能切实解决部分低收入群众住房问题的一个方案，但在实施当中也存在一定弊端。比如部分配租家庭由于孩子读书接送不便或与原住房相隔太远，造成困难住户的生活不方便，要求就近解决住房，但房源无法满足。
四、提升住房保障政策的措施
一、由政府修建廉租房。
1、建立健全的廉租房制度：规范廉租住房申请审批机制的同时，必须加快进行低收入家庭住房状况调查工作，建立住房保障对象档案。
2、廉租房制度让越来越多的低收入家庭获得了实惠，所以更应该加大廉租房的受众群体，让廉租房的覆盖面延伸到失去土地的农民；外来务工的人群；刚需购房的青年身上。
3、目前我国廉租房数量占房地产市场10%左右，各地方政府任重而道远，如不能站在为百姓考虑的角度上，支持并放宽用于廉租房建设的土地，鼓励和推行开发商建设廉租房的优惠政策，只有房源的增加，才能满足大量低收入者的需求。
二、给适当的房屋补贴。
1、租房补贴：（按月补贴）
（1）．租房补贴按人均住房保障面积标准、配租家庭人口、每月每平方米租赁住房补贴标准、家庭收入水平等因素确定。
（2）．对租赁合同进行备案，房屋承租人方可领取租房补贴。
2、购房补贴：（一次性补贴）
（1）．针对购买90㎡以下住房，并且是家庭唯一住房的。
（2）. 未超过成都市平均交易房价的小区。
（3）．给予所交契税实质性的优惠补贴。
三、改变观念：可选择租房。
谁都知道要让自己过好点，但是唯独买房子例外，中国人被传统观念束缚的只能自己往火坑里跳。
不管经济发展的多好，那2500～3000元左右工资的人还是占了社会的绝大多数，而他们是买房的中坚力量，但他们也是买房的牺牲品。在二、三线城市中他们一年不吃不喝也就可以买4平米。这部分的人买房子就是自虐了，生活已经失去了乐趣，活着只是为了有一个住的地方。但是中国人缺房子住吗？不缺，谁也没有见哪个城市中晚上街头全是露宿的。既然没有露宿的，也就是有住的地方了，而要买房子一、无非就是为了住的环境好一点，二、住的稳定一点。如果只是为了住的好一点，房子也应该够呀，条件差的人应该不是主流群体吧。他们的住房需求绝对不会哄抬房价的。哄抬房价的是那些有钱人、开发商、脱离群众的专家学者。
以我身边的例子说：我本身是房地产行业的，现在开发的房子成本是多少大家都心知肚明，但开发商为了达到利润最大化还是通过各种渠道进行大事渲染。而在我身边也有不少不为衣食发愁的人，一般都有2-3套房子。他们是为了自己的某种需求而拥有的。但是他们住的只是其中一套，空出的不是闲置就是出租。他们是一部分减少房源的人。另外是炒房者，他们不停的买房转手，吵高房价。 改变住房观念的话，人们就会活的很潇洒。租房不是也能住吗？并且可以选择中意的房型、小区，而且可以根据上班地点选择就近的小区，免得耽误路上的时间。
五、小结
所以综上所述，住房问题是重要的民生问题。国家也高度重视解决居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，部分城市低收入家庭住房还比较困难。
我国房地产市场经过十多年的高速发展，虽然看似繁荣，但占人口大多数的中低收入阶层却存在着住房问题。我国政府只有借鉴其他国家住房保障制度经验，并结合我国实际国情，制定出切实可行的住房保障制度并不断创新，才能有效缓和这个难题，促进社会和谐。
参 考 文 献
蔡发银 《保障性住房政策和调控新政影响的研究和分析报告》
2、黄俊英 《新加坡住房保障坚持以人为本》
3、红旗文稿 《新加坡低收入者住房保障制度及其启示》 2009年3月13日
4、宛振宏 中国经济时报 《成都公共住房保障成功解决低收入家庭住房问题》 2007年1月4日
