目 录
第一部分：毕业设计开题报告
第二部分：毕业设计任务书
第三部分：毕业设计正文、参考文献
第四部分：毕业设计指导教师意见
第五部分：毕业设计答辩委员会意见
第六部分：附件1--毕业设计指导记录
第七部分：附件2--毕业设计答辩记录
第八部分：附件3--毕业设计自评表
内 容 摘 要
近年来,随着农业产业结构调整,农业经济发展迅速,农民投资不断加大,资金需求也日趋旺盛。已有的支农举措已不能完全满足农村经济发展的需要。为了解决农民贷款难的问题，因此根据分析当前农民就业创业的融资需求旺盛和银行放贷难的矛盾,了解农村合作银行开展农房抵押贷款的必要性、农民住房抵押贷款的效益及开展农房抵押贷款存在的问题,并提出了开办农房抵押贷款的具体措施。
关键词：农村合作银行 农房抵押贷款 农民
农村合作银行农房抵押贷款可行性分析
一、引言
近年来，农村合作银行围绕农民贷款难、难贷款问题，在创新农民抵押担保方式上进行了积极有益的探索，尤其在农民住房抵押贷款上大胆探索，在现有法律、产权不清晰情况下，结合农民住房实际情况，创新破难推出一套相对可行的操作办法，为农民创业创新资金需求开辟了新的融资途径。所谓农房抵押贷款是指借款人以不转移占有的方式，将其合法所有的农房作为担保，向金融机构申请贷款。借款人到期不履行债务时，金融机构有权依法以该农房折价或者以拍卖、变卖该农房所得的价款优先受偿。从农村合作银行的实践来看，农民住房抵押贷款可以有效破解农民担保难、贷款难的困境，是支持“三农”的一条新途径。
二、农村合作银行开展农房抵押贷款的必要性
随着农业经济的快速发展和农业产业结构的调整，农业投资不断增加，农民资金需求也日趋旺盛。农村合作银行为了解决农民资金的缺口，推行农房抵押贷款，可大大缓解农业产业化过程中对信贷资金的需求。
第一，农业生产规模化、科技化、产业化的发展对信贷资金需求增加。目前，我国一些经济发达地区，出现了农户农业投资的低水平饱和，发展农业生产规模化、科技化、产业化对资金投入的需求大大增加，办理农房抵押贷款能较好地解决资金困难。
第二，开展农房抵押贷款可以提高农村合作银行资本充足率和降低信贷风险，我国农村合作银行普遍存在业务单一，贷款项目较少的问题，开展农房抵押贷款业务，全国可提供价值上万亿的农房资产作为抵押物。这样，农村合作银行的抵押贷款率一定能大幅度提高，从而提高抗风险能力。
三、农房抵押贷款需求分析、风险分析、效益分析
（一）需求分析
近年来，随着新农村建设的不断推进，农村经济社会事业得到有效发展。随着城乡一体化进程不断加快，地处城效结合部的农户土地被大量征用，原先分散居住的农民逐步集中到由政府新建的农民新村，并且农户家庭加快小康化发展步伐，农户贷款的对象、用途、投量、结构也随之发生着显著的变化，呈现出一些新变化、新需求。据调查显示，其主要表现为：
农户生产经营趋向规模化。随着农村改革开放的深入，广大农民已经摆脱了传统农业生产的束缚，单纯的种植、养殖户逐年减少，部分农户虽继续从事种养业生产，但品种、规模、结构、效益已形成新格局，更多的农民开始将经营转移到家庭工商业或外出经商、跑运输、搞经纪，拓展致富的新门路。家庭工商户、规模种养户大量涌现，单户资金的需求明显上升。
农民消费欲望呈不断增长的态势。近年来，随着农户家庭经济的日益富裕，农民的建房、购车、居室装潢、添置家电等新潮消费势头不断增长积极打造自己
的“小康家庭”。农村消费贷款市场逐步形成。
失地农户开始走上二次创业之路。随着城市化进程的不断加快，大量失地农户在失去了原有的生产生活方式后，产生了二种情况，一种是生活城市化后，发展经济的欲望更加强烈，促使失地农民激发再次创业的欲望。另一种是有了住房、有了赔偿款后，不再就业或创业，政府担心一旦赔偿金化尽，在失地的情况下，必然再次向政府伸手，容易造成社会的不稳定。各级政府都极力引导这些农民再次创业，并急于解决创业资金问题；二方面都有极大的农户贷款需求。
农村信用意识增强，农民盲目担保现象明显减少。随着金融知识的普及，包括前几年因经济纠纷追诉担保人担保责任的不断增多，农民逐渐认识到了担保的风险所在。为他人担保变得越来越谨慎，使农户担保贷款发放难度越来越大，加剧了农户贷款投放与农户担保难的矛盾。
“新农村、新农民、新农业”呼唤农村金融产品的创新。农村合作银行原有的农户小额信用贷款、担保贷款已很难满足农民更大程度上创业发展的需要。农民资产基本无产权证，难以抵押的现状难以改变，迫切需要农村合作银行创新金融产，满足农村经济发展及农民二次创业资金需求。作为服务“三农”的主力军号，农村合作银行自身也急需创新产品，扩大信贷市场，提升金融服务水平。
基于上述分析，农民住房抵押贷款业务推出不仅是适时之需，更是燃眉之急。
（二）风险分析
开展农民住房抵押贷款虽然可破解农民融资难、担保难等困境，但在具体操作过程中，农村合作银行也需要深入分析其存在的风险，并加以控制，否则容易给银行自身带来呆坏账等不利影响。农村合作银行分析认为，开展农民住房抵押贷款主要存在以下难点：
交易控制难。由于农民社区房屋无产权证，私下转让买卖较多，手续很不规范。办理农民住房抵押后，银行难以控制部分信用较差农户私下转让房屋的行为，带来抵押业务的风险。
风险控制难。由于农民住房抵押贷款的抵押物没有法定可以办理抵押物登记的管理部门，一旦农户信用下降，经营出现亏损，贷款形成风险，对抵押物无法进行控制（如诉前资产保全等），也难以处置抵押物。
（三）效益分析
1．盘活了农民的固定资产，激发了农民的创业热情。据调查，农民60%的资产在住房上，通过办理抵押贷款，农民自建房中被固化的价值得以充分利用，农民的房产资产得到盘活，激活了农民“沉睡的资产”，实现资产变资本。在资金问题得以解决的情况下，农民的创业热情被进一步激发，追加生产经营投入的积极性也大为提高。
2．规范了农村房产管理。一直以来，农民建房只是为了满足居住需要，房产登记确权的意识淡薄，认为无产权证更容易买卖，因此，在新建、翻建房屋时，千方百计逃避审批，造成大量违章建筑，建成后也不进行产权登记，造成农村房产登记发证率极低。自从开民农民住房抵押贷款以来，农民看到了农民住房融资功能，纷纷要求产权登记，新建住房时，自觉经过审批，对规范农村住房管理起到了很大的促进作用。
3．增强了金融机构在农村加大信贷投入的信心。由于有了政府部门的政策支持，在集体土地农民自建房抵押贷款中，银行可通过处置抵押物以实现债权，减轻了风险顾虑，增强了其在农村加大信贷投放的信心。
4．积累了新形势下支持“三农”的金融服务经验。例如乐清市，目前全市场80%的农村劳动力已经脱离了对农业资源的依赖，走上了创业致富的道路。传统的农村金融服务方式已无法满足这些农民的需求。通过输集体土地农民自建房抵押贷款业务，金融机构扩大了与创业型农户的接触面，建立了此类农户的信用资料，积累了丰富的农民贷款风险管控经验，在化解农民贷款难问题的同时，也为进一步创新农村金融服务工作打下了良好的基础。
四、农民住房抵押贷款存在的问题
（一）法律障碍使得农房变现难
《担保法》第三十七条第（二）项规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”，除《担保法》第三十四条第五项：“抵押人依法承包并经发包方同意抵押荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”，和《担保法》第三十六条第三款：“乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”以外。因此，宅基地不得办理抵押是法律的禁止性条款，同时房屋是土地的不可分割的地上定着物，决定着农房抵押贷款的法律障碍。由于农房流转机制未
建立，很难实现交易，农房难变现；一是如当借款人不能偿还农村合作银行到期贷款时，信用社对抵押农房难处置；往往陷入无购买方的困境；
（二）农村合作银行风险防控难度较大
推行农屋抵押贷款，既要考虑金融支持“三农”的因素，又要充分兼顾银行自身的质量效益，切实防范风险。农房抵押贷款还是存在不确定性风险。一是集体土地抵押于法无据。一旦信贷资金出现风险，因无法律支持，将给处置抵押资产造成困难。二是抵押物处置变现难。村民受传统观念影响，碍于情面不愿去购买抵押房屋。城镇居民和农村集体经济组织外的村民因法律、政策限制又不能购买抵押房屋，农屋处置难度较大。三是部分农户一旦受到自然灾害影响，或者遭遇重症疾病，造成无力偿贷，但又不能处置其抵押物，导致贷款沉淀，客观上形成不良资产。
（三）农房抵押贷款登记难
由于农房抵押贷款是一项新的信贷模式，一是农房抵押登记制度尚有不足，目前农房户大多缺乏《集体土地使用权证》、《房屋所有权证》，二证不齐，无法办理有效登记；二是农房抵押登记门部不够明确，各县市没有统一的《农房抵押登记办法》。一是农民群众的产权意识和维权意识不强，绝大部分房屋产权处于待定状态。
（四）农房抵押贷款不良率较高
农村合作银行在《担保法》实施前曾经办理农房抵押贷款而出现不良资产，至今仍然心有余悸，思想上产生畏难情绪。
五、推进农民住房抵押贷款的思考
（一）完善法律法规，创新农村土地流转及农房流转管理
一是国家权力机关，应适时完善修订现行的法律法规。以适应新农村建设过程中，对农村土地流转及农房抵押流转；二是省、市政府职能部门，应统一本省、市农房抵押流转管理办法，明确产权、规范评估、交易流转。三是各职能部门应积极探索农村土地及农房流转新模式，以适应农村经济发展。建立农房交易平，实现农房自由交易，应在各县房屋或土地管理部门内设立农房交易管理机构，专
门负责农房认证、评估、登记、交易；
（二）给予农村金融机构支农的优惠政策
对农村金融机构实施差别监管，适当降低支农金融机构的监管要求，减少或减免支农利息营业税，减免资产过户等方面的费用，给予支农亏损补贴等，以提升金融机构支农服务的积极性。建议政府部门，设立农房抵押贷款专项风险补偿基金，每年按农房贷款额度一定比例给农村合作银行补助，增强农村合作银行抵抗风险能力。
（三）建立农业保险体系
建立农业保险机制，既能使农民对从事生产的风险预估大大降低，信心增强，提高贷款积极性；还能为金融企业提供基本的还贷保障，降低风险。政府应成为农业保险的推动者，对农户提供生产和消费补贴，使农民积极参保；对经营农业保险的保险公司提供政策、法律特别是经济上的支持，使其能够获得合理利润，提高其从事农业保险经营的积极性。
（四）加大对农房抵押贷款的宣传力度，提高农民群众产权意识和维权意识
尽快把农村集体土地上的房屋全部纳入规范化管理轨道，做好对农房抵押贷款的宣传，让农户充分了解农房抵押贷款。
（五）加强农村信用工程建设
笔者认为总体原则应为多方联动，多措并举、各司其职，共同推进。
政府方面，政府职能部门应充分发挥自身作用，为信用工程建设保驾护航。应加大对“失信户”的惩罚力度，多措并举的对于性质恶劣的“失信户”给予严厉打击，绝不手软。
银行方面，农村合作银行应积极发挥主体推动作用，应定期、不定期的继续深入开展“送金融知识下乡活动”通过各种有效途径，加大对农村金融知识、法律知识、诚信知识的普及与宣传。
参 考 文 献
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