目 录
一、房地产税收一体化征管中营业税征收管理的现状
二、存在问题及成因分析
公民纳税意识淡漠，合同价格严重偏低
二手房买卖中假赠与形式增加
非住宅交易中的应税户越来越少
部门间协同乏力，激励制约手段欠缺
三、解决思路
（一）尽快建立房地产一体化综合管理信息系统
（二）进一步完善住宅房地产交易的营业税征收管理措施
（三）加强税法宣传，营造纳税良好的社会氛围
（四）加强业务技能学习，提高依法治税能力
（五）加强发票管理工作
（六）提高服务质量和效率
内 容 摘 要
实施房地产税收一体化征管以来，营业税作为房地产税收中的主要税种越来越显现出其重要性，加强房地产税收营业税征收管理，有效防止偷逃税款的发生，值得我们探讨和研究。本人从事稽查工作多年，房地产涉税纳税检查时有接触，对房地产税收一体化征管中营业税征管存在的问题做粗浅分析，并提出相应解决对策
房地产税收一体化征管中营业税征收
管理的现状及其解决办法
前几年，为适应房地产市场发展形势和落实国家宏观调控政策，国家税务总局提出了对房地产税收实施一体化管理的思路，先后发出了《关于进一步加强房地产税收管理的通知》、《关于实施房地产税收管理一体化若干具体问题的通知》等文件，以加强房地产税收征管。实施一体化管理。其总的原则就是，以契税管理先纳税、后办理产权证书为把手，以信息共享、数据对比为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸多税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。它要求各税务征收机关，依托房地产管理部门，加强房地产业各税种的申报管理，在现行职责分工和征管要求的基础上，通过征收机关之间的沟通协调，整合征管资源，在房地产交易环节实现相关税种的“一窗式”征收；同时简化办税手续，优化纳税服务，方便纳税人。
一、房地产税收一体化征管中营业税征收管理的现状
随着近年来人们物质生活水平的不断提高，房地产行业以其独特的特性呈现出迅猛发展的趋势，不仅房地产一级市场，开发热高温不减，房价不断走高，就是二级市场中二手房（存量房）交易也日趋活跃，与二手房相关的营业税收入也呈现出不断增长的态势。从我县地税局征收分局二手房征管情况看，主要表现为以下四个特点：一是交易中征税户数逐年翻番。据不完全统计，该局2010年1－9月二手房涉税征收户数为230户，2011年1—9月为440户，征税户数同比增加了205%。二是营业税款增幅较大。该局2010年1—9月征收二手房营业税款190万元，2011年1—9月增长为420万元，营业税款同比增加230.5%。三是政策免税户数比例下降。2010年1—9月该局受理申报户中，属于政策免征营业税户数566户，2011年1－9月减少为175户，政策免税户同比下降200.5%。四是房屋销售面积及房屋均价有所上升。2010年1—9月该局受理二手房交易中，销售面积为19万平方米，2011年1—9月销售面积上升为49万平方米，同比增加了257.89%；同时，房屋均价也由2010年每平方米3000元上升至2011年每平方米3500元。不难看出，一方面，随着房地产市场的快速发展，房地产营业税势必成为整个房地产税收收入中的主要增长来源；另一方面，国家税务总局推行的房地产税收一体化管理措施，在适应房地产税收科学化、规范化和精细化的管理需求上，也越来越突显出其 必要性和重要性。
目前，我县二手房营业税所采取的征管方式是：房地产开发企业首次转让商品房涉及营业税征管的，除县城征收分局征管企业外，按属地原则，由房地产开发企业（或项目）所在的管理分局征收；对属县城房产、土地权属转移的，在纳税人办理房产权属登记、变更、审批手续时，由县城征收分局负责进行税收审核、减免税、代开发票等管理工作。自实施房地产一体化管理以来，征收分局严格按照总局的要求和市县局的统一安排布置开展管理工作，房地产税收管理取得了明显成效。据统计，自2007年实施一体化征管以来，截止2011年，征收分局驻县产权交易中心涉税办理窗口累计征收营业税1205万元、城建税428.22万元、教育费附加379.16万元、地方教育附加127.34万元。房地产税收一体化管理的实施，不仅严格了税收执法，有效堵塞了税收漏洞，而且在一定程度上提高了房地产税收的整体征管效率和水平，受到纳税人的普遍欢迎。
二、存在问题及成因分析
实践证明，实施房地产税收一体化管理是适应房地产税收增长形式和征管现状的必然之举，是整合管理资源、创新管理方式的主要举措，对于规范二手房税收管理和操作程序起到了积极稳健的推动作用。但是，由于房地产税收涉及税种多、征管难度大，有法不依、变通税法、征管不到位等问题仍然不同程度的存在着，以致于房地产二级市场税收流失问题日渐突出，特别是营业税征收，成为了税收征管工作中的焦点和难点，主要反映在：
（一）公民纳税意识淡漠，合同价格严重偏低
在全国房地产涨声一片的影响下，我们这个边境小县城也不在宁静，尤其是几家大型房地产开发商的入驻，旅游业的兴起，房地产的炒作，使得房地产的价位持续走高不定，从2004年至今7年间，房地产均价由每平方米几百元，1000元、2000元到如今的5000元、6000元不等，尤其是县城中心的商业地段更是涨到1万元以上。与此同时，二手房交易价格也一路飙升，但与之不适应的是，目前对转让房地产征收营业税无更科学、趋于实际交易价格的计税依据，仍沿用以购买双方购买合同的成交价格为计税依据的做法。虽然很大程度上要求以评估机构出具的价格为基准，但双方为各自的利益在打埋伏。加之纳税人依法纳税的意识普遍淡漠，在签订购销合同时，买卖双方故意将成交价格压低到实际交易价格的三分之一或更低。据统计，近两年来，县城中心属一环内的二手房交易，交易价格超过2500元每平方米的只占交易量的10%；县城中心外属二环内外的二手房交易，购销合同成交价格均不超过每平方米2000元以下。例如：一套建筑面积为230平方米、坐落在县城中心的住宅，实际成交价格为184万元，产权证日期为2006年。买卖双方为了最大限度少缴营业税，签订阴阳合同，购销合同中成交价格仅为57.5万元。仅这一套房屋转让，就偷逃营业税63250元、城建税4427.50元、教育费附加1897.50元、地方教育附加632..50元、印花税632.5元，合计少缴税70840元。又如，根据政策规定，从2005年下半年起，对个人新购买住房不足2年转手交易的，销售时按取得的售房收入全额征收营业税；个人购买非普通住房超过2年又转手交易的销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。2006年6月1日后，为抑制炒房热，房屋转手交易免征营业税的时间提高到5年。在实际工作中，我们发现：在不满5年的住房交易中，故意压低房屋成交价格以最大限度少缴营业税越来越成为一种普遍现象。由于营业税是一次性的流转税，涉及的纳税人面宽且复杂，事后监督检查，追缴税款相当困难，致使偷逃税的人总存有侥幸心理：偷不着是国家的，偷着是自己的，不偷白不偷。另外，由于没有相应的处罚条款，目前，产权交易双方或中介机构采取瞒报成交价格订立虚假合同降低计税价格等弄虚作假现象较为普遍，偷逃税款行为较为突出。
（二）二手房买卖中假赠与形式增加
自2006年6月1日房产新政策实施以来，一些购买二手房未满5年的受赠人以“赠与”方式变相交易，原本是正常的二手房交易，但为了逃避缴纳营业税，双方将房屋买卖关系转变为赠与形式。据统计，仅2009年，在征收窗口办理涉税的215户中，以赠与形式办理过户手续的就达14户，占总涉税办理户的7.65%，是2006年以前的10倍之多。所谓“假赠与”，是指房屋买卖双方虽然在公证部门办理赠与证明，但是双方私下却进行产权买卖交易。根据国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》，个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况可以免征营业税。这一本来为民生计的税收优惠政策，给不法之人可乘之机，使假赠与越演越烈，给公平税负提出了新课题，既不利于一体化工作的健康发展，又不利于广大纳税人对房地产行业税收认知度和遵从度的提高。
（三）非住宅交易中的应税户越来越少
按照规定，2006年新房产政策出台实施后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住宅证明材料或经审核不符合条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。在实际工作中，对产权时间满5年的非普通住宅和非住宅的征收工作是按差额计征营业税。由于交易双方成交价格低，在征收中对非住宅（如：铺面、商场、酒店）无接近实际交易价的指导价格计征，使得计算的计税价格为负数。据统计，2009年8月，县级房产交易中心的涉税征收窗口，在办理的30件非住宅交易中，成交价格高于原购价格的仅占8件（其中有5件是不能提供原购发票或契税完税凭证按全额缴纳的），纳税比例仅为10%，与实际情况大相径庭。
（四）部门间协同乏力，激励制约手段欠缺
税务部门在具体进行房地产税收征管过程中，全部基础信息均来源于房管、土地等部门，但由于彼此不属于同一部门，以及没有一个具体规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为，致使部门之间协同配合乏力，很难形成合力，各吹各的调、各用各的管理程序，至今还处于合作约定和协商的状态，一旦遇到问题，解决的方法就是开协调会，缺乏相关联络克难制胜的机制。
三、解决思路
针对以上存在问题，本人建议从以下方面加强对房地产税收一体化中营业税的征收管理：
（一）尽快建立房地产一体化综合管理信息系统
在实际工作中，个人住宅信息的适时掌握，是征收管理环节中新政策得以落实的重要因素。现实征管工作中存在的诸多困难，究其原因主要是尚未建立起当地详细准确的地产信息系统，尤其是对个人住宅房地产的信息系统，致使个人交易二手房地产的基础数据，如房屋坐落地位置、面积、市场现价、原值等相关涉税信息严重缺失，强化税收征管成了一句空话。为此，从社会综合治税的角度出发，应由政府出面，尽快协调相关各部门建立房地产一体化综合管理信息系统，实现全自动化的信息共享和全方位的监控。按照国家税务总局提出的“以契税征管为把手，实施房地产税收一体化管理”的思路，要求地税、国土、建设局等部门互相协调配合，建立一个快捷简便的信息交换平台和信息定期交换制度，对房地产产权登记、转移、变更等信息进行相互传递。按照“先税后证”的原则，申请人办理房地产取得、转移、变更等登记时，必须提供相关的完（免）税凭证，方可办理登记手续，从而管住房地产交易环节的税收。
（二）进一步完善住宅房地产交易的营业税征收管理措施
实现房地产行业税收一体化管理是税收科学化、规范化、精细化的必然要求，是以计算机管理为依托、信息共享、环节相扣、链式管理、部门协作、联合控管管理模式的有益探索，应在实践中不断创新思路，丰富和完善管理办法。按目前的法律法规，住宅房地产交易主要涉及的税种包括营业税及其附加、个人所得税、土地增值税、契税、印花税，诸多税种中，有的实行全额征收、差额征收，有的按法定税率征收或采取核定征收，情况十分复杂，而中国的住宅情况也较复杂，包括商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房等，而现行政策对上述各类住房，仅按照住宅小区建筑容积率1.0，单套建筑面积144平方米，实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1.4倍的标准，笼统地划分为普通住房和非普通住房，这给实际征管工作中，准确合理地判定是否征税或者免税带来困难，不得不需要基层征收部门在实际管理中逐步完善各种措施加以解决。如：对赠与形式属于直系亲属或承担直接赡养义务人的可按规定执行，而属于非正常形式赠与的，需要相关部门制订相应的管理条款；再如，在营业税的征管中，纳税人需要出示原购房合同、发票、已缴纳税金及允许扣除的其他费用的相关凭据，征税机关才能对涉及的营业税、个人所得税、土地增值税等实行“一窗式”一次性办理，这就要求征税机关必须做好纳税服务，尽可能在严格管理的同时，简并程序，方便缴税人缴税，做好税收的征收管理。
(三)加强税法宣传，营造纳税良好的社会氛围
采取多形式、多角度、全方位的税法宣传，通过通俗易懂的语言、图片、影像、广播等形式，讲解税收法律、法规和政策，解难释疑，建立税收网站、举办有针对性的税收政策培训班等帮助纳税人及时、准确地掌握各项税收政策，明确征纳双方的权利和义务，增强纳税意识，营造良好的纳税社会环境。
（四）加强业务技能学习，提高依法治税能力
实现税收管理的科学化与税务人员的业务素质、执法水平、计算机应用技术等有着密不可分的关系。因此，在实施房地产一体化管理中，应不断加强税务人员对房地产行业相关税收政策的学习，有针对性地开展房地产行业税收政策和会计核算制度的培训，使征管人员熟悉和掌握相关的政策法规及交易全过程，以便应对复杂的房地产税收一体化征管工作。
（五）加强发票管理工作
购房发票是重要的涉税凭证，因此，加强发票管理工作尤为重要。工作中，有必要把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据一并纳入地税发票管理，定期检查房地产企业发票使用情况，核对发票的金额是否与房屋实际销售价格一致，对违规操作填开发票的予以严查严惩，同时，加大税收检查力度，依法严厉打击房地产涉税违法行为；对房地产二级市场交易的属首次交易但无有效发票的，应通过主管税务机关进行核实，属应缴未缴营业税的，依法追缴，并处以滞纳金和罚款，提高税务稽查选案的准确性和办案能力，加大对偷逃税等违法行为的打击力度。
（六）房地产税收一体化管理，对内是一个整合管理资源，提高工作质量和效率的有效模式，对外是一个便民高效、环节透明、服务从优的服务平台。在一体化管理工作中，应始终坚持以提高纳税人满意不满意为标准，把优质服务贯穿于税收征管的全过程，简化办税程序、简并各种申报表和资料，将“一窗式”理念和方法延伸至所有税种，在方便纳税人的同时最大限度地压缩征收成本和纳税成本，使一体化管理充满生命力和活力，促进房地产市场健康、持续的发展。
参 考 文 献
1、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发〔２００５〕８２号）
2、《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》国税发（2005）172号。
3、《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》国税发（2006）144号
