实施“营改增”后房地产企业将面临的问题及对策

一、房地产企业为何要实施“营改增”-------------------------------------3

二、房地产企业实施“营改增”的现行政策规定-----------------------------4

三、房地产企业实施“营改增”将面临的问题-------------------------------6

四、应对房地产企业实施“营改增”的对策---------------------------------7

内 容 摘 要

2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。截至 2014年底，已经完成了交通运输业、部分现代服务业、邮政服务业以及电信业等的营改增试点。2015年年初，国税总局新闻发言人表示，2015年力争将营改增范围扩大到建筑业和不动产、金融保险业、 生活服务业。“营改增”之后，解决纳税筹划问题和提升企业经济效益就成为房地产企业经营和管理的重点。文中指出了实施“营改增”后房地产企业所面临的主要问题，并提出了解决“营改增”后房地产企业所面临问题的有效对策，旨在推动房地产企业更好、更快发展。

［关键词］房地产企业 营改增 问题 对策

实施“营改增”后房地产企业将面临的问题及对策

社会经济不断发展、市场体系不断完善以及企业经营多元化、多样化的实现，我国现有的税制体系已经无法满足企业纳税管理需求，开始暴露出越来越多的问题。因此，为了能够有效解决当前企业纳税管理方面所暴露出的问题。我国颁布实施了《营业税改征增值税试点方案》。该方案的颁布，虽然在一定程度上很好地解决了我国税制方面的问题，但也给部分行业和企业的经营管理以及纳税筹划带来了一定影响。接下来，本文以房地产企业为例，对其进行“营改增”之后所面临的问题及对策进行详细分析。

一、房地产企业为何要实施“营改增”

（一）什么是“营改增”

 增值税是以商品（含应税劳务和应税服务）在流转过程中产生的增值额作为征税对象而征收的一种流转税。营业税是指对我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。营业税和增值税，是我国两大主体税种。 “营改增”是指将原来企业所缴纳的营业税改为缴纳增值税，属于增值税的第四次改革历程，它于2012年1月1日启动试点的“营改增”改革，由点到面，迄今已逐步扩大到全国范围的交通运输业、电信业、邮政业和部分现代服务业等行业。2016年将全面推开“营改增”改革，将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入试点范围。这意味着营改增剩余几个领域的改革，将在“十三五”开局之年收官。营业税改征增值税试点涉及的具体内容主要涉及五个方面。一是计税方式，交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。二是计税依据。纳税人计税依据原则上为发生应税交易取得的全部收入。三是税率。增值税有17%标准税率和13%低税率，还有零税率，零税率适用纳税人出口货物。营业税改征增值税，新增11%和6%两档低税率。其中，租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。确定新增两档税率的方法是按照其营业税实际税负测算，并以减轻税负为出发点确定。依据测算的结果，陆路运输、水路运输、航空运输等交通运输业转换的增值税税率水平基本在11%～15%之间，研发和技术服务、信息技术、文化创意、物流辅助、鉴证咨询服务等现代服务业基本在6%～10%之间，改革试点选择了11%和6%两档低税率。四是服务贸易进出口。服务贸易进口在国内环节征收增值税，出口实行零税率或免税制度。五是改革试点期间过渡性政策安排。

房地产企业为何要实施“营改增”

“营改增”是我国市场经济发展中税制领域改革的一项重要内容，能科学规避我国一直存在的重复征税的问题，能有效提高企业的经济效益和市场经济力。对房地产企业而言，房地产企业“营改增”是对建筑业、房地产业及不动产的销售、租赁、使用等两大产业和多个环节流转税制的改革。房地产企业“营改增”的征管制度、征税程序、征管主体等方面较为复杂，具有一定的改革难度，同时又具有一定改革的必要性。首先，“营改增”是解决房地产业产生重复征税问题的重要手段。当前我国不动产行业在生产、流通、分配等环节存在较为严重的重复征税问题，在不动产销售中，其在建筑中所购买的材料所含的增值税、建筑劳务和购买土地时的营业税都无法得到抵扣，这种情况同样适用于企业或个人自行建造不动产。可见，将不动产的一些交易纳入增值税的征税范围是减少重复征税的重要手段，具有一定的必要性。其次，应该将不动产销售、租赁征收的营业税也纳入“营改增”范围内。一般而言，建造的材料和劳务相加就成为了新的建筑物，这对以销售为目的的房地产企业而言，如果对销售的不动产征收营业税的话，那么，房产购买者在缴纳增值税时将不会获得增值税进项抵扣的权利。因此，将新建筑物的销售征收增值税是必要的。

 “营改增”是我国“十二五”期间财政部和国税总局共同下发的文件中明确提出的大规模结构性减税的政策，基本内容为在现行的增值税17%标准税率和13%低税率的基础上，新增11%和6%两档低税率，是“十二五”税制体制的主要措施。文件于2011年11月下发，并于2012年1月份开始先后在北京、上海、广东等11个省市试行实施“营改增”政策，改革范围涉及众多行业，包括交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业等等。一年以来，试点逐渐扩围，对全国各个行业产生了不小的影响，总体上可以减轻企业的税负，有利于企业的转型，增加其利润空间，提高企业的综合竞争力，同时也促进了第三产业的融合，房地产企业也不例外。在我国经济转型的大背景中，服务业发展步伐较快，这除去自身的发展动力之外，还需要外部税收政策的推动作用，在政府政策的支持下，房地产企业将积极转型升级。因为“营改增”后的企业税费相对减轻，直接地增强了其经济实力，为更好地发展积累了经济基础，提升了其竞争力，促进房地产企业更好更快地发展，为房地产行业及自身的长远、稳定发展奠定基础。

二、房地产企业实施“营改增”的现行政策规定

2016年3月24日，财政部和国家税务总局联合发布了财税[2016]36号文（以下简称为36号文），明确从2016年5月1日起，将房地产业、建筑业、金融服务业和生活服务业等剩余营业税行业纳入营改增体系，并明确了适用于四大行业的相关增值税税率和具体政策。其后，国家税务总局又以公告形式连续发布了多个文件，针对纳税人进行不动产转让或经营租赁、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目等具体问题进行了明确。深入分析相关营改增政策，房地产业完全可以实现国务院总理李克强“确保税负只减不增”的目标，同时不动产纳入增值税抵扣链条也将对其他行业税负带来积极影响。营改增新政下，对于房地产业的定义与营业税法规下的规定基本一致，意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，并且影响主要的房地产类型，比如住宅、写字楼、工业地产、以及商业地产等。房地产业将适用于11%的增值税税率，较之营业税5%的税率有大幅上涨。但由于增值税实际上是基于增值额征税，而营业税是基于全额征税，所以单纯比较新老税率是没有意义的。另外，过渡性政策的实施也会减轻企业税负。

总体而言，房地产业适用的营改增新政中具有实质性宏观经济影响主要包括以下内容：

（一）过渡性政策

房地产业可能是受本次“营改增”新政影响最大的行业。为了在不影响市场经济秩序的前提下，保证改革的顺利推进，财税部门特别就存量的房地产项目引入过渡性政策，其中包括房地产开发企业中的一般纳税人销售老房地产项目，以及一般纳税人出租现有不动产，可以选择适用简易计税方法按5%的征收率计税。这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率，可以实现营改增后平稳的过渡，增值税率不会突然间提高到11%。销售2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目才适用于11%的增值税率。

（二）支付的土地价款可以扣除

当房地产开发商销售房地产计算增值税额的时候，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除，以有效地保证房地产开发商只对其增值的部分进行纳税。但此规定只能用于房地产开发商按照11%的增值税率缴纳增值税，而不适用于开发商选择过渡期政策按征收率缴纳增值税的情况。

（三）分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进项税额

增值税一般纳税人2016年5月1日之后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额可分2年从销项税额中抵扣。第一年可抵扣60%，于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；第二年可抵扣40%，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。如果纳税人发生不动产处置或注销等情况，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。在现行的营业税制下，购入房地产资产未曾有过可被抵扣的制度，这代表着在增值税税制下的巨大发展，尽管就国际增值税税制惯例而言，这种分期抵扣增值税进项税额的方式并不常见。相关抵扣政策确保了增值税链条的完整性，并将抵扣分为两年，营改增后将在很大程度上促进房地产交易的活跃性。

营改增无疑是一项重大的税制改革举措，每当新法规发布后，市场上通常需要大约12至18个月的适应期。预期会有许多曾经在国际增值税体制出现过的系统性问题也可能在我国发生，因此，政策的落地实施需要征纳双方就企业经营业务和政策理解及解读逐步达成一致。

三、房地产企业实施“ 营改增”存在的主要问题 

根据《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》 提出的力争在“十二五”期间全面完成“营改增”改革任务的要求，房地产业及建筑业将随时加入“营改增”试点范围。 李克强总理也进一步明确了“营改增”改革分为五步曲：第一步，2014年继续扩大“营改增”实施范围；第二步，2015 年基本实现“营改增”全覆盖……在目前《“营改增”试点方案》的四档税率下， 企业普遍实现了减税目标，然而对于区域发展不均衡、投资主体和企业结构多元化的房地产企业来说， 未来税制改革的过程会出现各种各样的问题，主要表现在：

（一）难以适应统一的税收政策。 

我国房地产行业区域发展极度不均衡，这使得“营改增”的宏观调控对每个地区的影响程度深浅不一，甚至会出现截然相反的态势。首先，对于经济发展水平低、发展速度慢的地区来说，企业适应“营改增”的水平相对较低，企业的运行和经营必然遭受一系列打击和挑战。 其次，房地产企业投资主体多元化发展，对于民企来说，11%的税率明显过高。 最后，房地产行业结构类型多样，资本结构和融资结构不同的企业在面临税制改革时产生的风险和困难也不尽不同。

（二）营改增可能起到反作用。

我国实施营改增主要目的除了为能够有效解决我国当前税制所存在的问题和缺陷之外，最主要的是为了能够有效降低企业的纳税负担，促进企业更好、更快发展，进而刺激我国社会经济的不断增大。但是就目前营改增的实施情况而言，在房地产方面，很有可能不仅没有降低企业的税负，甚至还在一定程度上起到反作用，增加了企业的纳税负担。首先，如果税率过高，在实施营改增之后，对于部分房地产企业而言，其税率不降反增，增加了企业税负。其次，实施营改增之后，存在抵扣困难的问题，这也在一定程度上对企业的纳税筹划造成了影响，限制了企业的持续发展，比如，企业在对人工费进行处理的过程中，无法直接开具增值税专用发票；在对材料进行购买的过程中，也无法全部获得增值税专用发票。

（三）会造成资金相对短缺。

营改增实施之后，房地产企业所面临的另一个主要问题就是企业资金会出现短缺情况，这无疑会对企业的持续发展造成非常大的影响。营改增实施之后，在一段时间内会导致房地产企业的成本不断增加，而成本不断增加，就会导致企业的现金流出现缩减，外加上当前金融市场也发生变革，信贷政策要求变得越来越高，这些都会对房地产企业的资金使用情况造成影响，使房地产企业的资金出现短缺的情况，也会对房地产企业的持续发展造成较为严重的影响。

（四）“营改增”后可能增加房地产企业的成本。

“营改增”对房地产企业的影响是间接的,主要由于上下游的增值税无法摊销而造成的“营改增”的最先的试点行业包括建筑企业,建筑企业一旦受到影响,间接受到影响就是其下游企业——房地产企业。“营改增”后,由于建筑企业中对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的土地增值税因为“营改增”的关系发生了变动,自然而然地间接影响到了房地产行业,使得房地产企业的成本增加,因为夹在中间层的房地产企业无法向下游企业索取增值税发票也难向上游索取,处在一个不尴不尬的地位,只有将这些成本转嫁, 摊进成型商品当中,最终导致房价的上涨。而由于政府的宏观干预,将房价控制在一定范围内,使得房地产转嫁措施的流产,因此税费改革后, 成本无处消化,从而挤压了房地产企业的利润空间。

四、应对房地产企业实施“ 营改增”的对策

面对 “营改增” 将给房地产企业带来一系列的问题和挑战，企业和政府要以积极的态度寻找解决方法，密切关注“营改增”的实时动态和未来中国增值税改革的方向，及时做好充足的准备使企业尽快适应“营改增”税制。 针对本文以上分析可能出现的问题，现提出几点对策，仅供探讨。

（一）政府方面

1、进一步优化税改政策。 首先，面对“营改增”税制改革，建立过渡性政策，比如建立财政补偿机制。对在“营改增”中税负增加的企业给予补贴，增进税负公平，帮助企业度过难关。目前，上海市所实行的这一补偿机制已取得一定成效，对提高试点企业积极性意义重大。其次，在税率方面予以降低。经过以上测算，11%的税率对房地产企业和建筑业来说偏高，建议使用6%的增值税率，从而真正实现企业减税。 另外，政府要联合财政部协调“营改增”的实施进程，加快行业的全覆盖，从而使企业的进项税额得到全面抵扣。

2、强化税改政策辅导。 各级财税部门要组织相关人员进行前期培训，使财税基层工作人员全面掌握“营改增”要点。另外，政府可以安排相关人员到企业进行实地辅导，使财务人员能够尽快掌握“营改增”后的会计处理方法，并在税局设置“营改增”窗口，安排工作人员解答相关问题。

（二）企业方面

1、加强专业培训和政策宣传。 首先，由于增值税纳税和管理较为复杂，所以要保障会计核算的质量，就必须要进行专门培训，提高财务人员专业技能和税务筹划能力。 其次，在企业内部网站上，开设“营改增”专栏，宣传“营改增”有关政策和规定， 使企业员工深刻认识增值税发票抵扣的重要性和严肃性。 再次，对于企业领导来说，“营改增”的培训同样不可缺少， 企业决策层只有全面了解实施步骤，超前谋划，才能做到有效的全局调控，消除“营改增”带来的不利影响。 最后，企业其他部门的相关人员也要做好培训工作， 尤其是采购部门必须顺应变化，积极应对，使房地产企业顺利平稳地渡过税改阶段。

2、加强企业财务管理与会计核算。 其一，最大限度地取得可以抵扣的增值税发票。 对于开发项目众多的大型房地产公司而言，可以集中采购，尽量避免材料供应商或材料来源散 杂的问题。 其二，严格会计核算程序，及时进行进项税额的认证、抵扣。 其三，加强项目核算和工程决算，做到“项目竣工验收，会计核算结束”。

3、改变企业的经营模式，缓解企业的资金短缺问题。 针对“营改增”带来的资金短缺问题， 改变企业经营模式是不可缺少的解决方法， 为适应税收改革而进行的经营方式调整大致可归为三方面：①缩短开发周期，降低资金占用和财务费用。 ②走高质量房地产开发道路。 在人民生活质量逐步提高的今天， 高品质智能化社区和精雕细琢的环保型园林建筑已成为房地产企业的卖点。 提高房地产企业产品质量，必然会使企业在激烈的市场竞争中获得先机，有效增强企业在市场中的竞争能力。 ③建立企业合作。以房地产开发企业为核心，以资金拆借、联合购地、联合开发、项目股份 制等形式开展项目合作，强化管理、优化结构、扬长避短。

总之，“营改增” 的实施标志着我国税制改革迈出了重要的一步， 这不仅是我国经济发展过程中必然要经历的一场变革，也为企业带来了极其有利的发展前景。 一方面，“营改增” 将重复纳税环节进行了合并，打通了二、三产业增值税抵扣链条， 在消除重复征税的同时促进了企业分工， 提高了经济效率。 另一方面，规范市场经济秩序，抑制虚开发票等违法行为， 降低企业涉税风险，最终形成市场经济的良性循环。

虽然“营改增”带来的积极影响显而易见，但我们同样不可忽视它可能给房地产企业带来税负上涨、成本增加、企业资金短缺等挑战。 对此，企业要积极面对，提前做好筹划工作，制订符合自身情况的过渡政策，顺应趋势，积极进行企业经营模式的改革，避免资金链断裂造成的一系列不良后果。 政府应积极探索适合各地区、各行业情况的税收政策，加快扩大试点范围，为在初步阶段遇到困难的企业提供资金和技术上的帮助，从而使税改更好地发挥杠杆作用， 为宏观经济的稳定增长保驾护航。

参考文献：

 [1]覃丽华. “营改增”对房地产企业的影响及对策 [J]. 财会学习，2015.

 [2]赵晖. “营改增” 对房地产企业未来影响的研究[J]. 财会学 习，2013（06）.

[3]毛仓龙. “营改增” 改革对房地产企业的影响及对策分析[J]. 现代交际，2015.

[4]占代娣. “营改增”对房地产企业的影响及对策分析[J]. 企业改革与管理，2015.