摘 要
地产企业的不断发展，对我国经济发展起到一定的推动作用。但由于房地产市场在发展过程存在这样那样的问题，阻碍了房地产市场顺利发展，例如房价被炒的过高，房子空置率非常高，房子却埋不出去，房子还在不断的新建等一些列问题。大家都希望政府出台完善的公共政策予以解决。
论文以合肥市房地产市场影响为主,先通写10年前后房地产调控政策的情况，再分析合肥市房地产市场的基本情况，随着快速发展，我国房地产开发企业也迎来了良好的发展机遇，但同时也面临了巨大的挑战。现阶段合肥市房地产市场在新调控政策下的影响。结合合肥市的实际发展情况,深入分析了调控政策对房地产市场的影响。以及在政策下居民对房子的热情是否还像以前一样，是用来住，还是用来朝，成为一种致富手段
关键词：合肥市，房地产市场现状，政策调控，影响
一 绪 论
（ 一）研究背景
现今社会，中国经济发展迅速，城市化进程不断加速，同时人们的消费水平也在不断上升，政府通过各种监管政策或措施，弥补房地产市场价格的不利趋势，促进房地市场健康有序的发展，并对整个国家和地区的经济发展有着明显的作用。在这样的背景下，政府和社会各界专家对此特别的关注 政府出台各种调控政策以遏制过热的房地产市场和住房价格上涨过快的现象，在各个方面出台了新的政策，并进一步加强住房保障政策的实施力度。使得房子成为住，而不是炒，使得人们不会在有住房难，买房苦的困惑。不会让房子一直经济的支柱。
人们希望出台一系列新的调控政策能够改变当前房地产市场的形势，改变房地产市场未来发展？让当前形势是转变？是人们最想知道的，这成为了全国人民关注焦点。
合肥市作为一个省会城市，其房地产市场在全国房地产市场这个大环境下也在快速发展，10年间房价涨了接近10倍左右，有的地方甚至炒出了天价。对此各个部门也对合肥市房地产市场发展过程也积极实施了一系列可行的调控政策。
研究意义
合肥城市扩张大大地促进了房地产市场的发展，同时住宅市场的活跃和繁荣也推 动城市的优化建设和群众居住条件的改观，特别是从2008年初开始，由于经济的快速
发展以及城市化进程的加快，市政建设和旧城改造力度的加大以及城市居民收入水平 的稳定提高等因素的推动合肥房地产呈现出良好的发展势头，产销两旺，价升量增，房地产开发投资大幅增长，大量的资金流入房地产市场，房地产市场成为重要的投资 场所，尤其是这几年，房地产市场出现了过热的现象，房价上涨过快，房地产市场的发展与宏观经济的发展、老百姓的承受能力产生了背离，对经济的长期发展 造成了不利的影响。
本文主要以合肥市房地产市场发展为主线,分析2020年前及2020年新出的房地产调控政策对房地产市场造成的影响,并分析了今后的发展趋势。在一定程度上,这篇论文具有一定的现实意义。
主体内容及研究思
1 主体内容
对2020年前房地产市场宏观调控政策总体概括,分析房地产调控方法,再介绍2020年新调控政策的主要内容和合肥房地产市场在新调控政策后的变化。
对合肥市房地产市场发展现状进行分析,并提出合肥市房地产市场目前存在的问题。
房地产调控政策的影响,提出了对未合肥市房地产市场的趋向分析。
2 研究思路
本文主要是先对2020年前调控政策内容进行分析,提出新政策出台的重要性,随即介绍2020年新调控政策内容及出台市场反应,再介绍合肥市房地产市场现状及存在问题然后进一步研究新调控政策对合肥市房地产现状的影响及未来的趋势。
二 房地产市场调控政策的分析
（一）新调控政策出台的必要性
1 抑制房价过快上涨
近些年,全国各大城市房价普遍上涨较快,某些城市的房价甚至 “疯长”合肥虽然是省会城市,但其市民的收入却远远低于一线城市。房价上涨的速度之快,使普通市民难以接受。合肥房价虽说增长速度没有别的城市快,但是其增长也会直接影响到人民生活水平的提高,使社会产生更多的不稳定因素,因此急需政府对房地产市场进行宏观调控,引导房地产市场稳定健康发展。
2 房地产市场投资状况的改善
由于长期的负利率使得人们资金存入银行后出现贬值的现象,所以在近年来房地产市场较景气的情况下,越来越多的人们将积蓄从银行取出而投入房地产市场中,把商品房作为投资品,希望能够增值。因此全国出现了如购房团,炒房客以及房虫等以投资为业的群体。而这些群体也慢慢把目标投向了合肥的房地产市场。在限购政策实施前,大部分的购房者有再次购房的打算。而开发商为了获取更多的利润,也出现了投资的倾向。他们通过各种手段控制营销节奏,推进房地产价格上涨,呈现供不应求的假象,增强人们对房价上涨的预计。总而言之,合肥市的房地产调控政策也在这种严峻的背景下应运而生。表面上,这些调控政策限制了当地购房者的购房需求,但实际上只是打压房地产市场投资,有利于调整当前市场供应结构,在一定程度上使房价回归到合理水平,促使房地产市场健康有序的发展。
(二)2020年房地产调控新政策
1 新房地产调控政策出台的背景
需求很大,全年的成交量为这五年年来最高,2019年楼市非常火爆. 在2019年,随着货币环境的平稳趋于宽松，置业者们的观望情绪得到渐趋缓解,积压的刚性需求与一部分被压抑已久的改善性需求积极的入市。以及各大房地厂商的优惠政策例如恒大降价销售，碧桂园九打折销售极大的促进了顾客的消费欲望。
2 新调控政策的主要内容
新政“国五条”,包括物价稳定,提高价格的稳定工作责任制,坚决遏制投机投资性购房,增加普通商品住房和土地供应,加快保障性安居工程的规划和建设,加强市场监管五个内容。支持民众需求,抑制投机投资性购房,“限价”,“限购”,“限贷”,“房地产税”,是调控的四大法宝.
3 新调控政策发布之后房地产的市场反应
(1)短期市场反应剧烈
在不久的将来,随着资金收紧,二套房提高风声,和“新五国”的颁布,房地产市场风声鹤唳,地产股暴跌,市场将在一些地区造成一定影响,某些程度的心理恐慌有所缓解,价格将在一定程度上理性增涨。限购,扩大房产税的范围,限制了市场的实际效果。
二套房贷收紧
在“新国五条”颁布前,二套房贷款收紧风,“新国五条”将坚持区别市场地位使两会后两个住房贷款的收紧变得越来越有可能因为二手房投资的手段是最有效的控制,提高到70%首付,利率上浮至1.3倍,更甚至两者,这将是政府的最大的控制手段
(3)公积金全面收紧
在二套房首付提高的情况下,关闭投资基金政策成为第二选择,将全面收紧资金来弥补这个缺陷,虽然可能会损害一些刚性需求,却能够充分减少投机性需求。
三 合肥市房地产市场现状的分析
(一) 合肥房地产市场的基本情况分析
1 合肥市房地产开发的投资状况
2018年以来，合肥市房地产开发投资保持较快增长趋势，政策效果持续释放，市场总体保持健康平稳运行。
2018年，合肥市认真贯彻落实“房子是用来住的不是用来炒的”定位，严格执行房地产调控政策，房地产开发项目建设进度放缓，土地成交减少，投资增长乏力，商品房销售面积低位增长，政策效果持续释放，市场总体保持健康平稳运行。
2018年，合肥市房地产开发投资1527.17亿元，连续6年超千亿元，同比下降1.9%。其中，住宅投资1165.86亿元，增长6.4%，住宅投资占全市的比重76.3%，同比提高6个百分点。
2 合肥市房地产价格状况
2018年逐步放开网签后，合肥市商品房销售均价约为12147元/平方米，与供应均价基本持平。其中住宅销售价格增速快于商品房销售价格增速，2018年合肥市住宅平均销售价格约为13069元/平方米。受资金趋紧、土地市场遇冷、项目建设放缓等不利影响，2019年合肥市房地产开发投资或将延续下降态势；在限购限贷政策不变的大环境下，受人才政策、二孩政策和两次全面降准的有利影响，刚需和改善型需求不断积累，预计全年销售面积或能实现增长。
3合肥市房地产销售状况
2018年，合肥市新建商品房销售在上年低基数的基础上，销售面积实现正增长。全年销售面积1389.58万平方米，同比增长8.3%，而2017年同期是下降38.8%其中，住宅销售形势明显向好，销售面积为1103.87万平方米，同比增长14.9%，快于全市6.6个百分点，占全市销售面积比重近八成，达到79.4%，同比提高4.6个百分点，对全市销售增长的贡献为135.1%
合肥房地产市场当前存在的问题分析
1 商品房供应结构的不合理
房屋供给每增加1%,房价上涨0.36%,常理上认为房屋供给增加,房价会下降,实验结果与常理相反,可能是因为增加的住房供给,大部分被炒房团买走,市场上可供自由交易的房屋量减少,促使房价上升;另一方面,地方政府增加房屋供给,房地产公司为提高房屋质量、增加吸引力,将加大房屋建设投资,这也使得房价上升,但总体来看,房屋供给对房价有着显著性影响。
2 部分楼盘显现投机的现象
导致无房可售的少数项目在开幕,只在那些早期投资者手中购买。目前这种现象,虽然不是特别突出,但它的存在增加了市场风险,在一定程度上也导致了非理性上涨。这种现象,如果超过一定限度,不能及时控制,将影响长沙有序,健康的房地产市场。近年来,住房价格稳中有升长沙市房地产升值,保全行动的亮点。一些房地产投资者以开场最初低廉的价格买到,无限度抬高价格转手,房地产市场被人为地制造紧张气
3开发企业规模偏小
随着房地产市场进入房地产企业的数量增加,由于缺乏大型及超大型房地产企业集团,很大一部分都是经营规模很小的企业,其自身的经济实力非常弱,抗风险能力很差据统计,在2018年合肥共有超过600家房地产开发公司,但五千万元以上的注册资本只有42家,而注册资金过亿的企业只有11家。在合肥众多房地产开发商中市场份额超过5%的没有一家。这不符合合肥市房地产的发展步伐,房地产开发企业的竞争力需进一步加强。
四 在新的调控政策下合肥市房地产市场影响
合肥市的房地产市场价格分析
合肥自2019年8月份价格达到阶段性高点，其后到年底一直呈下跌趋势，进入2020年以来，房价又开始缓慢爬升。2019年11月份合肥新房和二手房价格环比同时出现下跌，而新房更是连续3个月环比下跌，这是这个周期继2017年底至2018年初之后合肥楼市第二次进入冰点。鉴于政策的压力以及市场的需求合肥房价将会趋于平稳，涨幅不会很大，价格会趋于平稳。
合肥市新出台房地产政策
合肥市政府表示，从在市区范围内，暂停向拥有２套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房；对拥有１套及以上住房，或无法提供购房之日前２年内在本市区逐月连续缴纳１年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭，暂停出售新建商品住房和存量住房。合肥市要求，房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房，其中，新建商品住房以合同备案时间为准，存量住房以纳税时间为准。违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。
在土地供应方面，合肥市明确，年内将在市区再供应５０００亩居住用地，力争全年全市居住用地供应超１００００亩。同时，调整供地结构，提高上市土地的居住用地占比，在规划设计时，主城区内９０平方米左右中小户型新建商品住房占比不低于５０％。
（三）新的调控政策下合肥市房地产市场供给分析
稳定市场须从源头给予配套。根据新政，合肥将根据商品住房市场销售情况，确保居住用地供应充足。今年下半年，每月居住用地供应面积原则上不少于1000亩。同时将实行差异化供地政策，在商品住房价格较高、价格波动较大的区域增加居住用地供应；加大四县一市特别是“1331”城市空间发展战略的各副中心组团区域的居住用地供应，稳定土地供给预期和价格预期。针对已出让土地，将开展开工、竣工情况清查，严格土地出让合同“双向约束”机制，严肃处理违约行为。此举也将防止开发商拿地不开发、开发不售卖等捂盘现象。备案管理上，合肥将立价格缓释机制，综合考虑项目土地成本、房屋类型、开工时间、销售时序、销售规模等因素，实行“宽严适度”的差别化价格指导措施。为保证低收入群体的住房,今年将向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生和在城镇稳定就业的外来务工人员提供不少于1万套公共租赁住房房源。同时,将规划建设一批人才公寓，向符合条件的各类人才出租和出售，具体管理办法正在加快制定中。此外，还将强化一系列配套保障措施，包括健全和完善房地产开发企业、经纪机构信用评价系统和失信惩戒机制；房产、国土、规划、工商、物价、税务、金融等部门加强联合执法，严肃查处违法违规行为并加大曝光力度；开展房地产金融风险排查，对非理性竞地的房地产开发企业，要及时向金融机构进行风险提示；金融机构应也要加强对购房者首付款资金来源的审查工作。
（四）新调控政策下房地产市场需求分析
进入四月，合肥市房地产市场需求表现旺盛，但是这是一种假象。主要是在新政的调节下，房子空置率较高，大家都在观望。银行贷款已经不再流向房地产，开发项目较多，给了群众很多机会，政府现在不许个人在购置二套以上，，还有各大开发商推出许多优惠政策。是的房子成交量不断的上升。在新的一轮刺激下，预计合肥上半年房子将会出现大量的需求。随后又将处于平稳期，短时间内将不会出现去年11月，12月，1月份那样暴跌。
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致谢
本论文是在我的导师高丽老师的悉心指导下完成的。从论文题纲的设计：不要两个城市做对比的写，要着重一个城市的讨论。还有就是在论文的写作过程中，要求不要对政策的过分描述，应对未来的趋势做预测。论文的撰写都经过导师的严格把关。高老师务实严谨的学术精神，细致入微的行为准则，使我获益匪浅。在此谨向高老师致以衷心的感谢和崇高的敬意!
