目 录
一、房地产营销策略的含义房地产营销策略的含义2
二、房地产营销环境的特点5
三、我国房地产的营销存在的问题6
（一）、房地产评估机构现状6
（二）、实例验证7
（三）、房地产评估存在问题及考验7
（四）、大力扶持民营经济，发展民营企业7
（五）、发展西部绿色经济、低碳经济和循环经济8
（六）、发展西部科技和教育，搞好农村剩余劳动力的有序转移9
（七）、西部社会保障的实施9
四、新形势下的房地产营销问题
（一）、产品定位不合理6
（二）、品牌意识不强7
（三）、营销模式落后7
五、房地产营销策略创新方法
六、我国房地产消费市场健康发展应采取的对策
七、结语
内 容 摘 要
随着中国的飞速发展和人口的不断增加，住房的需求也在不断的扩张且住房问题无时无刻都渝我们相关。房地产也因高额的利润也得到了迅速的崛起和发展且逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分，直接影响着社会消费、就业、金融资、信贷、保险和众多相关产业的发展。房价虚高严重地影响了国明经济的健康发展，中央调控势在必行。房地产业是国名经济的支柱产业，与金融业和人民生活联系密切，与其发展态势关系到整个国名经济的稳定发展、金融安全和社会和谐。因为房价高涨必然挤压投入制造也等其他行业的资金。同时房价虚高让更多的人只能望楼兴叹，望而止步。从而导致市场的萎缩。
关键词：房地产 市场营销 策略
房地产消费市场的现状分析及应对研究
一、房地产营销策略的含义
房地产市场营销策略是厉地产市场营销理论中一个重要的概念是指企业为了满足目标市场的需求,对各种可控的营销因素加以优化组合、综合运用、以期高效率地、最经济地实现企业的营销目标。
随着人们的生活水平的提高,我国人均居住条件将不断得到改普。在今后相当长一段时间里,我国的房地产业的潜力相当巨大,发展空间十分广阔,必将是一个持续而稳定的经济增长点,在我国经济建设中起着不可忽视的作用。然而随着房地产市场的迅猛发展,房地产行业的竞争也∏趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和于段,也越米越受到开发商们的重视。房地产市场营销以其市场化、专业化、科学化的健康发展休现着营销的经济价值。随着房地产市场从卖方市场向买方市场的转变,营销策略的重要性口益突出在房地产企业经营中的地位也越米越重要
房地产市场营销的环境分析是做好房地产市场营销的基础或可以说是其前提条件,换言之,要把房地产营销做好,我们就首先必须做好房地产市场营销环境的分析。所以我们在做市场营销前必须要对房地产市场营销的环境分析有所了解。
房地产开发经营企业作为独立的房地产商品生产者和房地产商铺交换者,与任何其他企业一样,都是在不断变化的社会经济环境中运行,是在与其他企业、消费者群和社会参与力量下的作用下开展起市场营销工作的。房地产市场营销环境是由这些影响房地产开发经营企业营销活动的外部力量和内部因素构成的。房地产市场营销环境的变化匕,使企业机会与挑战并存。因此,全面、客观深入研究企业市场营销环下境,正确分析、把握各种环境力量的变化,对企业审时度势制订合理的营销策略,更好地开展市场营销活动具有重要意义。
二、房地产营销环境的特点主要是1、关联性
房地产市场营销环境的各种构成要素不是鼓励存在的,二是相互联系、相互影响的。经济因素与政治因素是对立的统一,经济因素不能脱离政治因素单独存在,政治因素也要通过经济因素来体现。自然条件是影响经济环境的一个重要因素,而经济的发展、生产力水平的提高,会使自然因素发生变化。良好的经济环不境、完善的政治制度都要受到社会文化背景的影响。而社会文化的发展反过来又受经济政治、法律等因素的制约。需求、资源、竞争之间的相互关联,及产也业结构内部的相互关联都表明了市场营销环境间的紧密联系。由于场营销环境中的各种因素之间有着相通的联系,所以房地产经营企业在分析市场营销环境时不能简单孤立地看问题,而应从各种营销因素的内在联系上上把握它们可能产生的交叉效应,并依此制定相对应的对束
2、差别性
对不同的房地产经营企业,其市场营销环境往往存在很大的差别。这种差别可能是由于企业主营物业的差异、目标市场的差异、经济实力的差异或竞争地位的差异等因素造成的,也可能纯粹是由于政府在管理上的差别所致。房地产企业分析自己的市场营销环境,是正确决策的基础前提之
3、动态性
房地产企业的市场营销环境不是一成不变的,它随着时间的推移,经常处于动态变化中,首先,市场营销环境中的各种利益主体的行为具有很大的可变性,如随若人均收入的提高,消费者的购买行为
三. 我国房地产的营销存在的问题
第一节房地产评估机构现状房地产评估机构管理体系交叉依我国目前管理体制,评估行业现有资产评估、房地产评估和土地评估,且分属于国有资产管理部、建设部和国土资源部等国属事业单位,相应的评估人员也分为资产评估师、房地产估价师和土地估价师,三个子行业各自形成了自上而下的管理系统,管理办法多从本部门出发,各部门之间却未经过很好的协调与沟通。当一份房地产评估报告有争议时,土地评估机构和资产评估机构无法对其进行评价,从而导致一个部门的评估结果不被其他部门认可,这种现象直接限制了公平竞争和优胜劣汰,不利于评估行业的发展二、评估机构从业人员的压力增大方面,评估行业自身受区域影响较大,不同的区域对评估的需求不同,业务普遍较少,市场竞争激烈,对评估人员有很高的要求。而且,从各级房地产管理部门脱离出来,进行脱钩改制后,广大经济不发达的地区房地产评估机构出现不同程度的减少,有的甚至完全消失,从业人员的工作量增多,压力加大,另一方面,评估机构从原政府部门或事业单位完全脱离出来,其从业人员也失去了依靠,真正面对市场,成为市场人,压力在不知不觉中增大,不能很快适应市场的运转方式,并且由于市场环境经常变化,房地产价格常常会受到很大影响,对从事房地产评估的人员提出更高的要求。
第二节实例验证下面的例子说明房地产价格随环境变化,对估价人员提出更大的挑战。评估对象为云南昆明滇池路老小区,背景为昆明城中村正在进行改造项目。该目的陆续推进为滇池路板块价值的提升带来了契机,区域房产评估价也有了上空间。去年,南亚30号片区的城中村改造开了好头,滇池路板块内渔堆、河尾陆家地等居民小组也相继启动。受城中村改造及新项目面市的拉动,未来区域评估价有一定的提升空间。尤其是南亚风情第壹城(原南亚风情商业广场)已经确定进驻项目,主要有昆明第一个白金五星级酒店、西南地区第一个A级超市旗舰店、西南地区最大的五星级电影院以及国内一流的百货业等商业项目,预计今年年底开盘。滇池路北段区域内,一般性普通住宅评估价在4000元/平方米上下徘徊,品质较高的楼盘,评估价也相对高些,最高评估价每平方米将会接近6000元。”昆明云英恒房地产评估咨询有限公司总经理李林介绍。这是一宗对住宅地价格评估的案例。房地产并不是一个孤立的评估对象,在对其本身的价值进行评定估算之后,周围的环境如交通便利程度、距市中心的距离周围基础设施的完善程度等,都会对其的价格造成很大的影响,住宅亦是如此本例中,由于昆明城中村改造项目的启动以及多个商业项目的上马,滇池路中段在商业价值上面临更大的机会,周围良好的消费环境及生活条件使得原来的滇池路老小区的房价上升了近50%。在评估此案例时,需要评估人员在按照估价方法计算出待估对象价格后,根据其周围环境适当调整第三节房地产评估存在问题及考验一、不公平竞争和恶性竞争同时存在现有的房地产评估机构分为两类:（1）.原各级房管部门成立的评估机构,脱钧改制后成为股份制公司。然而,虽然虽然与管理部门脱离了联系,但管理部门为了自身利益往往会把业务交给这些公司来完成（2）没有政府背景,按市场化运作的评估公司。它们中有些依附于前者公司,
赚取部分利润,有些则与前者公司在本就“凄凉”的市场上展开竞争。为了多争取业务,迎合顾客的不合理要求,各评估机构和人员多置评估规程和规范于不顾或过度降低收费标准,或给客户主管回扣。这样的过程既损害了国家和集体的合法利益,导致国有资产、资源的严重流失,使得资产评估行业产生时保护国有资产的目的得不到实现,同时扰乱了市场秩序,违背了房地产评估行业公正、公平公开的原则。二、房地产评估人员整体素质偏低从整个评估行业来看,专业评估人员数量较少。有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师等专业人员总数不超过6万人,而实际在各类房地产评估机构中工作的大概只有沥人。大约1/3的兼职人员挂靠,并且极个别单位在注册后把注册资金抽走另一方面,各地对房地产估价师执业资格考试前的资格审查松紧不一,考生作弊现象严重;而且房地产估价师考试为一次性考试制度,并且通过后的注册也只有一个级别,不能总体体现估价师的水平高低和资历深浅,不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。三、评估机构所出具评估报告的可信度降低当前评估机构的评估人员主要包括两类:一类是专业注册估价师和估价人员;二类是非专职的注册估价师。自从房地产评估机构成为合伙制企业后,正式注册的房地产估价师大多成了评估机构的领导者或合伙人,他们将主要精力放在抓业务上,对自己的评估能力要求降低,商人性质严重,真正做评估工作的是那些根本没有评估师资格,估价经历也很少的人。这些人员多数对于房地产评估操作一知半解,对于各项指标、数据只简单地、机械地计算套用公式,在评估报告模板上进行修改,由此出具的房地产评估报告的可信度大打折扣。四、国外对我国房地产评估机构的冲击较大中国加入WTo后,加大对外开放程度,使得中国经济发展与国际接轨,有大量国外的评估机构进驻国内市场。由于国外资产评估行业起步早,有一百多年的历史而且对评估行业非常重视,业务渗透至各行各业,发展非常迅速。无论是思想体系还是方法理论,都较国内的先进,并且国外机构还具有良好的品牌形象和先进的理念,有世界知名的评估机构,他们的加入必将抢占我们的市场,对国内机构发展造成很大的冲击.
四、新形势下的房地产营销问题
(一)产品定位不合理
一些企业对产品的前期市场调研作用不重视，调研结果不够细致精确，往往在产品成型销售时才发现，自己开发的楼盘或多或少存在美中不足的地方，纵然在销售过程中采取众多优惠措施，仍难以抓住消费者购买欲望，致使产品消化速度变慢。房地产开发者在产品设计之初，忽略每个房地产项目的布局、景观、楼层等消费者关心的因素，片面追求楼盘的形象、概念，致使产品定位脱离消费者需求，产品不是定位虚高就是房屋面积大而不当，不能满足消费者的购房需要，无法与其他企业产品展开竞争。尤其是在近年来房价飙升的情况下，市民购房回归理性，这种产品销售不出去，将最终导致空置房的问题产生，不利于房地产市场的稳定发展。
(二)品牌意识不强
伴随房地产市场的逐步成熟，消费者购房更加理性，品牌对一个产品的影响就显得更加重要，品牌能赋予一个产品“精神价值”，让消费者在购房过程中产生对产品的认同感，愿意为产品买单。然而在中国房地产企业中，有近90%的只做产品，10%的在做企业，只有1%的企业在做品牌。一些房地产企业不能保障品牌价值的核心竞争力，即企业在打造一个成功项目后，依托前者的品牌效应，盲目加推产品数量，忽略产品质量，最终失去消费者的信任，使得“品牌效应”迅速衰落，昙花一现。
(三)营销模式落后
目前，我国房地产企业采用的营销模式过于传统、落后。大部分房地产企业进行广告轰炸，其目的是想通过大力宣传达到快速营销。可现实恰恰相反，不仅没有达到预期的营销效果，反而，降低市场竞争力。甚至，有部分房地产企业为了营销加大广告成分，掺杂一些不实或违法成分，造成消费者实地考察时眼镜大跌，令消费者产生一种厌烦心理。房地产企业在营销过程中，对消费者定位含糊不清，所制定出来的营销策略与现实大相径庭，满足不了消费者的真正需求，导致消费者失去兴趣，降低成交率。在新形势下，营销模式的落后是阻碍房地产企业营销的主要原因，不利于房地产企业实现可持续发展。因此，营销模式一定要打破传统，推陈出新。
五.房地产营销策略创新方法
(一)注重市场定位
从市场营销过程中可以看出，一个企业如果忽略前期市场调研，那么这个企业就必须在销售过程中投入大量精力来弥补前期的失误，这不仅造成了资源的极大浪费，还影响产品的销售情况。做好前期市场定位则能避免这种情况发生，所谓不打无把握之仗便是这个道理。做好前期市场调研，瞄准产品市场定位，从消费者实际需求出发，了解消费者对产品的户型、大小、价格等实际需求，以市场需求来做产品策划，最终达到消费者欢迎，实现畅销、热销的目的。
(二)加大品牌建设
品牌代表了一个产品的品质，而品牌的认知程度代表了消费者对产品质量的肯定，把一个品牌做大做强，将大大增强企业的市场竞争能力。把品牌做大做强，从长远发展角度来看，符合企业的利益追求。因此，企业要保持品牌策略发展的持续性，培养消费者对品牌的认同感，企业既要有广告推广、促销活动等方式让消费者熟知品牌，又要用产品的质量让消费者认可品牌。通过品牌建设，让消费者体会到企业对产品的严谨态度，对消费者的诚意，从而提高企业竞争力。
(三)创新营销模式
传统的营销模式是广告宣传、产品推广和直销，这些模式已无法适应房地产企业的发展。据研究发现，当今社会是一个信息大爆炸的新时代，计算机技术、信息技术和网络技术飞速发展为房地产企业营销创造了有利条件。房地产企业进行营销时，利用互联网开创房地产营销新“舞台”。通过网络营销可以加强产品的宣传和推广，也可以改变传统营销模式中的一些弊端。消费者在网络“舞台”可以进行更多资料的查找，解决在各大楼盘来回颠簸的困扰。网络营销既能有效的锁定消费者，也可以通过网络“舞台”更好的摸清客户需求，制定精确的方案，提高营销成效。总之，在房地产市场竞争日益激烈的环境下，灵活运用多种营销手段，来应对消费者的多元化，创新化，发挥营销的更大价值，推动房地产企业健康、稳定发展。
六.我国房地产消费市场健康发展应采取的对策(一)加快开发企业整合的进程随着市场竞争的加剧以及市场规则和竞争环境的不断完善,房地产开发企业规模化、集团化势在必行。例如通过横向联合增强企业的资金实力或是通过垂直联合延伸企业的产业链;也可以鼓励有实力的企业采用兼并现有中小企业的方式,实现规模效益,获得由规模扩大带来的自身成本的降低,共享技术、管理经验、市场信息、商誉等资源,提升市场竞争能力和抗风险能力。(二)拓宽开发企业的融资渠道资金是房地产开发的首要因素,如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求,是开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。房地产开发企业也可以吸引社会各类基金尤其是商业保险基金加盟等方式来进行融资。保险涉足房地产业,这也是一条新的非常重要的融资渠道。(三)提高开发企业的品牌意识和诚信意识品牌是一个企业实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现,是核心竞争力和综合素质的外部表现。房地产开发市场已经由卖方市场逐步转化为买方市场消费者在市场中占有绝对主动的地位,商品房的综合品质越来越受到重视,并且当今国内外的市场竞争,已经从价格竞争、质量竞争逐步走向品牌竞争。(四)完善开发土地供应机制土地供应是房地产开发市场的源头。土地资源的极端重要性、稀缺性和位置固定性以及所有权的垄断性,决定了它不能像普通商品那样由市场需求决定供给,而应由供给来引导市场需求。土地的获取方式、成交价格、总量的增减、分布以及使用用途结构的变化都将对房地产开发市场产生重大的影响。因此,中国可以通过完善开发土地供应机制来规范房地产开发市场(五)推进房地产开发的法制建设法律是市场经济条件下的一个重要调控手段,它在规范房地产开发市场中发挥着不可替代的作用,规范房地产开发市场,除了要依靠房地产开发商诚信品牌和商业道德保证外还需要法律的规范。
七.结语
房地产一直伴随着我国经济的发展，也是我国社会进步和发展不可缺少的行业。它所创造的价值在经济中占比很大，但是并不能因为对经济的贡献力量大而大肆发展房地产，无度的建设会导致社会和经济发展的不平衡。所以健康、稳定的房地产市场才是推进我国经济平衡发展的前提。因此想要保证房地产市场的有序发展，必须对房地产市场进行深入研究，克服种种困难，根据国家政策和发展方向适时调整企业发展规划，真正带动我国经济的发展。
参 考 文 献
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