论市场营销的法律风险与防范探析——以商品房预售为例

摘  要

预售商品房的转让在我国目前房地产市场中，已经屡见不鲜了。我国法律和行政法规一直对其进行回避的做法已经不能满足房地产市场发展的要求，对其进行统一立法势在必行。不动产的提前出售意味着不动产的建造者向买受人预先出售尚未建好的财产，即未来的财产，而买受人支付首期付款或住房付款，不动产的建造者在未来建筑物的建造完成后将预付财产交给买受人。房预售制度从引入大陆到现在已经有二十年左右的时间了，我国借鉴香港、澳门地区的经验，结合我国部分经济特区和沿海开放城市的实践成果，相继出台了一些法律、行政法规、部门规章及地方性法规，用以对商品房预售进行约束。根据这一专题研究的相关背景，论文概述了住房预筹资金制度的理论，详细分析了住房预筹资金制度的问题，最后，对住房预筹资金制度存在的一系列问题提出相对的法律对策。

关键词　商品房 预售制度 法律对策 

目  录

一、引言 1

二、商品房预售过程中的相关法律问题 2

（一）商品房预售合同的有效条件 2

1.商品房预售合同的主体必须合格 2

2.商品房预售合同的形式必须符合法律的规定 2

（二）商品房预售合同中的认购书问题 3

（三）商品房预售中预告登记备案的问题 3

1.商品房预售合同登记备案的法律基础 3

2.商品房预售合同登记备案的性质与效力分析 4

三、商品房预售法律制度的完善 5

（一）扩大相关法律在商品房预售法律纠纷中的适用 5

（二）建立认购书制度 5

1.赋予认购书以预约的性质 5

2.认购书定金的性质以违约责任 5

（三）建立预售商品房转让制度 6

（四）解决买受人权益与他方权益冲突的法律对策 6

1.买受人权益与一般抵押权人权益冲突的解决 7

2.买受人权益与建设工程承包人优先受偿权冲突的解决 7

四、结束语 9

参考文献 10

致  谢 11