目 录
第一章 概述 3
1.1 住房保障的概念 3
1.2 住房保障的理论基础 3
第二章 住房保障的主要形式3
2.1经济适用房3
2.2廉租房4
第三章 经济适用房、廉租房在实践中遇到的主要问题4
3.1销售对象失控即经济适用房的购买者错位问题4
3.2经济适用房本身是否真的“经济、适用”问题5
3.3经济适用房分配过程中的“机会主义”问题。5
第四章 解决方法5
4.1进一步调查了解居民的收入及分布状况，实施住房分类供应5
4.2住房建设应立足长远，着眼于和谐社会的建设6
4.3建议推行限价低利商品房6
第五章 总结7
内 容 摘 要
住房保障制度是城镇住房新体制和社会保障体系的重要组成部分，建立和完善住房保障制度，是深化住房制度改革建立城镇住房新体制的重要内容，构建社会主义和谐社会的一项重要任务。具体的就是尽快完善住房法律制度，加大廉租住房、经济适用房等的扩建，同时采用有效监督力量如大众媒体进行监督等，更好更快的解决我国目前“住有所居”的难题。
本文从经济适用房、廉租房在实践中的问题出发，分析研究解决方法，使之发挥切实有效的作用。
住房保障政策研究
第一章 概述
1.1 住房保障的概念
住房保障就是解决住宅问题，保障全体社会成员的住宅权。解决住宅问题的过程，其实就是通过市场、社会、互助、家庭等各种方式不断满足人们对住房问题的需求，从而实现人们住房权利的过程。其中住房社会保障主要是针对中低收入社会成员，是住房保障中的重中之重。
1.2 住房保障的理论基础
19世纪末，面对日益尖锐的社会矛盾，马克思主义的经典作家对住宅问题作了深入的研究，提出了住宅问题的理论。一些具有代表性的理论从不同角度强调市场发展和国家干预以及社会福利在经济发展中的作用，对各国住宅保障的发展都产生了积极影响。
第二章 住房保障的主要形式
经济适用房和廉租住房是目前正在我国城镇范围内推行的两种主要住房保障形式
2.1经济适用房
经济适用房是指政府以划拨的方式提供土地，按照一定的建设标准，组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，制订相关的优惠政策，以微利价向城市中低收入住房困难家庭提供的可以出售的住房。经济适用房的单套建筑面积一般为60㎡左右，出售价格一般低于当地商品房市场价格的20％至30％，具有经济性、保障性、实用性的特点。2007年颁布的《经济适用住房管理办法》中明确规定：购买经济适用住房不满5年，不得出售、出租、出借或闲置。
2.2廉租房
廉租房是政府提供资金和政策支持，以租金补贴或实物配租的方式，向最低收入困难家庭供应的保障性住房。廉租房的建筑面积一般小于50㎡，主要以租金补贴的形式分配，辅之以租金减免及实物配租。廉租房主要针对的是城市特困人口，只收取少量的、象征性的房租，租户一般只有使用权。
第三章 经济适用房、廉租房在实践中遇到的主要问题
“廉租住房”由于其保障的范围较小等原因，执行过程中的矛盾较少，实践上比较成功。而经济适用房较多、争议较大。实践中的问题在目前备受关注的问题是：如何审查购房人的资格？如何防止开发商与不合条件的购房者之间的“暗箱操作”？看似操作层的问题，使人误以为只要控制每套房的建造面积、阻止富裕家庭购买就可以了，实际上远不止此。经济适用房所存在的这些问题，有多方面原因，还有一些问题没有激化或尚未显露，并不是靠限制单套面积或降低建造标准所能解决的。
3.1销售对象失控即经济适用房的购买者错位问题
政府开发建设经济适用房，是使中低收入者能够买得起、住得上而实行的一项重要政策。但是，在经济适用房的销售中，部分高收入者却进入了购房者行列。
造成这种现象的原因是多方面的。其一，由于房地产开发企业销售机制不完善。某些房地产开发商按政府规定开发完经济适用房后，不顾政府的有关规定，将经济适用房敞开卖，致使部分高收入者也成为经济适用房的拥有者。其二，由于我国对居民高、中、低收入线划分不十分明确所致，以前所规定的标准与现阶段实情已不再相符，目前对高、中、低收入的划分标准虽然较为客观，然而随着社会的发展，各个地区划分标准也不应一致。同时由于我国还没有建立起个人收入申报制度，信用档案缺乏，政府很难在短时间内准确核实一个家庭的真实收入，从而使中低收入家庭变成一个宽泛而模糊的概念，导致在配给经济适用房的实际操作中，一些不符合购买条件的高收入家庭鱼目混珠，通过所谓“合法途径”获得经济适用房，而一些真正需要房子的中低收入者却“望房兴叹”。
3.2经济适用房本身是否真的“经济、适用”问题
经济适用房本意是解决中低收入家庭的住房问题，但一些地方在实际操作中，把经济适用房搞得与普通商品房别无二致。由于许多地方的经济适用房政策中，没有对经济适用房的建筑面积作出严格而明确的上限规定，许多开发商为了得到更多的经济利益，往往把经济适用房建的很大，以此来降低成本，以至于目前市场上有的经济适用房建到了150多平方米、200多平方米，几乎成为“豪宅”，而100平方米以下的房子很难找，户型越来越大，机动车位也越来越多，经济适用房离其最初的功能和定位越来越远了。对于城镇中低收入者来说根本买不起这么大的房子。与此同时，购买经济适用房用于出租而非自住的投资者又屡见不鲜，造成了经济适用房的旺销和供不应求。
3.3经济适用房分配过程中的“机会主义”问题。
由于我国的人口收入结构还不是橄榄形的而是典型的金字塔形的，中低收入家庭占了总数的70％-80％。虽然各地制定的购买经济适用房的门槛不大一样，但一般至少有半数或1／3的家庭符合购买经济适用房的条件，申请的人多而房源又少，“僧多粥少”的现状使经济适用房在分配过程中“机会主义”大行其道。
事件回放：数千人排天通苑房号。虽然严格限定了申请对象，但经济适用房仍然供不应求。2013年12月28日，昌平区天通苑经济适用房开始放号，虽然只针对崇文区拆迁安置居民，但在短时间内仍有数千人排队。6时开始放号，有很多人凌晨就开始排队。开始放号时，场面一度十分混乱。有消息称，15时30分左右当日放号停止，但由于开发商方面没有确定说法，截至21时，依旧有数百人在现场排队等候放号，现场没有人告知市民，这里将要放多少房号、何时截止，一些市民啃着面包、火腿肠，甚至带来了棉被，表示将彻夜守候。
第四章 解决方法
4.1进一步调查了解居民的收入及分布状况，实施住房分类供应
城市中低收入人群的居住问题，是一项相当复杂的系统工程，内容涉及城市中低收入人群的特征及发展趋势、住房的土地资源消耗、建设及管理研究等等，而不同地域的情况也不尽相同，一个城市收入分布较为理想的形态是中等收入户占多数的“橄榄”型的富裕型社会形态。根据调查，长沙市居民收入分布不尽合理，中等收入人群偏少，中低收入户分布明显偏多，是一个“金字塔”型的居民收入分布型态。南昌市住户抽样调查资料表明：中低收入户占61.7％。因此，应进一步扩大中低收入群体住房供应力度，使我国收入结构趋向合理，以利于社会的稳定与和谐社会的构建。
4.2住房建设应立足长远，着眼于和谐社会的建设
经济适用房要方便群众生产生活，防止城市居民的严重阶层分化，不要把经济适用房建成大规模的“低收入居民区”。中低收入人群供应住房的建设应立足长远，着眼于小康社会、和谐社会的建设，重视住宅建筑的素质保障，重视居住环境与自然、社会、城市的和谐统一，避免垃圾建筑的产生。
有关资料表明，发达国家大面积兴建的廉租屋或者其它公屋，附近往往存在普遍犯罪率高、教育环境差、商贸活动不利、富人不愿意接近、懒惰意识滋生等问题。所以，西方社会学家开始强调混和居住模式。所谓混合居住模式，就是不同收入阶层居民和不同文化背景、职业的群体，以自己的实际购买力为前提，共同居住在由不同价位梯度住宅组成的混合居住区内，和谐相处、相互融合、共同生活生存的一种居住模式。其本质是社会和谐、社会和经济平衡发展在居住上的体现。目前大多数国家的对策是推行不同收入阶层的混合居住，我们必须高度关注这种变化趋向，结合我国实际，制定符合实际情况的相关策略。廉租房不能太集中，要适当地分散建造，这有利于廉租房区域的管理。
4.3建议推行限价低利商品房
从我国宏观调控抑制房价快速上涨和构建“多梯级”住房保障体系的“居者有其屋”而言，增加一个限价商品房项目并保持一个合理的数量比例。过去住房保障体系上有廉租房、经济适用房和商品房三种类型的住房，使得一些人买不到经济适用房又买不起商品房，在经济适用房和商品房之间有一个“夹生层”，有了限价低利商品房就能满足这一部分消费群体的需求。为抑制不断上涨的房价，也为解决中低收入家庭的住房问题，国内部分城市目前正在考虑推出“限价商品房”。政府部门在土地、项目招投标时，会为其将来的产品销售设定最终的限价，具体的操作方法，比如最终的限价水平、推出的楼盘数量以及位置根据执行时的市场情况综合考虑。而鼓励建设限价商品房，解决中等收入市民的居住问题，将有利于房价保持平稳发展和抑制房价过快上扬，构架合理的房地产价格体系。由于土地、城市规划都掌握在政府手里，政府应让利于民建造限价低利商品房。
第五章 总结
“居者有其屋”是个人和政府共同努力的目标，房问题不能完全推向市场化，政府应该负责任的承担起为人民提供住房保障的重任。目前我国住房问题紧张，形势颇为严峻，甚至“房奴”已经成为社会人群中很大的一部分。而当前，我国的改革发展处于经济转轨、社会转型的关键时期，房屋住所是人民群众生产生活的基础条件，住房问题是基本的民生问题。自1998年我国推行经济适用房政策以来，在解决住房问题上，经济适用房政策取得了显著成果，由此可见经济适用房政策是切实可行的。一个政策的实施和完善是需要时间的考证和修正的，只有不断的去完善去修正，才能够更好地解决人民群众的住房问题。只有建立健全住房保证政策，改进和规范经济适用住房制度，探索建立公共租赁住房，改善低收入家庭的居住条件，做到居者有其屋，这样才能维护社会的稳定，构建社会主义和谐社会。
参 考 文 献
[1]奥沙利文，2002，《城市经济学》，中信出版社
[2]郭文,冷晓玲，2008，《防保障性住房“双刃”之伤》
[3]利斌，2006，《住房公积金之困》，《中国社会导刊》
[4]廖俊平等，2006，《美国HOME计划对我国住房保障体制改革的启示》
[5]李勇辉，2005，《城镇居民住宅消费保障制度》，
[6]马智利,吕铭友,2010，《西南地区城市保障性住房存在的问题及运行机制研究》，《经济研究导刊》
[7]苏勇，2010，《农村地制创新与住房保障制度的变革》，《求索》[8]苏多永,张玉,2010，《保障性住房供给不足的原因探析与政策建议》，《中国房地产金融》
[9]王朝才, 张东，《发展廉租房解决低收入人群基本住房问题》，《经济研究参考》
[10]王晓瑜、郭松海、张宗坪，2006，《住房社会保障理论与实务》，中国经济出版社
