目 录
一．苏州保障性住房的现状…………………………………………3
二．保障性住房存在的问题…………………………………………3
（一）政府资金投入不够……………………………………………3
（二）现行土地财政问题……………………………………………4
（三）居民收入审查形同虚设………………………………………4
（四）定向分配导致变相福利分房…………………………………4
三．租金保障性住房建设实施的建议………………………………5
（一）明确政府职责，加强立法保障………………………………5
（二）挖掘土地供应潜力，积极筹措房源…………………………5
（三）加大财政投入，拓宽融资渠道………………………………5
（四）、建立健全社会保障住房机制………………………………..6
四．未来发展........................................................................................6
参考文献……………………………………………………………….7
内 容 摘 要
近年来，苏州市市委政府认真贯彻落实中央和省委、省政府的决策部署，围绕让苏州老百姓安居乐业的目标要求，始终把解决“住房难”的问题放在保障性住房建设上，扎实推进苏州特色保障性住房建设，本文针对苏州保障性住房的现状、存在的问题进行分析，提出合理的对策和建议，以更好地满足中低收入家庭的基本居住需求和改善中低家庭居住条件。
关键词 保障性住房 现状 问题和对策
关于加强和完善苏州保障性住房建设的探讨
保障性住房是指政府对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。当前，中国的保障性住房主要包括：廉租住房、经济租赁房、经济适用住房、限价商品房等。近年来，政府实施保障性住房政策力度不断加强，国家对保障性住房政策不断做出调整，围绕保增长、保民生、保稳定的总体要求，把住房保障工作列为政府的重要职责。地方政府也充分认识到保障性住房建设的重要性和紧迫性，不少地方政府开始加大保障性住房建设。
苏州保障性住房的现状
数据显示，截止到2013年底，苏州市区现享受住房政策的家庭共有18882户。已累计筹集廉租住房1980套，实际配租1251套（当年配租96套)；供应中低收入住房10937套（当年供应715套）；筹集居民公租房1489套，实际配租663套（当年配租230套），累计政府购房补贴47户，累计发放租赁补贴5611户，年度租金减免373户。
作为安居工程的重要一环，保障性住房已经成为解决城镇低收入群体住房难困境的一个重要举措。
保障性住房存在的问题
十年来，虽然各级各地政府不断完善保障性住房制度，更新政策、指定规划、加大投资力度，但是最终还是因为政策、制度存在先天缺陷、保障性住房需求大于供给，最终致使保障性住房的保障作用和功能大打折扣。在高房价下，
中低收入家庭住房难的问题日益突出。当前，保障性住房存在的问题归纳起来主要是：
（一）政府资金投入不够
政府投入保障性住房的建设资金投入不足，保障性住房的市场供应相对不足，特别是解决低收入家庭的廉租房建设无法满足众多特别困难的家庭需要。根据收入测算，属于中低收入的家庭一般占社会总家庭比重的80%，也就是说市场上住房总量的80%应纳入住房保障性体系供应。但事实上，不论从保障性住房的投资总额，还是开工面积都远远低于商品房的水平。随着我国城市化水平的不断提高，越来越多中低收入家庭的产生，有限的政府投入不可能从根本上解决中低收入家庭的住房问题。
（二）现行土地财政问题
地方政府对“土地财政”的依赖，必然造成保障性住房用地供应和投资不足。一方面，商业用地供应比例过高，国家统计局发布2013年全国房地产开发和销售情况，数据显示，2013年，全国房地产开发投资86013亿元，商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%。而保障房工程基本建成544万套，完成投资11200亿元。比例相对较低。另一方面，土地收益游离财政预算之外或用途监管失控，更不能保证用于民生的保障性住房投资得到满足。
（三）居民收入审查形同虚设
正常规定，保障性住房只能出租或者出售给中低收入的家庭，但在现实中，这一规定已经基本失去了意义。一些保障性住房高收入家庭或者已有一套或多套住房的家庭所租用或购买，这也是众多学者呼吁取消经济适用房建设的原因。出现问题根本的原因就是形同虚设的审查制度以及缺少相应的公开透明的程序所造成。
（四）定向分配导致变相福利分房
保障性住房应该面向全社会公众公开出租或发售，任何符合条件的中低收入家庭都有资格按照公平合理的轮候顺序租到或者买到保障性住房。然而，有部分经济适用房或两限房部分或全部被指定给特定的单位或特定的群里租用或购买。更有甚者，分配到特定的单位或群体后，在具体分配时，就演变成福利分房，按照职务的高低、资历的深浅，不管是否具备经济适用房的资格，都可随意购买。定向分配造成了许多高收入群体具备了购买保障性住房的机会，严重损坏了保障性住房分配的公平性、平等性的原则，剥夺了社会上中低收入家庭的保障权利和利益。
租金保障性住房建设实施的建议
明确政府职责，加强立法保障
我国虽然有一系列关于保障性住房的相关政策。但是，缺乏从规划、生产、经营到交付管理完整的住房保障体系法律法规。加强保障性住房的法律道德建设是保障我国住房保障体系健康发展的前提。建议在广泛征求意见的基础上，尽快推出《基本住房保障法》用以指导住房保障建设，同时明确政府的责任目标，健全机构，统一部署，措施到位，工作经费由统计财政预算安排解决，明确政府主导保障住房的建设和分配，认真做好财政支出、土地收益提成、公积金增值部分投资、社会机构资金等融资方面的工作，加大对保障性安居工程建设的投入力度，切实满足中低收入家庭的住房需求。
挖掘土地供应潜力，积极筹措房源
在土地资源紧缺的情况下，要加大新增保障性住房用地的供应，同时，通过盘活土地存量、调整住房结构、加大商品房配建等，多管齐下填补土地房源筹措的缺口。第一，有限挖掘和使用现有存量房用于保障性住房。收购或者承租现有重大工程配套用房、社会闲置房，以减少对新增土地的要求。第二，通过旧厂房改建集体宿舍，解决外来务工、蓝领的居住问题。第三，通过新建商品住宅配建保障性住房。第四，通过土地整理复垦，解决用地指标缺补与平衡。第五，利用零散农村宅基地和农村建设用地，解决部分保障性住房的建设用地。
加大财政投入，拓宽融资渠道
地方政府应将保障性住房投资建设纳入政府财政支出范围，这样可以有效减轻地方政府的资金压力。同时，广开
融资渠道弥补保障性住房供给所需的庞大支出。首先，把保障性住房建设包含在政府财政支出预算范围内；其次，建立保障性住房投资融资机制，包括逐步建立财政贴息为基础的低息贷款机制，以政府信用为基础的贷款担保机制。融资渠道，弥补保障性住房供给所需的庞大支出。首先，把保障性住房建设包含在政府财政支出预算范围内；其次，建立保障性住房投资融资机制，包括逐步建立以财政贴息为基础的低息贷款机制、以政府信用为基础的贷款担保机制；再次，研究组件全国保障性住房投资公司，通过吸收部分住房公积金、养老金、社会保障基金以及商业银行贷款等，提供保障性住房建设的融资投资服务，考虑引入住房投资信托基金、住房证券化等方式盘活保障性住房资源，同时对保障住房信托提供贴息和减免税等优惠政策。
（四）、建立健全社会保障住房机制
1、建立健全多层次的住房保障体系，对不同收入家庭实施不同的住房保障政策，向有经济能力的中低收入家庭提供商品房，向既不属于最低生活保障线以下又无经济能力的中低收入家庭提供保障性租赁房，想最低生活保障线以下的住房困难家庭提供廉租房。
2、坚持保障性住房分配只能每户一套原则，符合社会保障性住房申请条件的家庭只能购买或者承租一套住房，实行家庭成员实名制，申请人员必须符合苏州市相关政策文件规定。
3、严格控制保障型住房的面积标准，坚持小户型、一房一厅40平方米、两房一厅55-60平方米等限制条件。
4、严格限制保障型商品房的转让，杜绝保障性住房上市转让，但是可以由政府收购，回购的具体价格参照原购买的标准执行。
四、未来发展
苏州市土地资源非常稀缺，地方政府需要加大公共租赁房的建设力度，从而进一步调整优化苏州保障性住房结构，推动保障性住房由“租售并举、以售为主”向“租售并举、以租为主”转变。同时，苏州市将通过在年度用地计划中优先安排保障性住房项目用地，并按年度分解用地供应计划，按规定减免保障性住房项目的有关税费等，加强对保障性住房建设的用地、资金等要素保障。同时，保证大型居住区公共配套设备的建设与住宅同步设计、同步建设、同步交付使用，切实增强保障性住房的宜居性，进一步提高保障性住房品质。
参 考 文 献
【1】张占录. 我国保障性住房的现状与未来.经济.2011.2
【2】刘卫卫 朱光.保障性住房现状与问题分析.上海房地.2011.02
【3】齐超.制度含义及其本质之我见.税务与经济.2009（3）
【4】蒋萍 吴禄婵.为城市“新夹心层”找房子.文汇报.2010.5.1
