目 录
一、关于对农村信用社抵押贷款的必要性和意义 二、农村信用社在开展抵押贷款现状 三、农村信用社抵押贷款中存在的主要问题 四、完善抵押贷款的建议 五、关于农村信用社抵押贷款的要求及其相关制度安排
内 容 摘 要
抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向信用社取得的贷款。抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则信用社有权处理器抵押品，作为一种补偿。
随着改革开放的深入发展，抵押贷款在中国得到了飞速的发展，并且在将来的一段时间内会得到更多的应用。抵押贷款的的快速发展，对中国经济发展起着重要的意义，但同时也带来了相关的一些问题。我们需要扬长避短，发挥抵押贷款的优势，尽量避免抵押贷款产生的不利后果。
关健词：农村信用社 抵押贷款 研究
抵押贷款问题研究
我国计划经济时期向市场经济时期的转变，给抵押贷款制度创造了产生与发展的空间。抵押贷款制度逐渐地由顺就社会经济发展需要转变为主动在现代社会中发挥作用。抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向信用社取得的贷款。它是资本主义信用社的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则信用社有权处理此抵押品，作为一种补偿。
一、关于对农村信用社抵押贷款的必要性和意义
实行抵押贷款制度，是与经济体制改革相适应的，在实行计划经济时期，与传统的经济体制相适应，应对企业发放的贷款都是信用贷款，这是信贷资金“供给制”的重要形式，存在着资金占用多，周转慢，效益差的弊端，在建立社会主义市场经济的新时期，我国经济金融体制改革后，全面开办了抵押贷款，建立完善了配套的法律法规及规章制度。从实际看，抵押贷款的安全性、盈利性明显优于其它信贷资产。
第一、增强了客户的信誉观念，提高了银企经济效益。客户在办理抵押贷款后，在获取贷款运用时，也有了按期如数归还贷款的压力。从而，有利于搞活金融、搞活经济、搞活信贷资金的使用效益。同时，抵押贷款可以使商品、票据、有价证券等提前转化为货币资金。对加速货币资金的周转，刺激企业扩大生产和流通具有一定的作用。、
第二、抵押贷款对贷款客户的约束力较之信用贷款大大增强了。企业一旦破产，信用贷款只是一种普通债权，信用社只能以普通债权人的身份，参与破产企业财产的分配，无权要求优先受偿。抵押贷款的实行和推广，是适应社会主义市场经济的新要求，是改革信贷资金供给制，确立信贷资金借贷制的必然要求和发展趋势。
二、农村信用社抵押贷款中存在的主要问题
在当今各信用社努力提高信贷资产质量,严控不良信贷资产的形势下,抵押贷款作为一种低风险的贷款形式而被广泛地采用。然而，在实践中,这种贷款形式也暴露出较多的问题。
主要而言，抵押贷款存在以下几个问题：
1、信用社采用该种贷款形式时, 往往较易忽视对借款企业法人代表及主要负责人品行的考查。信用社往往认为有借款企业的财产作为抵押物, 且产权证也已由自己保管, 从而放松了对其它借款条件的审查。对企业财产、产品销售及盈利等情况的审查较易流于形式, 而对企业法人代表及主要负责人的品行状况被经常忽略, 特别是在企业主要负责人花言巧语或故意蒙骗的情况下更是如此。笔者认为, 在当今的企业管理体制下, 加强对借款企业主要负责人品行的审查应为贷前调查的一项极为重要的内容。
2、疏于对抵押人与借款人关系的审查。《公司法》第60条第三款规定: 董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或其他个人的债务提供担保。而在现实中, 子公司为母公司提供抵押担保或互相参股公司相互提供抵押担保的情况较为普遍。而金融业疏忽对贷款客户的审查一方面是由于彼此间信息不对称导致的。信息不对称是指在相互对应的市场参与者之间具有不对称分布的知识或信息，即市场中交易的一方比另一方拥有更多的信息。具体到抵押贷款制度中，贷款客户自己的贷款资历、还款能力以及对抵押物所有权的所有只有自己最为清楚，而信用社在一定程度上是不清楚的。而信用社有时过于追求利益最大化，便对借款人的贷款资格审查存有疏漏。
3、用不能作抵押的产权作抵押。《担保法》明文规定了可设定抵押的财产，同时也规定了不得设定的财产。后者主要包括：①归国家所有的土地、矿藏等自然资源；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（被开发的荒山、荒地以及乡、村企业厂房等建筑物所占范围的土地使用权除外）；③以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其它社会公益设施；④所有权或使用权有争议的财产；⑤无法强制执行或处理的财产； ⑥依法被查封、扣押或监管的财产。同时也规定,以国家划拨方式取得的国有土地使用权连同其地上定着物一起被设定为抵押物,到期被依法拍卖后,应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴的土地使用权出让金后,抵押权人方可优先受偿。但在实践中, 将禁止设定为抵押权的财产用于抵押的现象还是时有发生。如将集体土地使用权设定抵押的现象大量存在；用房改后购置的房屋作抵押, 这种房屋职工只有部分产权, 没有处置权；还有家庭共有房屋, 借款人把房子抵押了, 其他家庭成员却一无所知, 一旦到期贷款无法清偿, 纵使信用社上诉成立, 但执行起来却受到民事诉讼法相应规定的限制, 信用社难以达到实现债权的目的；在以国家划拨方式取得的土地使用权用于抵押时, 抵押人故意不告知真相, 使得评估时是以使用权的实际价值进行估价, 一旦出现风险, 实现债权时要先扣除土地使用权出让金的款项, 从而使债权人得不到完全清偿。
4、抵押的效用性问题。《担保法》第41条规定,抵押物应办理登记手续,抵押合同自登记之日起生效。由于历史方面的原因, 在《担保法》颁发前, 我国的抵押物绝大多数均未办理该手续, 致使《担保法》颁发后才到期的没有办理抵押物登记的抵押合同是否有效就成了一个颇有争议的问题。抵押物评估、登记制度不合理严重影响抵押物的登记。《担保法》实施后, 多数地方的抵押物登记部门人为地强制性要求进行抵押物评估, 并指定评估机构, 评估、登记收费大多地方均以抵押物评估值为标的, 采取分段按比例的收费制度, 收费结构严重不合理且金额过高。以东莞市房地产价格评估收费标准为例, 抵押物评估值在100 万元以下(含100万元) 的, 评估收费率为5‰; 评估值在101～ 1000 万元的, 收费率为2. 5‰； 10000 万元以上的收费0. 1‰。按此标准,抵押物评估值为1000 万的, 评估收费为2. 5 万元, 而评估值为10000 万元的, 收费却为1 万元。显然收费结构不合理。此外, 动轧数千上万元的评估费也超出了借款人的承受能力。还值得一提的是以评估值为标的收取费用存在以下两个弊端: 一是也会造成收费过高。如借款人的评估值为1000万元产权设定抵押, 贷款50 万元, 评估费一项就2. 5 万元, 贷款成本增加5个百分点, 而一年期贷款利息也仅6. 93%。此外,如果借款人只贷1 万元, 则尚不足交评估费；二是既然以评估值为标的, 评估部门故意提高评估值的可能性大大增强,而信用社是以该评估值为参考发放抵押贷款的, 这就人为地提高了抵押率, 对债权的完全实现造成风险。抵押物的登记收费也是以评估值为标的, 分段按比例收取。抵押物评估、登记制度中存在的不合理且收费过高的情况, 严重影响了抵押贷款的顺利开展。
5、抵押物未办保险。现在大部分借款人出于节约成本的考虑, 拒绝办理财产保险。在未投保的情况下, 若产生意外灾害, 债权随着抵押物的丧失而丧失清偿保障。
6、产权证的虚伪性。存在以下三种情况: 一是产权证不真。借款人利用假产权证或过时的产权证进行欺诈抵押, 或借用或盗用其他单位、个人的产权证作抵押, 一旦出现风险,借款人便“金蝉脱壳”, 致使债权无法落实； 二是价值不实。如上所述, 评估机构有可能和借款人在共同利益的驱驶下, 故意提高评估价值, 评估价值远超过实际价值, 将会使抵押权人在实现其抵押权时, 大部分债权无法实现； 三是重复抵押。抵押人先以产权证为抵押从一家信用社取得贷款后, 再到资产管理部门办理挂失手续领取新证, 旋即以此抵押于另一家信用社, 骗取抵押贷款。
7、抵押率过高。我国信用社现行规定, 抵押率不得超过70%。在该范围内, 抵押权人根据抵押物的市场风险、变现难度等因素合理确定抵押率。而目前有些地方单项贷款抵押率偏高, 有的甚至达到100% , 抵押率过高造成很大的信贷风险。
8、产权变现困难, 且变现后有些债权也难得到优先清偿。在当今房地产积压较为严重的情况下, 物业抵押物变现较为困难, 且多数地方尚未建立固定的住房拍卖市场或由信用社经营的住房租赁市场, 造成抵押变现风险。如果是国有、集体企业的抵押物需要拍卖清偿债务时, 变现的难度将会更大。国有、集体企业破产时, 信用社债务难以得到优先清偿。按国务院有关规定, 已抵押的财产也作为破产财产, 优先支付破产费用、税收、社保基金、职工工资、职工安顿费等, 然后才支付信用社债权。而按《破产法》规定, 合法抵押的财产不得列入破产财产, 企业破产时, 应优先清偿信用社债权。地方法院在司法过程中, 经常遇到地方主义的干预而更加倾向于采纳国务院的行政规定, 致使信用社合法抵押的债权大量流失。
三、完善抵押贷款的建议 （一）加强对借款企业的法人代表及主要负责人品行的考查
对法人代表持有外国护照或外国永久居住权的, 其家庭主要成员在国外定居或在国外开办公司, 一人兼任多个企业法人代表的, 对其企业的贷款必须从严控制。对法人代表经常出入豪华歌舞厅,乘坐与其经济实力不相称的高级轿车, 生活上有不正当行为的,对其企业贷款要慎重处理。同时, 也不能因法人代表的政治身份,如“劳动模范”、“先进分子”等放松贷款条件的审查。
（二）要对借款人与抵押人的关系进行认真调查
严禁子公司为母公司以及相互参股企业相互提供抵押担保。如借款人与抵押人属同一集团公司, 对其贷款要从严审查。
（三）加强对抵押物的审查
对法律规定不得设定抵押权的财产, 我们要依法严格禁止用于抵押。对以个人房屋作抵押的贷款,要审查其是否具备完善的所有权；对国有、集体企业的抵押贷款,要考虑到对其抵押物是否能强制执行或处理；对以国有土地使用权作抵押的, 需认真调查其使用权是否为以无偿划拨方式取得等等。此外, 抵押物一定要办理保险和登记, 对未办保险和登记的产权严禁用于抵押。
（四）加强对产权证真实性的考查
对产权证应考查以下几个方面: 产权证的真假, 是否过期, 是否为借用或盗用他人的产权证,评估值的真实性, 是否为临时补办的产权证。如果是临时补办的产权证, 要认真调查其补办的理由, 原产权证用于何处。
（五）严禁抵押率偏高
对城市房地产产权作抵押的, 抵押率控制在70% 以内；对土地使用权证作抵押的, 宜控制在60% 以下；在小城镇、乡村抵押率应相应减少。
（六）改革抵押物评估、登记制度
办理抵押登记的部门不得以资产评估作为抵押登记的前置条件, 更不得指定评估机构。法律并未规定抵押物一定得评估方可抵押, 如果信用社认为抵押物足以为贷款抵押时, 当然就无须对抵押物进行评估。如果信用社、抵押人协商认为需要评估确定抵押物的价值, 抵押人可自主委托任何一家具有法定评估资格的中介机构进行评估。评估值具有一定法定效力, 提供给信用社作为放贷时的参考。评估收费中介机构自行确立。抵押登记部门只负责财产的登记, 不负责财产价值的登记。登记收费应采取按次浮动收费制。确定每次登记收费的基数, 上下浮动不得超过一定比例。
（七）全国应建立固定的产权拍卖市场和租赁市场, 以利于信用社抵押权的变现
（八）严格依法办事
全国各地在处理破产案件时, 要严格按照人大颁发的《破产法》办事, 不得将已合法抵押的财产列入破产财产。国务院应相应调整与人大颁发的法律相抵触的部分行政规章, 确保信用社债权的优先清偿。
参 考 文 献
1、《政治经济学辞典》 许涤新主编 1980年版 人民出版社
2、北京实方嘉兴投资 ://.bjdydk.com/
3、、《抵押贷款若干法律问题研究》 法律日报 人民出版社
