目 录
美国次贷危机的概述-----------------------------------------3
二，中美住房抵押贷款市场风险的共性分析---------------------------3
经济进入加息周期加大了住房抵押贷款市场的利率风险----------3
贷款机构放松对贷款者的信用审查----------------------------4
商业银行高估房地产市场所带来的风险------------------------4
三，我国住房抵押贷款及特有风险-----------------------------------5
政策风险--------------------------------------------------5
（二) 法律风险--------------------------------------------------6
四，我国商业银行应对个人住房抵押贷款应采取的措施-----------------6
建立适合中国国情的个人信用评级制度------------------------6
完善商业银行的内部信贷管理机制，防范管理和操作风险--------7
推行住房抵押贷款证券化------------------------------------7
（四）商业银行应加大对政府政策的研究-----------------------------8
（五）加强对中介机构的管理---------------------------------------8
（六）建立相关法律保护商业银行的合法权利-------------------------8
内 容 摘 要
美国出现的次贷危机打破了一直认为住房抵押贷款是商业银行的优质资产的看法。首先本文对美国的次贷危机产生的过程进行了简要的概述，然后就中美住房抵押贷款的共同风险进行比较分析，并对我国住房抵押贷款的特有的风险进行分析。由于我国金融体制不健全，个人住房抵押贷款存在商业银行房贷风险控制意识薄弱等问题。得出我国住房抵押贷款的风险也不容忽视的结论。文章最后就我国住房抵押贷款市场所存在的风险，给出防范风险的办法，以避免类似的危在
我国上演。
关键词：风险监管、次贷危机、抵押贷款。
一，美国次贷危机的概述
美国抵押贷款市场的 次级及优惠级是以借款人的信用条件作为划分界限的。根据信用的高低, 放贷机构对借款人区别对待, 从而形成了两个层次的市场。优质贷款市场(Prime Market)，和次级贷款市场(Subprime Market)。 优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户。 次级市场是指信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人。信用低的人申请不到优惠贷款, 只能在次级市场寻求贷款。两个层次的市场服务对象均为贷款购房者。因为优质客户资源剩余有限，所以商业银行把目光投向了次级抵押贷款市场。又因为次级市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款高2% ~ 3% ，所以次级抵押贷款市场前景良好。由于它给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务, 所以在经济不发达的地区很受欢迎。2001年美国经济受恐怖袭击的影响一度放缓，布什政府为促进美国经济的发展，采取了放松银根的货币政策，大幅度降低利率，增加货币供应量，宽松的货币政策使得美国的楼市逐渐活跃，进而快速上涨，美国人的购房热情不断升温, 次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。随着房地产泡沫的产生,美联储迫于国内通胀的压力,从2004年6月到2006年的两年时间内连续17次上调联邦利率,从1%上调到5.23%。基准利率的上升使美国房地产泡沫破灭,最终在2007年第二季度的整体房价创下了美国20年的最大跌幅。同时,2004年至2005年的新增的次级抵押贷款的合同进入了可调动利率阶段,借款者的压力突然加大,违约率大大增加。次级的押贷款的违约率的上升使得发行这种贷款的金融机构的违约成本大量增加,导致大量次级贷款供应商纷纷倒闭或申请破产保护。美国次级危机全面爆发。
二，中美住房抵押贷款市场风险的共性分析
（一）经济进入加息周期加大了住房抵押贷款市场的利率风险
美联储迫于国内通胀的压力,连续17次上调联邦利率,从1%上调到5.23%。同时在中国，中国人民银行也在不断的调整人民币贷款基准利率。基准利率的不断上升拉动了住房抵押贷款利率，从而大大增加了普通居民按揭购房的贷款成本支出，进而给一直被认为是银行优质资产的抵押贷款带来巨大影响，难免会造成违约风险。不断增高的不良贷款率已经给商业银行带来一定的违约风险。如果不加以控制，那么后果不堪设想。
（二）贷款机构放松对贷款者的信用审查
美国的次贷危机产生的直接原因就是放贷机构放松了对借款人发放条件和审核条件的审核。而贷款机构之间的激烈竞争以及以贷款经济人和客户代理为主的销售模式也加剧了审贷管理的松懈，一时间各房地产抵押贷款提供者为抢占市场份额，纷纷降低贷款发放标准，甚至推出“零首付”、“零文件”等贷款方式，不查收入，不查资产，借款人可以在没有资金、无须提供任何有关偿还能力证明的情况下购房。大量无偿还能力的借款人进入房地产市场，也使得次级抵押贷款市场积聚了大量的高风险客户群。随着贷款经纪人和放贷金融机构大肆降低贷款准入门槛，次贷市场的规模随之急剧扩张。次贷市场在违规放贷的推动下非理性扩张，风险急剧积累。次级房贷规模从1994 年的350 亿美元、占贷款总额的4.5% 发展到2001 年的1600 亿美元、占5.6%和2006 年的6000 亿美元、占贷款总额20%虽然推动次贷市场规模急剧膨胀还有很多因素，如美联储为刺激经济实行的宽松的货币政策、超低的利率等等，但不可否认的是，放款标准的恶化在很大程度上也起到了推波助澜的作用。 而在我国征信体质还处在刚刚起步的阶段，相对于美国来讲还是很落后的，商业银行的信贷人员对住房贷款的决策主要建立在借款人提供的个人身份，个人收入等证明材料上。但不少借款人在没有还款能力的基础上，故意制造假的个人收入证明来骗取银行的贷款。这种现象的出现，说明我国住房抵押贷款市场的风险比美国的市场的还要大。更为严重的是，国内很多商业银行为争夺市场， 竞相攀比，放松信贷政策和审批尺度。通过降低审批标准、等手段放宽了个人住房抵押贷款者的市场进入，而且创新出了气球贷房贷休假等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品，从而增大了房贷资产的风险。
（三）商业银行高估房地产市场所带来的风险
住房抵押贷款通常被商业银行视为优质贷款，很少出现违约情况。这就使得住房抵押贷款成为银行业间竞争最激烈的信贷业务之一。竞争使得多数银行选择了降低了门槛，来拥有更多的客户。同美国的“零首付”业务一样, 我国商业银行推出“还款自由行”等信贷创新品种。商业银行推出这些信贷创新产品基于对未来房地产市场的乐观预测。他们认为即使贷款人违约，只要房地产市场保持原状或者增长的态势商业银行就可以将其抵押的房产进行出售，来弥补损失，甚至获利。在利润面前，商业银行愿意承担更多的风险。一旦房产市场走势低迷，被抵押房屋市值大幅缩水，即使商业银行将其被抵押的房屋出售，也会遭受损失。大量的损失会加大银行的经营风险，使银行的经营陷入困境，甚至破产。
三，我国住房抵押贷款及特有风险
（一）政策风险
为了有效抑制我国房地产的泡沫，我国各级政府和金融监管部门从2010年开始出台一系列的调控政策 1月10日,国务院出台国十一条,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%%,加大房地产贷款窗口指导。2月20日,银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》,打击炒房者和投机行为.两会期间房价再成关键词. 3月9日,温家宝总理所作的《政府工作报告》中强调,促进房地产市场平稳健康发展,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。其中,提出大力整顿和规范房地产市场秩序.完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建,捂盘惜售,哄抬房价等违法违规行为的查处力度。4月14日,国务院常务会议上针对房地产市场的"新国四条"出台,拉开了本轮房地产市场调控的序幕。国务院常务会议指出并要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。仅过三天,国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出了新"国十条"。通知指出,商品住房价格过高,上涨过快,供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。2011年我国更是加大了对房地产市场的调控2011年1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于40％改为不低于60％。2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。政策风险致使房价下跌，从尔增加贷款人的违约风险，并同时使抵押的房产的价值缩水，给商业银行带来巨大损失。
(二)法律风险
由于我国住房抵押贷款法律法规的不健全，对违约行为的惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。《担保法》第五十三条规定债务履行期届满抵押权人未受清偿的, 可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖变卖该抵押物所得的价款受偿； 协议不成的, 抵押权人可以向人民法院提起诉讼。根据上述规定, 只有在债务人不能清偿到期的贷款时, 银行才可以对抵押物行使处分权, 而当债务人出现未届清偿期的预期违约时, 银行不能及时行使抵押权。而对银行来说, 当他们发现借款人无力偿还贷款时, 就希望通过及时处理抵押物以收回贷款, 也就是希望通过自己的意志用最快最便利的方式来处分抵押物以实现抵押权。因而现行关于抵押权实现的规定与银行的及时处置抵押物的愿望存在很大的差距, 在事实上不利于商业银行权益的保护。与此同时, 《担保法》对抵押权人通过协议实现抵押权方式的规定,从实现方式上显得过于单调, 在开发商或预购方无力偿还到期贷款时, 银行只能采用对抵押物进行拍卖、变卖或折价的方式实现抵押权。如果抵押物拍卖或变卖不出去, 银行就无法实现其抵押权利。并且这种规定在事实上剥夺了银行通过使用抵押物实现债权的权利。2005年1月1日起开始实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查、扣押、冻结财产的规定》（以下简称规定） 直接涉及到银行个人住房贷款的安全问题。《规定》第六条规定“ 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋, 人民法院可以查封, 但不得拍卖、变卖或者抵债” 第七条规定“ 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品, 人民法院根据申请执行人的申请, 在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后, 可予以执行” 。但从法律后果看, 《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空, 第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务, 加大了银行抵押权行使的成本。
四，我国商业银行应对个人住房抵押贷款应采取的措施
（一）建立适合中国国情的个人信用评级制度
国外大量研究表明，个人资信状况是影响个人住房抵押贷款违约风险的重要因素之一。我国大量违约案例也表明，个人信用评级制度的缺失是导致我国贷款市场上信息严重不对称的重要原因之一。建立科学合理的信用评级体系是银行进行风险管理的重点内容，也是实现风险管理科学化的重要途径。因此，为了能够将国际先进的定量模型的思想和方法运用到商业银行个人住房抵押贷款信用风险管理工作中，也为了完善外部市场环境，我国亟需借鉴国外经验建立具有中国特色的个人信用评级制度，通过权威性的中介机构来规范信息披露过程，减轻个人住房抵押贷款市场上信息不对称问题，为银行业提供信息服务。同时还应以立法的形式建立个人信用档案，比对信用档案的记录与移交、管理与评级、披露与使用及责任与权益做出明确的规定。
（二）完善商业银行的内部信贷管理机制，防范管理和操作风险
商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程, 逐步提高信贷管理水平。
1.加强对借款人资格，还款能力的审查并对借款人的信用做出合理的评价
商业银行在接到借款人的书面申请和相关资料后，就需要银行的工作人员对借款人的借款条件进行审查。审查主要是看借款人是否符合其信贷政策投向政策内要求的条件。在此基础上，商业银行对客户进行进一步的调查。具体调查内容包括:调查和核实客户提供的抵押物、和收入水平和还款来源。其次，商业银行根据对借款人各种债务的综合偿债能力和可信任程度的评估。具体而言是根据借款人的经济实力、资金结构、履约情况、经营实力和发展前景等因素，评定借款人的信用。如果借款人的实际情况有不符合国家相关政策或商业银行贷款要求的，商业银行应该坚决拒绝借款人的贷款要求，并告知原由。
2.严格规范贷款的操作流程
对贷前调查、贷款审批和贷后管理等各个环节的操作必须按照有关规定执行, 建立起以风险管理为中心的信贷风险监督平台, 切实防范操作风险的发生。
3.提高住房信贷业务人员的素质, 强化其责任感
商业银行应该有计划的对住房信贷业务人员进行专业的职业培训。时刻提醒房信贷业务人员在工作的时候应该遵循业务流程。在对借款人的信用进行评估的时候，应做到谨慎的态度，不可为追求利润，放松对借款人的信用等级要求。
（三）推行住房抵押贷款证券化
国家开发银行和中国建设银行作为试点单位，分别进行信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化的试点。最近几年，我国住房抵押贷款发放规模的迅速扩大,，住房抵押贷款已经成为我国信贷投放的重要增长点。银行发放住房抵押贷款的资金主要来源于居民储蓄和企业存款，从长远发展来看，随着住房抵押贷款规模的不断扩大，各类风险的发生几率就会加大，风险中的系统风险如利率风险等不能通过购买保险的方式转嫁出去，只能靠新的金融创新工具来解决。住房抵押贷款证券化则提供了较为理想的金融工具，它不仅能够使银行减少甚至消除其信用的过分集中，而且使得银行能够将非流动资产转换成可流通证券，使其资产负债表更具有流动性，而且能改善资金来源。
（四）建立住房抵押贷款保险制度
由于我国的住房抵押贷款保险业务刚刚开展，保险业参与住房金融的深度还不够，只有住房财产保险一种险种。此外，还存在以下问题：贷款机构的信贷风险额保险机构承保的信用风险、人身风险没有合理划分；置业担保机构实力不强，专业化程度不高等。这些都还待通过建立和完善我国的住房抵押贷款担保保险机制来解决。我们可以借鉴国外的成功经验，结合我国目前个人住房抵押贷款保险的现状，规划适合我国国情的个人住房抵押贷款保险制度。
（五）加强对中介机构的管理
目前与个人住房贷款有关的社会中介机构如房屋中介、律师事务所、资产评估机构等中介机构信用状况不佳，导致诸如中介公司卷款潜逃、律师事务所与借款人勾结伪造不真实的购房合同、资产评估公司故意高估抵押房产价值等事件时有发生，这一方面使得银行无法利用社会中介机构实现专业分工、减少工作量、提高效率；另一方面也给银行办理业务的过程带来风险，增加了个人住房贷款的不可控因素。政府有关部门应采取有效措施，加强对中介机构的管理。
（六）建立相关法律保护商业银行的合法权利
借款人和商业银行在住房抵押贷款市场上作为两个平等的主题，双方的利益都应该受到法律的保护。但我国现行的法律中存在许多漏洞，使得商业银行的利益得不到应有的保护。从发达国家的经验来看，建立完善的法律体系，加强对个人住房贷款的法制管理是促进个人住房抵押贷款发展的重要前提与措施。我国要建立民主法制的和谐社会，商业银行的风险防范，客观上需要相应法律规范作为保障。如颁布《住房抵押贷款法》，制定房地产抵押贷款的法规，可以为银行处置抵押房产、合法有效低成本地收回贷款创造良好的前提条件。这会大大帮助商业银行规避恶意违约贷款的风险。同时规范了商业银行发放住房抵押贷款的过程。从而促进整个个人住房抵押贷款的市场的健康的发展。
参 考 文 献
[1]黄梅， 紧缩政策下—警惕个人住房抵押贷款的法律风险[J],湖北农村金融研究2008（11）45-46
[2]朱力,朱晓, 美国次贷危机对我国住房抵押贷款风险防范的启示[J], 北华大学学报( 社会科学版)2011(10)
[3]徐艳, 浅析我国商业银行个人住房抵押贷款风险的若干问题(J),青岛技术学院学报，2009（06）
[4]张文花.美国次级债危机对我国个人住房抵押贷款业务的警示[D].吉林大学管理学院,2008.
[5]王勇,黎超, 商业银行个人住房抵押贷款风险管理浅析[J] ,当代经济,2011 年8 月（下）
[6]刘青,孙雪聪,商业银行住房抵押贷款防范风险新思路[J],现代商业,2011年 第26期
[7]王思娴, 论商业银行住房抵押贷款风险[J], 商场现代化,2010年9月（下旬刊）总第624期
