目 录
一、论文写作意图及背景……………………………………………………………………4
二、流动资金在房地产各环节情况…………………………………………………………4
2.1、流动资金在购买地块环节…………………………………………………………4
2.2、设计开发环节………………………………………………………………………4
2.3、销售过程环节………………………………………………………………………4
三、目前房地产流动资金的情况..............................................5
3.1、依靠银行贷款………………………………………………………………………5
3.2、房地产行业逐渐实行现房销售，提高了行业的门槛……………………………5
3.3、客户购房采取按揭付款方式，按揭部分房款迟迟不能回款……………………5
3.4、承建商建筑工人-农民工工程款催逼紧迫…………………………………………6
四、企业流动资金紧张或短缺的危害…………………………………………………………6
4.1、造成建设停工…………………………………………………………………………6
4.2、影响开发商名誉及销量………………………………………………………………6
4.3、如果是多元化的集团发展公司，势必会影响集团内其他行业的经营……………6
五、解决房地产行业短缺资金问题探讨………………………………………………………7
5.1、做好资金使用环节及使用量预测……………………………………………………7
5.2、融资可综合考虑拓展到其他渠道……………………………………………………7
5.3、与承建商协商工程款垫支……………………………………………………………7
5.4、创新方法使购房款加快回笼…………………………………………………………8
5.5、多与实力雄厚的承建商合作…………………………………………………………10
5.6、房地产行业解决资金流动问题还是离不开银行贷款这把宝刀……………………11
六、结语…………………………………………………………………………………………11
内 容 摘 要
随着中国市场改革开放，城乡统筹，居民化一系列促使房地产行业越发的空前绝后，只需要很少的自由资金就可以开发项目，只需要你有胆就可以借用银行的资金进行运作成功开发一个接一个项目，根本不会存在资金短缺的问题，但这些都成为了过去，这一切导致商品房价格飙升、开发过度、存量不断上升、国家限购、限贷，让炒房的人们少了购房的欲望，存量消化不了，资金回笼迟缓，工程又在继续，开发贷不能随意贷了，一下子给房地产行业巨大的压力。怎么办，想想其他融资渠道，其比银行高出很多的资金成本，更是让开发商头疼，为不陷入怪圈，只有在多渠道融资的基础上，尽量与承建商谈判垫支问题、尽量做好资金预算，更要想办法如何让销售回笼得到有效回笼，所以，在整个流动资金融资成本居高的情况下本论文将对销售回笼这款阐述的比较细。
关键词：房地产行业 流动资金 资金成本 资金需求量 快速回笼
解决房地产企业流动资金短缺问题探讨
一、论文写作意图及背景
现今的房地产行业由于国家政策、银行限贷等因素造成资金紧张，房地产行业是资金黑洞，这个问题急需大家来探讨解决。因题目为解决现行企业流动资金短缺问题的探讨，中国现有的企业太多，每个行业不一样，对流动资金的需求也大为不同，因现在我的工作在房地产从事财务工作，对这个行业稍微有点了解，所以仅此针对房地长行业进行流动资金的探讨，因在这个行业接触的是基础的财务工作，且工作时间不久，可能只看到表面上的流动资金，请老师指教。
二、流动资金在房地产各环节情况 2.1、流动资金在购买地块环节
流动资金对于每一个行业来说都如同血液，在流动的过程中才会产生剩余价值，房地产行业更是如此，我们来看看房地产行业从开始到结束的现金流：从开始开发商拿地就需要支付土地款巨额资金，从表面上看这是长期的资金支出，不影响短期现金流，其实不然，如果开发商的地块位置不好，领导考虑全局不周，就会影响后期的市场销售，进而间接导致流动资金断裂。
2.2、设计开发环节
接下来便是设计项目、开发项目，在这一环节也很关键，如果在第一步选址不太好，可以在这里做稍微的弥补，一个成功的项目，是需要设计出好的户型、舒适性高的生活环境，更重要的需要开发商在设计施工图前要进行准确的市场定位，当设计、定位都到位了那么销售固然不会差，后期才会有源源不断的流动资金回笼。
2.3、销售过程环节
再一步则是销售这个过程，本文将主要讨论如何快速回笼资金，当然在这过程中也会简单提到其他方面的流动资金。房地产行业比较特殊，土地增值税、营业税、所得税都需要预征，本来房地产行业销售金额就比较大，土地增值税（住宅）预征率为销售额的1%，营业税预征率销售额的5%，所得税预征率为销售额的2.5%，其他税种暂时不讨论，这三大税种预征率就是销售额的7.5%，在这里列举：假如开发商一月的销售额为2000万元，每月大税种预征150万，一年则是1800万税，如果开发商和税务局做好公关工作，申请延缓缴纳税款，按照房地产行业开发贷中等利率8.2%计算，一方面讲如果可以缓交，则在当年可多出1800万的流动资金，同时也节约资金成本148万。当然，缓交税款并不代表偷税漏税，采取一些合理的避税对开发商还是必要的。在销售这个环节销售还是最重要的，楼盘的宣传、销售人员的选拨、销售政策的优化，各方面都会对销售结果产生巨大变化，这就需要开发商在市场定位准确的情况下，培训销售人员，熟悉销售过程，掌握销售技巧，特别熟悉按揭办理政策，加快销售金额同时加快客户回笼资金。
经过前面三个大环节的流动资金的简单介绍及其影响，流动资金在整个房地产行业中至关重要。
2012年以来中央及各地政府对房地产行业不断的调控，从资金、供应量及供应品种上等进行调控，使得房地产业资金周转困难，在这样调控的大背景下企业应如何应对呢？我们先来探讨下目前房地产流动资金的情况。
三、目前房地产流动资金的情况3.1、依靠银行贷款 在前几年国家未对房地长行业进行限制贷款，这的确是房地产行业流动资金的主要来源，银行也积极和房地产行业合作，取得双赢局面，因炒房团、城乡统筹化、房屋商品化等推至房价上涨，国家出台限贷、限购政策，两方夹击使房地长行业资金链存在巨大问题。3.2、房地产行业逐渐实行现房销售，提高了行业的门槛 现今山东试点现房销售，相比预售达到正负0的销售条件，则从正负0到现场过程中所有的工程款都需要开发商先前垫支，这就加大了对流动资金的巨大需求。3.3、客户购房采取按揭付款方式，按揭部分房款迟迟不能回款 现今客户大部分采取按揭付款方式购房，且贷款金额较大，因银行放款数量有限，根据我公司的实际情况，银行一般下半年便收紧额度，致使按揭房款一直压在银行，使房地长行业又一大资金延缓。3.4、承建商建筑工人-农民工工程款催逼紧迫 现今对农民工法律的保护，开放商对声誉的重要考虑，一般会每月代承建商付农民工工资，待后期转工程款，承建商不停对开放商进行工程款催收，致使开发商资金更加紧迫。
四、企业流动资金的紧张或短缺的危害
4.1、造成建设停工
流动资金紧缺可能中止或影响房地产开发企业流动资金的正常循环，造成工程建设停工或半停止现象。
开发企业流动资金具有各种形态的流动资金空间上并存性和时间上的继起性，其中货币是最主要的体现，房地产行业是一个资金需求量大，一段出现问题，不及时解决，将面临被接管或者进入破产清算环节。
4.2、影响开发商名誉及销量
流动资金紧缺，必将降低开发企业的支付能力，影响企业名誉，销量也大大受到影响。 应上缴的税金，不能按时缴纳，开发企业不能及时支付施工企业工程进度款和工程结算款，造成开发企业商品房抵工程款。由于施工企业垫付款过多，造成工程资金不足。因此，施工企业大幅降价销售商品房，扰乱商品房销售市场价格，商品房价格受到冲击，以致造成房地产商品市场混乱。同时，由于施工企业资金不足，为了完成工程进度，大量赊购材料和拖欠人工费，从而使三角债越加严重，越发加重企业资金紧缺的程度。
4.3、如果是多元化的集团发展公司，势必会影响集团内其他行业的经营
现在大部分有实力的集团都会筹集一部分资金来开发项目，在前几年各政府部门、银行没有监管、没有提高贷款条件、在加速城镇化大背景的时候整个集团当然会因为加入房地产行业而欣欣向荣。而今，市场正处于优化房地产行业、通过不同政策，让那些资金不足、实力不足的开发商退出市场，这势必会影响非专门从事房地产开发的集团面临捉襟见肘的情形。这时开发商会考虑从集团内其他行业来弥补，如果资金漏洞比较大，弥补不全，开发商又会考虑其他的融资渠道，其他融资渠道又得承担债务成本高的风险，这样恶性循环，整个集团岌岌可危。
五、解决房地产企业流动资金短缺方法讨论
5.1、做好资金使用环节及使用量预测
企业流动资金紧缺在一定程度上是企业没有做好开发整个项目资金需要环节的预测，或者即使有预测但是不准确，或者市场变化太快，预测没有即使进行调整，导致资金突然中断。开发企业财务部门应该采用科学方法，结合现实与未来一定时期可以预料的条件变化，采集开发项目所在地的特别政策，为开发企业资金筹集、分配、使用、决策提供可靠依据，并根据开发企业决策部门批准的资金需求计划，积极准备资金。开发商领导、财务部门更需要调动公司所有部门进行资金预测，毕竟财务部所作出的预算仅仅是站在财务部门的角度预测的，更应该采取循环预测的方式对市场变化作出迅速反应。此外为了开源节流，企业还应该严格控制管理费用支出，进一步对管理费用支出进行监督审核，拒绝一切不合理支出，确保流动资金不被浪费。
5.2、融资可综合考虑拓展到其他渠道
针对现在房地长行业依靠银行贷款问题，我们将拓展到其他融资渠道，比如向个人借款，向信托资金借款，当然这里避开税务是否承认的问题，仅考虑流动资金来源的多渠道。如果企业尚未上市，则通过个人借款和借款人签订借款协议，如果整个集团的员工够多，则可以像员工借款，协议给予多少回报。这样一方面企业的融资成本可能要低于在银行融资和信托融资的成本，而且让员工有自己当老板的感觉。资金解决了，员工的工作心理发生变化，将对企业产生双赢局面。5.3、与承建商协商工程款垫支
针对房地产行业逐渐实行现房销售问题，企业可以根据和承建商协商是否可以垫资，这里指的垫资是指承建商先垫资工程款，房地长行业开建工程块有4个重要的节点：正负0、主体封顶、竣工、验收通过。现在的承建商对于一般项目是不愿意为开放商垫资的，但如果项目位置品质好，将来利润大，承建商看到开发商未来的发展趋势还是愿意垫资的，所以对于承建商垫资需要看项目与承建商的沟通，这不乏是一个解决现有流动资金的办法。5.4、创新方法使购房款加快回笼
针对客户购房采取按揭方式迟迟不回款问题的解决。
针对这个问题，将展开到对房地产资金回笼管理，资金回笼方式探讨，在融资受到限制时，要充分认识到不仅仅要把商品房卖给客户，还要考虑采取哪些方式让客户积极配合开发商的回款。资金对于企业就如同血液对人体一样重要。现金流的管理是企业经营活动的重中之重，我们必须采取积极主动、严肃认真的态度加以对待，为公司在激烈的市场竞争中不断发展壮大提供资金保障，那么销售资金回笼管理总结归纳做法为四点：
5.4.1、领导重视，认识到位
有远见的领导人的创新是前瞻性的，而非仅仅是对市场或者客户的反应，商品卖出去了，资金回来了，才算销售过程的实现。领导重视资金快速回笼，组织多部门进行事先协调配合，全企业上下不仅仅要围绕销售服务，更要为销售回笼进行服务，只有整个过程健康循环了，回笼资金才会越来越迅速。
5.4.2、部门协作，规范运行
销售回笼的过程需要各部门的合作，这就需要开发商领导制定相应的规章制度，规范每个岗位的衔接与职责问题，特别是开发商特殊的岗位：置业顾问、销售主管、现场收银如何配合。这里仅列举置业顾问关键岗位对资金快速回笼的作用，客户认筹阶段置业顾问应及时了解客户的付款能力，根据客户的具体情况，建议客户选择何种付款方式，如果客户选择的是分期付款，则销售后台需要在到时间之前进行提醒，如果客户选择的按揭方式，要求每个置业顾问必须熟悉银行按揭政策，根据客户情况选择按揭银行，在签约时就将到银行办理按揭。
5.4.3、掌握政策，公关协调
房地产行业的政策数不胜数，不仅要对开发贷等政策的做出反应，还要对个人贷款政策进行研究。对各个银行按揭政策的变化及时更新，优选政策对客户宽松回笼款的银行，银行按揭的政策变化某种程度上说是对商品房供求关系的反映，这也要求开发商具有高瞻远瞩的能力。如果市场上商品房的存量房大量，一方面影响销售价格，另一方面加大开发商资金压力。
5.4.4创新房款回笼过程，利用公关资源
5.4.4.1使用按揭中介介绍
如果每个开发商在为客户办理购房按揭过程中都需要与银行打好交道，需要耗费多少人力物力。所以，在此我们可以考虑引进专门为客户办理按揭的中介（具体操作将在后面说明），盐城城市大多数实行的是按揭中介办理，一方面中介可以兼几个楼盘，数量大，收费自然可以谈到合理的部位，另一方面，按揭中介一般是银行工作资源集中，中介利用银行资源，开发商利用中介资源，放款速度自然很快，在保证回款速度快时既节约了开发商费用的支出及时间的节约。开发商将对中介实行动态管理，如果能按时完成相关流程的办理，客户负面反馈少，那就会持续合作下去，如果一旦出现工作懈怠，客户负面反映多，就会立即停止合作，这些开发商可以在与中介签订的《协议书》中明文规定，并且为了便于约束其工作质量，要求中介交纳合作保证金。中介费用完全由业主承担，开发商不承担任何费用，为维护业主的权利，开发商应和中介商议一个客户能够接受的价格，如果因为价格原因导致客户不愿在中介办理按揭会影响楼款回笼进度。
5.4.4.2中介所做的工作流程
检查按揭资料并通知业主补齐所缺资料——带客户去银行签字——负责将银行盖好章的借款合同、抵押合同带至我公司盖章——到房产局办理预登记——将预登记送交银行——至银行拿回放款回单送还开发商。
使用中介的优缺点。
5.4.4.3使用中介资源优点
节省费用，开发商可减少一个按揭专员编制约可节省工资6万元/年。同时开盘量比较大时，因为使用了多家中介公司，他们可以集中人力为开发商快速消化掉积压的资料，快速达到放款条件。
当然，有些客户不愿自己承担在中介办理按揭的手续费，如果客户自己办理势必会影响按揭进度，影响销售资金回笼速度。针对这个问题，开发商让客户签订一个承若书，尽量让客户通过中介办理按揭：客户承诺在合同签订后10内，确保银行贷款审批、预登记结束送银行。如果不能履行承诺，导致按揭不能按时到位，法伤一切责任均由本人承担，这样的承诺只是对客户的一种压力，在流动资金紧迫的情况下，只有想尽各种办法让房款回笼迅速，在保证回笼迅速的要求下不能失去对客户的尊重，首先还是把服务客户，让客户满意放在第一，这就又回到开发商在对客户服务的技巧问题上，所以说，销售实现的结果-回笼是环环相接的。
5.4.4.4多管齐下，促使银行加速放款。
中介固然和银行有较好的交往，但在这竟争的市场，开发商必须巧用竞争手段，开发商也需要和银行保持良好的联系，确保在放款紧张的时候优先放款，银行最需要的就是银行资金流量，在有限的资金里，开发商可以巧用“存款”杠杆，增加按揭放款速度；现在各银行对按揭还款利率执行有差异，开发商可利用银行差异“胁迫”银行执行市场最低利率，这样客户办理按揭配合积极性也高，双重加快放款速度。《认购协议》中明文规定：“做按揭贷款的,需要在签约当日,将按揭贷款所需资料带来”。只有从我们自身和客户两个方向用力，双方相向而行，形成合力，才能真正起到加快按揭资料的收集速度，否则就会形成剃头挑子一头热。
5.4.4.5针对首付款回笼开发商可以在协议里增加对客户的约束力。
因现在购房大部分是刚需购房，没有完全的购房能力，对于解决这个问题，销售这块则可推出不同的付款方式则有不同优惠方案，对于一次性付款客户可给予最大优惠，让利于客户，回款于开发商；对于分期付款客户可采取客户在90天内付清款，或者180天内必须付清全款，将这些条件写进购房附合同，形成法律保护，对开发商回款有一定保障；对于按揭付款方式则在合同规定客户在规定时间内签约并付首付款，规定客户在规定时间办理按揭，尽量缩短按揭放款期限，公司负责按揭工作的人员需和银行积极沟通，并随时了解银行政策，针对银行政策想出应对办法，由于每个银行的政策不同，开发商可多和几个银行合作办理按揭，选择一些国行，混合一些私行，这样解决银行按揭放款问题，增加按揭回款的效率。避免在国行收紧额度的时候其他银行可以弥补。5.5、多与实力雄厚的承建商合作 开发商在竞标选取承建商时应选取资金雄厚的承建商，签订总包和同时商议恰当的节点。规划自己使用的时间与工程付款节点一致，避免出现节点支付时企业却流动资金支付。这就要求开发商需要具有前瞻性，如果工程付款节点与计划资金节点相同，则不会出现当承建商催逼工程款时则资金紧缺。当然这也可以和承建商进行沟通解决，话说回来，这块也涉及承建商垫资问题。如果实在不行，为了保证企业能够正常运行，度过资金短缺这个时间段，可以考虑签订协议将以房抵工程款，作为暂时的过度。5.6、房地产行业解决资金流动问题还是离不开银行贷款这把宝刀 相比信托资金贷款，银行贷款成本较小，很多开发商趋于银行贷款，这就需要开发商日常和银行沟通好关系，找准合作银行，兼顾贷款利息低、效率高的银行。现在银行对开发商贷款用途监督甚严。只有和银行维护好日常的关系，融资门槛才好跨越。六、结语 房地长行业的特点是资金需求量大，循环周期长，且是资金黑洞，解决房地长行业的流动资金就是企业的根本。在这个问题上要“开源节流”，这里的开源指的是开发商不仅仅依靠向银行贷款，还要采取多渠道融资，这里的节流是指开发商不仅仅剔除必要的费用支出，更要合理的支出工程款，还要在资金流程方面保持沟通延缓支付的局面，这样才能使房地长企业流动资金合理，不至于出现断链的情况。如果企业刚开始的时候有足够的资金，则可先后开发几个项目，针对现房销售的政策，用前一个项目的资金来运转后一个项目的资金需要。因时间比较倡促，论文不免有些空洞，希望老师指正。
参 考 文 献
刘静，《房地产开发企业走出流动资金紧缺困境的途径》2002年第7期
成都融辉置业购房合同-金辉枫尚项目销售合同
陈泰先，《现金为王：管理好你的资金后防》，当代世界出版社，2011-9
赵凤军，《资金核算与管理实务》，北京理工大学出版社，2012-2
盐城开发商与按揭中介签订的协议
