目 录
1 土地增值税征管中存在的问题
1、1征税范围较窄、征收率偏高
1、2扣除项目复杂，重复征税
1、3预征比率低，征管不足
2 改革和晚上土地增值税的对策
2、1扩大征收范围，降低税率
2、2简化扣除项目规定，合并征税
2、3提高预征比率，完善税制
2、4强化征管，加大稽查力度
内 容 摘 要
为了加强对我国土地增值税的征收管理，结合民权国家新政策出台的背景，分析当前土地增值税征管中存在的问题，并提出完善的对策。
我国土地增值税存在的问题及对策
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，其纳税义务人是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人（包括外资企业和外国公民）。计税依据是纳税人转让房地场所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。
1 土地增值税征管中存在的问题
1、1征税范围较窄、征收率偏高
土地增值税征税范围：凡单位和个人有偿转让中华人民共和国国有土地使用权及地上建筑物及其附着物，均属土地增值税的征税范围，以增值为前提。房地产增值获得收益的途径主要包括以下几个方面：转让房地产；土地使用权及房屋出租；外部环境变化房屋土地产权不发上转让等。我国现行的条例规定对发生在土地使用权和房屋出租或保有阶段产生的土地增值不征税。一方面不符合税赋公平性的原则，另一方面也导致我国在房地产保有环节成本太低，助长了囤积和倒买倒卖行为。我国目前的土地增值税税率是对征税范围内的所有房地产转让全部采用30%、40%、50%、60%的累进税率。税率偏高，税负较重，不利于土地的正常流转，不利于土地资源的合理利用，不利于房地产的正常交易。高税率有助于发挥税收的调节作用，但是，高税率会给纳税人造成沉重的心理负担，从而增加征收阻力，也是导致纳税人逃避土地增值税的重要诱饵。
1、2扣除项目复杂，重复征税
扣除项目主要包括：取得土地使用权所支付的金额；开发踢地和新建房及配套设施的成本（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用），简称房地产开发成本；开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用），简称房地产开发费用。土地使用权转让时所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费等可通过土地管理部门得到合适，房地产开发成本和房地产开发费用由房地产企业提供，开发商有可能不愿提供翔实的资料，这需要征收人员懂得相关的专业知识和规划建设等部门的配合才能确定其真实性，同时也给纳税人偷逃漏交土地增值税提供了便利条件。
房地产经营单位及个人就其经营收入额要缴纳营业税、城市建设税、土地使用税、企业所得税、土地增值税等若干税种，特别是企业所得税、土地增值税。土地增值税的计税依据为纳税人有偿转让房地产取得的土地增值额（收入扣除成本、费用、税金、损失后的余额），企业所得税的计税依据是房地产经营单位及个人就其一个纳税年度收入总额扣除成本、费用、税金、损失后的余额，依据都是同一内容的收益，同属于收益税，存在不同程度的重复征收现象。
1、3预征比率低，征管不足
《中华人员共和国土地增值税暂行条例》明确规定，由于涉及成本确定或其他原因无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务部门根据当地情况制定。全国各地均是按照销售收入的百分比进行预征，如江苏省规定，经济适用房免征土地增值税，普通商品房预征标准为销售净额的1%，商铺为2%，高档别墅为3%。假设某房地产开发公司开发普通商品房（纯住宅），总销售收入5亿元，收益率为5%，即增值额为2500万元。根据条例规定预征土地增值税：500000000X1%=500（万元）。根据条例规定应征土地增值税：25000000X30%=750（万元）。在目前全国房地产市场持续火爆的情形下，如此低的增值率让人无法相信，即使如此低的增值率就少征收200万元的土地增值税。普通商品房如此少征，商铺和办公楼等少征现象就更加严重了。我国土地增值税自1994年开征以来，全国1995年入库纳税0.3亿元，2000年入库税款8.4亿元，2006年入库纳税140亿元，同比增收64.98%，2006年度销售收入20712.3亿元，实际税负只有0.53%，2007年入库纳税403.1亿元，同比增收74.5%，2007年度销售收入29889.1亿元，实际税负只有1.345,2008年入库税款537.1意义，同比增收33.2%，而我国房地产2008年度销售收入24071.3亿元，实际税负只有2.23
5。而根据规定从2000年4月1日起开始预征土地增值税，2006年才达到0.53%，征收严重不足。
2 改革和晚上土地增值税的对策
2、1扩大征收范围，降低税率
对原有土地增值税征税范围（凡单位和个人有偿转让中华人民共和国国有土地使用权及地上建筑物及其附着物产权）进行调整；开发商开发土地并首次转让获得的增值额不纳入土地增值税的课税范围，这有利于房地产企业加大投资，有效的遏制囤地行为，加快城市建设；开发商所拥有的土地使用权出租或保有阶段产生的土地增值纳入土地增值税的征税范围，可设置“土地租赁增值税”。同时，对原有的名义税率作出适当调整，经济适用房免税，其余的土地增值税仍按四级超率累进税率计征，税率如下：增值额未超过扣除项目金额50%的税率为20%；增值额超过扣除项目金额50%未超过扣除项目金额100%的税率为30%；增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为40%。这样可以调动纳税人主动要求缴纳土地增值税的积极性，增加国家的税收收入。
2、2简化扣除项目规定，合并征税
一方面对财务不健全的纳税人实行土地增值税核定征收。由于有的房地产纳税人财务管理混乱，有的房地产纳税人没有建账能力，对此纳税人不核查扣除项目，确定一个合适的税率，核定征收。另一方面对土地增值税实行查账征收的房地产纳税人，其开发成本根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定，开发土地和新建房及配套设施的成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费；必须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的不予扣除。开发成本根据决算报告和中介机构出具的成本审核报告来确定。其开发费用，按照实施细则第七条第二款规定：开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、周转房摊销等，税务机关应根据房地产开发企业内部组织结构和职责分工，合理划分“项目管理人员”与“行政管理人员”。只有这样，才能有效的防治房地产开发企业为了加大扣除项目的金额，人为的将“管理费用”计入到“开发成本-开发间接费用”而偷逃土地增值税。
2、3提高预征比率，完善税制
由于目前土地增值税的预征率低，纳税人一般不愿意主动提出清算，即使清算，清算后税款入库也很困难。根据土地增值税应纳税额的计算公式，推算土地增值税增值率与预征率的关系：预征率=（土地增值税增值率X土地增值税适用税率-速算扣除系数）/（土地增值税增值率+1）。假设增值率为15%，则按预征率4.1%预征的税款与纳税人应纳的税款持平；如果增值率〉50%，则预征率要在10%以上了，而现行一般住宅土地增值税预征率为1%，照此推算，其增值率仅为4%，在全国房地产行情如此好的情况下，如此低的增值率令人难以置信。因此，税务机关可适当提高土地增值税的预征比率，一方面可以增加国家土地增值税收，另一方面可以调动纳税人主动要求清算土地增值税的积极性。考虑到我国地区经济发展的不平衡，各地的房地产价格高低不等，开发成本也有所差异，参考土地增值税增值率在5%-15%，则预征率可由原来的2%提高到5%；商业营业用房的土地增值率在30%以上，则预征率可由2%提高到7%，这样才能使税务机关预征的税款与纳税人应纳的税款持平。
2、4强化征管，加大稽查力度
尽管土地增值税存在许多不足，但在解决我国当前房地产市场上存在的突出问题仍然发挥重要作用。土地增值税的征收有利于我国增加财政收入；有利于深化财政体制改革，建立地方主体税源；有利于调节房地长企业合理收益，推动产业结构调整，使城市土地向真正产生效用的使用者手中转移；有利于抑制炒买炒卖房地产的投机行为，使个人消费趋于理性；土地增值税将促使房地产企业投资结构趋于合理。按照土地增值税条例的规定，纳税人建造普通、标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额的20%免征土地增值税，这样抑制高档商品房的盲目开发，引导房地产商开发普通住宅、微利商品房或经济适用房，合理调整商品房的供给结构，满足不同收入水平，特别是中低收入水平消费者的需要，对房地产市场的整体产生有利影响。房地产业也只有选择这一消费主体作为自己的服务方向才能得以持续健康发展。同时，加强对税务人员的房地产开发建设知识及房地产企业会计核算知识的培训，以造就一支业务过硬的房地产税收征收管理和稽查队伍。加大税务稽查打击力度，在一定范围和时期内开展土地增值税专项检查，严厉打击偷逃土地增值税的违法行为，真正做到“有法可依，有法必依，执法必严，违法必究”，有效地打击各种涉税违章违法行为，增强税收执法的刚性。
参 考 文 献
陈家兴，当前土地增值税清算存在的问题及对策，湖南地税，2007.3
陈俊良，房地产土地增值税征管难点及对策，税务研究，2008.8
邹林，余杨，房敬学，我国土地增值税负担问题分析，税务研究，2008.9
