浅谈我县房地产税收一体化管理

一、目前房地产税收之现状

二、解决房地产税收征管的措施

1、契税征管为把手，从整合征管资源入手，全面推行房地产税收一体化管理

2、细化管理职责，落实一体化管理的既定目标

3、以计算机管理为依托，信息共享，丰富和完善管理办法，完善管理制度

内 容 摘 要

随着房地产业的快速发展，房地产税收已成为我县税源的重要组成部分，但是房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较大的困难，针对我县对房地产税收的征管现状，应需要做出一些具体的管理措施。一、以“两税”（契税和耕地占用税）接管为契机，以契税征管为把手，从整合征管资源入手，不断加强部门配合，全面推行房地产税收一体化管理。二、细化管理职责，落实一体化管理的既定目标。三、围绕一体化方案，创新和完善管理思路 实现房地产行业税收的一体化管理是税收科学化、规范化、精细化的必然要求，是“以计算机管理为依托，信息共享，环节相扣，链式管理，部门协作，联合控管”管理模式的有益探索，必须要在实践中不断创新思路，丰富和完善管理办法，为一体化管理提供可靠的制度和管理保障。

浅谈我县房地产税收一体化管理

随着房地产业的快速发展，房地产税收已成为我县税源的重要组成部分，但是房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较大的困难，针对我县对房地产税收的征管现状，笔者认为：目前存在着以下几个方面的问题：

一、瞒报或少报预收售楼收入。房地产企业将已竣工并投入使用的房产一直挂账在“在建工程”科目，不按时结转，从而延迟申报纳税。

二、利用关联企业的业务往来避缴税款。例如关联之间转移资金、集团内部购房优惠价交易等。

三、财务和会计核算比较混乱，导致成本和企业所得税无法准确核算。

四、房地产开发企业取得开发使用的土地不能及时掌握。

五、房地产转让信息不通。相关部门不能达到信息共享。

六、对连续滚动开发的项目，不划分成本负担对象，模糊应纳税所得额。

七、房地产开发商将收到的银行按揭挂往来账，隐匿收入或推迟时间，不缴或少缴税款或有意推迟纳税时间。

为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时，通过整合现有征管资源，实现信息共享，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，进一步加强房地产税收管理。 

一、以“两税”（契税和耕地占用税）接管为契机，以契税征管为把手，从整合征管资源入手，不断加强部门配合，全面推行房地产税收一体化管理。由于房地产行业税收涉及的税种多，纳税环节复杂，税源控管手段差，税收管理乏力。依托两税接管，建立健全一体化管理的协作机制 。随着房地产业的快速发展，房地产税收已成为地方税收收入的一项重要来源。但同时也为地税部门加强税收征管提高管理水平提出了新的课题和新的要求。契税和耕地占用税移交地税部门征管后，尤其是“先税后证”的管理要求，为强化部门之间的协作配合，建立房地产行业各税联合控管的一体化机制提供了科学的平台和可靠的保障。结合我县房地产行业税收征管的特点，应该从理顺协作机制、整合内部征管资源入手，有重点地解决了以下三个问题： （一）理顺征管机构。大多数房地产企业结构多元，形式多样，关系复杂，我们在税收管理上多年来一直采取的是区域管理，征收管理上存在着条块分割，信息不通，环节断链，职责不清，税收管理员业务素质参差不齐等弊端。现在“两税”接管了，我们首先应该从理顺征管机构入手，重点解决我们税务机关内部征管资源配置问题。按照税收管理的流程和环节，统一设置机构，设立专门的房地产税收管理股（组），实行集中管理房地产业相关税收，为房地产税收一体化管理提供了组织保障。 （二）建立部门协作机制。以契税征管为把手，认真分析房地产税收管理的现状，结合税收管理的特点，重点解决控管手段的问题。首先在取得县委、政府的大力支持下，通过对房地产业涉及的各职能管理部门的管理职责划分，在各环节有针对性地寻求各相关管理部门的支持与配合，发挥职能部门的最大管理优势，堵塞各环节的税收管理漏洞。一是取得国土资源部门的支持配合。耕地占用税和耕地契税的征收，过去管理上存在的一个最大的障碍就是信息不通、征缴滞后、欠税追缴难。由于地税部门对用地人的用地情况不清，并且纳税人凭土地用地通知书就可以用地，大多数土地从用地到办证有一个很长的时间跨度，待到办证环节征税时间就相对滞后。因此，应该根据国土资源部门的土地管理特点，与国土资源部门协商，将土地应税时间提前到用地环节，即国土资源部门只要将用地通知书一下发给用地人，就迅速将用地信息传递给地税部门，地税部门对相关用地人的有关税收及时进行跟踪介入，实现土地税收的前置管理。二是加强与房产管理部门的配合协作。房屋交易和发证环节是房屋契税征收和房地产业各税控管的核心环节。通过与房产管理部门联系，以会议纪要的形式，确定联合控管的方式，在房产管理部门设立了房地产税收征管窗口，实地参入房地产计税价值的评估认定工作，审核和开具不动产销售发票。并考虑跟房管部门、国土资源管理部门实现计算机联网，实现网络联结，按照“先税后证”的要求，只有在地税税收征收窗口办理完税款征收并点击办理完毕后，国土、房管等部门的工作窗口办理相关权属证书的工作才能进行，有效地实现联合控管。三是与相关部门建立了联席会议制度，由政府分管财税工作的领导牵头，定期召开行政服务、国土、房管、财政、司法、地税等部门参加的联席会议，通报情况，反馈信息，研究对策，实现房地产行业税收征管的社会化协作。（三）研究制定实施方案。房地产税收一体化管理是一个系统工程，各个环节相互衔接，相互联系，流程管理、链条管理是整个管理工作的重中之重。我们应该根据国家税务总局提出房地产税收一体化管理的要求，结合我县实际及以前的一些管理经验，认真分析研究存在的问题，并报请市局及县委、政府批准召开由国土、房管、财政、司法、地税等相关部门参加的全县房地产税收一体化管理工作会议，根据会议精神，制定出《腾冲县地方税务局房地产税收一体化管理实施方案》和《房地产税收一体化管理流程图》、《房地产税收管理办法》等相关办法和方案，规范了房地产税收管理的方法和内容，为全县房地产税收一体化管理奠定好坚实的管理基础。

二、细化管理职责，落实一体化管理的既定目标。以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便征纳为宗旨，综合利用信息，加强跟踪管理，简化办税程序，优化纳税服务，促进房地产行业税收征管诸环节的有机衔接。（一）综合利用信息。虽然房地产业各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息是一致的，因而可以利用契税纳税申报以及从房地产管理部门和国土资源部门获取的信息，将房地产税收诸税种的税源控管联成一体。按照房地产企业的开发流程，在房管、规划、国土等部门的配合与支持下，健全部门联动的税收监控网络，多方采集房地产企业的涉税信息，对房地产权属转移双方的名称、识别号码，房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息，按照“五统一”的要求，在登录入帐的基础上全部输入微机进行管理，并及时传递、比对、整理、归集，按时录入及时核对，建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库，使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。同时，综合利用房地产转让信息，与纳税人的纳税申报资料进行比对，随时掌握税源变化情况，让各种房地产信息归入税源管理档案，逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息，了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理，对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强转让房地产的有关税收的管理。利用契税征管中获取的有关信息，建立健全房地产行业税源台帐和征收台帐，跟踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行以票控税，促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票，大幅提高管理质量和效率。（二）规范管理职能。要以契税为把手，从房地产有关信息的获取及处理，到房地产业有关税种纳税人的纳税申报、税款征收、台账登录及相关资料的传递反馈，对每个税种的征管环节和办理程序进行了细化，并绘制了《房地产税收一体化管理流程图》，进一步明确了征管岗位责任，形成了一条有序操作的传递链条。为搞好征收管理，要实行“三个跟踪”：一是通过建立管理台账，分户跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，及时登记掌握从事建设施工的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等各税种税源情况，房地产开发建设过程中有关税收征管的信息从立项到用地建设到税收征纳入库等情况一目了然。二是跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售进度、收款方式、收款时间等情况，监控商品房的存量变化，通过绘制《商品房预售和实际销售情况平面图》等措施，跟踪监控商品房的销售进度，并利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产开发企业缴税情况进行纳税评估，及时发现问题，及时解决问题。三是跟踪了解涉税执法程序，按照《税收管理员执法责任制实施办法》的要求，严格落实执法目标责任制，规范执法文书，严格税收征管，对税收征管过程环节、税务部门岗位衔接环节、征纳事项告知受理环节实行全程监控，做到环环相连，程序公开透明，充分发挥了一体化管理的效能。 （三）提高服务质量。一体化管理对内是一个整合管理资源、提高工作质量和效率的过程，对外是一个便民高效、环节透明、服务更优的服务过程。在一体化管理工作中，我们要“一个部门负责，一个窗口服务，一条龙征收管理”的工作思路，把税收服务贯穿于税收征管全过程。简化办税程序，简并要求纳税人报送的各种报表资料，将“一窗式管理”理念和方法延伸到所有税种，变多部门办理为一窗式办结，极大地方便纳税人。设立房地产税收地税窗口，统一办理纳税申报、税款征收等涉税事宜，对转让或承受房地产应缴纳的各种税收在一个窗口实行一并征收。这样，办税程序的简化，服务质量的优化，征管效能的提高，征收成本的缩减将给一体化管理工作注入强大的生命力和活力。

三、围绕一体化方案，创新和完善管理思路 实现房地产行业税收的一体化管理是税收科学化、规范化、精细化的必然要求，是“以计算机管理为依托，信息共享，环节相扣，链式管理，部门协作，联合控管”管理模式的有益探索，必须要在实践中不断创新思路，丰富和完善管理办法，为一体化管理提供可靠的制度和管理保障。（一）信息化铺路，是实现科学化管理的重要基础。税收管理的科学化就是积极运用计算机网络等高新技术手段为税收征管服务，“人机结合”，管理互动，以充分显现管理优势。具体到房地产行业税收征管工作中，就是充分利用房地产开发和转让信息，加强比对分析，掌握税源变化情况，特别要以当前契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合、归集，逐步建立房地产税源信息数据库，充实、完善房地产企业户籍资料和其他纳税人户籍资料，加强与相关部门的工作衔接，严格执行“先税后证”的有关规定，把住房地产税源控管的关键环节，准确、快捷地传递有关信息，做到数据集中、信息共享、查询方便，逐步实现利用计算机将税源数据库的信息与纳税申报、税款入库情况进行多角度、多层次的比对分析，促使税收管理从粗放型向集约型转变。（二）链条式运转，是落实精细化要求的必然要求。科技发展的日新月异和现代税收管理的客观规律，要求我们必须创新思维，更新观念，树立科学的税收管理观，走精细化之路。房地产税收一体化管理是一个系统工程，必须各岗位密切配合，各环节紧密衔接，要把精细化的基本要求落实到各个环节、各个岗位、各个税收管理员，落实到各税种的具体管理中，落实到各部门密切配合上，使之形成一个紧密的链条，不断提高对房地产行业诸环节的管理水平。（三）部门间配合，是实现一体化管理的基本前提。 房地产税收与房地产开发、交易密切相关，加强与房地产管理部门、国土资源部门等部门的密切配合，严格先税后证，实现源头控管，是房地产税收一体化管理的最基本前提。因此，必须要在县委、政府的统一领导下，按照国家、省、市及相关的联合文件的要求，建立健全部门间的协调与配合机制，实现信息共享，才能达到一体化联合控管的最大效果。（四）一体化征收，是达到规范化目标的可靠保证。实施房地产税收一体化管理，是整合管理资源、创新管理方式的重要举措。因此，地税部门要把握好契税和耕地占用税接管的契机，以契税接管为把手，全面掌控税源信息，广泛收集、有效利用涉税信息，全面实行一体化征收，诸税种统管，紧紧抓住契税征管的关键环节，加强房地产各环节的税收管理，并结合本地情况，分步实施，由点到面，逐步规范，把房地产税收管理水平提高到一个新台阶。

参 考 文 献

1、《国家税务总局关于加强房地产税收管理的通知》国税发（2005）82号

2、《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》国税发（2005）156号

3、赵洪《新编房地产企业税收运用指南》2010