目 录
内容摘要………………………………………………………………………………2
引言……………………………………………………………………………………3
一、房屋建筑物评估的内容和程序……………………………………………4
二、房屋建筑物评估的基本原则………………………………………………4
三、我国房屋建筑物评估存在的问题…………………………………………5
四、加强和完善房屋建筑物评估的对策……………………………………………7
参考文献………………………………………………………………………………9
房屋建筑物评估研究
内 容 摘 要
我国的资产评估是伴随着改革开放的大潮兴起的。房屋建筑物的评估属于资产评估中的一类，是资产评估的重要组成部分。.文章从当前我国的房屋建筑物的评估入手，浅谈房屋建筑物的评估。而房地产是房产与地产的一种实体与权利的结合，待估对象较复杂，房屋建筑物的评估涉及到多方面的利益，必须做到实事求是，公正合理。不同材料价格对造价的影响，建筑工程造价的高低与施工材料价格有着直接的关系，尤其是钢材、木材等建筑材料，因而对评估机构及从业人员有很高的专业能力和整体素质要求。房屋建筑物并不是一个孤立的对象，周围环境的变化对其价值会有很大的影响。本文通过分析目前房地产行业现状，提出房屋建筑物评估中出现的问题，并据此寻求解决的途径。
主题词：房屋 建筑物 评估 研究
房屋建筑物评估研究
引言
由于当前我国房地产业方兴未艾，与之相关的装饰行业也可以说是蓬勃发展。在看到较好的市场机会的情况下，很多的装饰企业也就应运而生。但市场毕竟是市场，跟其他行业一样，竞争依然是激烈和残酷的。对于装饰企业来说，要在竞争中求得生存和发展，一个很重要的课题就是要控制成本。
装饰工程项目一般通过招标的方式进行，项目能否中标取决于前期的设计方案，装饰成本的预算、工程质量、工期长短。装饰企业在项目中标，接到施工任务时，成本价格是确定的，要求我们在材料的采购、项目施工的过程中，通过成本管理提高项目经济效益，实现企业利润最大化。就装饰行业而言，材料费占工程总造价的比重相当高，几乎达到了80%。但装饰行业涉及的材料种类繁多：有地砖、墙砖、木地板、乳胶漆、钢结构、玻璃幕墙、墙纸、家具、石材、地毯、门窗石膏线条、水电材料、弱电材料、灯具插座、厨卫洁具、窗帘、空调、消防等。
所以控制材料成本也就成了装饰企业成本控制的重中之重，若材料成本得到很好的控制，就必然会降低项目成本，提高其产品的市场竞争力。本文从四个方面入手小议控制材料成本的途径，供有关人员参考。
一、房屋建筑物评估的内容和程序
由于装饰工程的投标常常与设计有关，尤其是钢结构、玻璃幕墙造型类工程，其设计水平直接影响客户工程项目的百年大计，也关系到装饰企业加工制作安装的成本费用高低。因此，设计是装饰企业控制成本、削减成本的源头所在。设计过程中可以采取以下材料成本控制措施：
1、设计方案阶段。设计部在接到项目设计任务后，组织设计人员制定设计方案，并成立设计小组进行方案评审会，优化设计方案，为企业成本控制创造先决条件。
2、合理利用装修行业设计规范。，设计部所有设计人员应经常查看是否有新的设计规范出台，新规范下来后组织设计人员认真学习讨论，并对照新规范及时改进和完善设计，降低工程成本，如在不影响质量和使用的前提下，对材料的选材上多方面考证，多做比较。
3、设计过程控制。重点加强了设计图纸的复核审查，严格控制设计图的修改，对补充材料也要严格控制，加强设计人员与项目管理人员、项目总监的沟通。设计人员深入现场踏勘，增强设计人员责任感，减少设计失误造成的材料损失和浪费。
二、房屋建筑物评估的基本原则
招标单位在邀标时都要求清单计价，清单计价下的工程总造价由清单项目费、措施项目费、其他项目费、规费和税金组成，而措施项目费、其他项目费、规费及税金金额都较小，且几乎是固定的价格项目费里面的人工费几乎也没哟多大变化，能调整金额较大的就是材料费了。
但装饰工程中所用的材料由于种类繁多，且新品牌不断涌现、新型的材料更是日新月异的变化。因此，在投标报价阶段材料成本控制也是关键。首先要做的是材料采购人员应根据投标图纸列出材料清单，然后根据清单上的材料明细对相关材料按品牌、规格、厂家等不同逐一进行询价。尤其对钢材、铝型材、玻璃、花岗石、地砖、墙砖等大宗材料和重要材料，通过组织供应商进行材料招标，在质量、服务、价格、供货周期、付款条件等方面反复比较，货比三家，从中选优厚条件的同时得到最优惠的价格，以使工程报价在同时投标的几家企业中具有竞争力，同时项目材料成本也在事前能得以有效控制。
三、我国房屋建筑物评估存在的问题
工程实施阶段的材料成本控制是装饰企业材料成本控制管理工作的关键，对整个工程成本的控制有着举足轻重的影响。本阶段应从材料的计划——采购——使用这三个环节入手，加强管理，严格监控，以实现降低工程成本的目的。
第一，首先应加强材料使用的计划性与准确性。材料计划的准确与否，将直接影响工程成本控制好坏。因此，首先应加强材料消耗量估算的准确性，并按照材料种类分类法进行材料消耗量估算审核。
材料消耗量估算之前，现场技术人员应通过仔细研读投标报价书、施工图纸，依据企业的材料消耗定额，准确计算出相应材料的用量，形成材料领需用计划。估算是否准确合理，可以运用材料种类分类法进行材料消耗量估算审核。根据装饰工程材料的特点，对需用量大、占用资金多、专用材料或备料难度大的这类材料，必须严格按照设计施工图纸，参照预算上的材料规格，逐项进行认真仔细的审核，做到规格、型号、数量完全准确。对资金占用少、需用量小的这类材料，可采用较为简便的系数调整办法加以控制。对处于中间状态的常用主材、资金占用属中等的辅材等这类材料，材料消耗量估算审核时一般按企业日常管理中积累的材料消耗定额确定，从而将材料损耗控制在可能的最低限，以降低工程成本。
第二，应加强对材料采购的管理。科学的采购方式，合理的采购分工，健全的采购管理制度是降低采购成本的根本保障。因此采取必要措施，加强材料采购管理是非常重要，也是非常必要的。
首先，实行归口管理和采购分工是材料采购的基本原则。装饰企业尽管有点多、线长、不便管理的特点，但归口管理的原则必须坚持。材料采购只有归口材料部门，才能为实现集中批量采购打下基础。反之，不实行归口管理，造成多头采购，必然形成管理混乱、成本失控的局面。又由于装饰企业消耗的物资品种繁多，消耗量差别很大。如何根据消耗物资的数量规模和对工程质量的影响程度，科学划分采购管理分工，非常必要。因此，科学的采购分工是实现批量采购、降低成本的基础。
其次，集中批量采购是市场经济发展的必然趋势，是实现降低采购价格的前提。材料部门对施工生产起着基础保障作用。这个作用是通过控制大宗、主要材料的采购供应来实现的。要实现控制，首先就要集中采购，只有集中才可能形成批量，才可能在市场采购中处于十分有利的位置，才可能争取到生产企业优先优惠的服务。实行集中批量采购，企业内部与流通环节接触的人少，便于管理。所以实行归口管理，集中批量采购是物资采购管理的基本原则和关键所在，是企业发展的需要，是降低采购成本的前提。
再次是要考虑资金的时间价值，减少资金占用，合理确定进货批量与批次，对部分材料实时采购，实现零库存，降低材料储存成本，从而降低材料费支出。
第三，在材料使用过程中，在做好技术质量交底的同时做好用料交底，执行限额领料。由于工程建设的性质、用途不同，对于施工项目的技术质量要求、材料的使用也有所区别。因此，施工技术管理人员除了熟读施工图纸，吃透设计思想并按规程规范向施工作业班组进行技术质量交底外，还必须将自己的材料消耗量估算意图灌输给班组，以排版图的形式做好用料交底，防止班组下料时长料短用、整料零用、优料“劣”用，做到物尽其用，杜绝浪费，减少边角料，把材料消耗降到最低限度。同时，要严格执行限额领料，在下达施工任务书中，附上完成该项施工任务的限额领料单，作为发料部门的控制依据，防止错发、滥发等无计划用料，从源头上做到材料的“有的放矢”。
四、加强和完善房屋建筑物评估的对策
工程完工后，应加强成本分析工作，构成工程实体所消耗的人工费、材料费和机械费应及时进入各项目实际成本。实际材料成本可与相应的计划成本相对比，通过计划与实际对比，可发现误差原因并制订纠正预防措施。为以后成本控制提供更充分的技术保证。
成本分析包括材料用量和材料价格两方面的分析对比工作。对于超出装饰企业消耗定额消耗量的材料，应从材料耗用、施工工艺的采用、材料出入库管理、现场的堆放与运输和余料回收等方面进行分析对比；而对于超出材料预定价格的材料，则应从材料的购买价、运费、资金的时间价值、资金的占用等综合费用与控制价格进行分析对比。通过上述二方面的对比分析，找出原因，制定出有效的纠正预防措施，使成本控制管理工作能更上一层楼，为企业创造更好的经济效益。
综上分析，就材料成本控制而言，要从“开源”上做文章已很难了，切实可行的当是从“节流”方面做文章。因此，装饰企业必须加强内部的材料成本控制工作，提高材料成本管理水平，以提高装饰企业的整体竞争力，争取更好的经济效益。
参 考 文 献
【1】周宁，谢晓霞，郑筠.现代企业成本控制与优化【M】 .机械工业出版社，2012.
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【3】郭传章，杨瑞彬.财务主管绩效管理方法【M】中国经济出版社，2003.
【4】王云 .建筑工程项目管理【M】.北京理工大学出版社，2012.
【5】徐蓉.建筑工程经济与企业管理【M】.:化学工业出版社，2012.
【6】刘列励.房地产建筑工程项目管理【M】. 中国建筑工业出版社，2011.
【7】危道军.建筑装饰施工组织与管理【M】.化学工业出版社，2012.
【8】孙耀乾，张昊.建筑装饰施工组织与管理【M】.中国水利水电出版社，2010.
【9】陈祖建.室内装饰工程预算【M】.北京大学出版社，2008.
【10】刘彦.室内装饰设计与工程【M】.化学工业出版社，2006.
