浅谈如何加强房地产税收一体化管理

一、房地产税收一体化管理分析

二、房地产税收一体化管理必须加强税法宣传

三、房地产税收一体化管理必须加强部门配合

四、房地产税收一体化管理必须优化纳税服务

五、房地产税收一体化管理必须加大稽查力度

内 容 摘 要

随着小康建设步伐的不断加快以及腾冲旅游市场的持续升温、便利的交通道路和人民群众的物质文化生活水平不断提高，对房屋消费需求进一步增大。

房地产开发企业涉及地方税税种较多，征管难度较大；税收收入情况分析比较复杂、又最重要。企业利用法律、税收政策的空子，千方百计少缴、延缓缴、甚至偷逃税款。采取的主要措施：推行房地产税收一体化管理；宣传贯彻税收法律、法规和各项税收政策，开展纳税服务，提供税法咨询和办税辅导；改进征管手段，进行摸底调查；加强财务管理，及时结转收入；加强部门协作，增进源泉控管；加大税务检查和稽查力度；严格考核，加大税收执法责任制和过错追究...

浅谈如何加强房地产税收一体化管理

进入二十一世纪，伴随着小康建设步伐的不断加快以及腾冲旅游市场的持续升温、便利的交通道路和人们物质生活水平的不断提高，消费水平也在逐年攀升，农村一部分富裕人口开始迁移进城市，对房屋的需求进一步增大，房地产理所当然的成为当前经济生活中的热点，房地产税收也正逐步成为发展地方经济的重点税源和主要增长点，同时经济的发展又对房地产税源管理工作提出了更新、更高的要求。但是，由于房地产行业经营的特殊性和会计核算的复杂性，加上房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，房地产行业税收流失问题也更为突出，针对房地产行业税收征管工作中存在的问题，为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，国家税务总局提出了“房地产税收一体化管理”的征管工作思路，并先后提出了一系列要求及措施，如何结合本地实际，贯彻落实好这些政策，是摆在我们面前的一个重要课题，笔者结合本县工作实践，从以下几个方面对如何加强房地产税收一体化管理进行初浅的论述。

一、房地产税收一体化管理分析

　1、房地产开发企业涉及地方税税种较多，企业财务人员税收业务水平参差不齐，不能及时准确核算或主观意识使然，导致所涉地方各税种申报不够准确，税款的后续扫尾工作难度较大。房地产开发企业涉及十四种税费：营业税（其中涉及建筑安装、销售不动产、房屋租赁3个税目）、城建税、教育附加、地方教育附加、个人所得税（包含工资薪金、劳务报酬、建安附征）、企业所得税、契税、耕地占用税、印花税、土地使用税、土地增值税、房产税、车船税、资源税，特别是印花税几乎囊括所有税目，如果企业财务人员不及时了解、掌握各个时期税收政策增减变化、合同签订、土地批文等相关情况，企业势必会造成少申报或偷漏税款。

2、下户采集信息资料与企业纳税情况对比分析。税收管理员在下户巡查巡访中采集的信息资料，要做到灵活应用，同企业的完税情况相对照分析。因为税收收入情况分析是税务系统最重要、最复杂、最普遍的分析模式。地税部门有职责对税收的多少、收入情况的好坏、收入中存在的问题进行滚动的、不间断的分析。在对21家已开发或正在开发的房地产企业综合分析纳税情况如下：（1）建筑营业税由企业代扣代缴，2010年征收入库2825万元，2011年入库3716万元，增长31.5%。在已开发完工的4家企业中代扣代缴营业税入库率达到98.92%；正在开发的17家企业也已代扣预缴营业税入库率达到83.47%，主要采取的方法是按工程进度和税收缴税计划书均衡入库；（2）销售不动产营业税已征收入库10019.7万元，在已售房产中基本达到97.8%的入库率；（3）其他税种：土地使用税、土地增值税、契税等。其中土地使用税2011年征收入库1027.2万元，土地增值税5485万元，契税5778.9万元。而在2010年土地使用税征收入库415.6万元，土地增值税4538万元，契税3156.9万元，平均增长147%、20.8%和27.3%。这17家房地产企业共取得国有土地11070.3亩，扣除公共部分和已售不动产，企业正在建设和自用的土地约6280236m2,按2元每平方计算每年应缴土地使用税1256万元，实际入库率达81.7%。房地产开发企业的土地增值税应按2%预缴，2011年总共销售不动产收入286900万元，应预缴5738万元土地增值税，实际少缴纳253万元。2011年房地产企业共实现工商各税收17433.3万元，比2010年增收7162.4万元，增长66.4%。而全国房地产企业2007年共实现工商各税收10464亿元，比上年增长4.78%。相比较而言腾冲房地产仍处在高位增长阶段，加强房地产企业税收管理自然成为腾冲经济增长的重中之重。

3、根据分析结果查找一体化征管中存在的问题：一是由于房地产开发企业过分追求高额回报，利用法律、税收政策的空子，千方百计少缴、延缓缴、甚至偷逃税款，有的隐瞒销售收入，采取收入不入账、长期摆在“预收账款”不予结转。二是在下户采集信息资料的某户企业中，成本核算存在大量水分，出现“在建开发产品”为负的689.98万元，这种情况可能是多转成本、少记收入。三是有些企业利用客户在银行办理按揭，拖着不为客户办理产权证，使得应代扣代缴的契税不能按规定期限缴纳入库，销售收入的不实直接影响企业当期的会计利润，计算所得税就存在很大的水份，造成税基不实。四是房地产开发企业在取得国有土地使用开发权后，未按规定申报缴纳土地使用税、印花税，抱着能混能瞒的思想，偷逃税款。针对以上分析、查找原因提出更高的管理要求，探索新的一体化管理思路是重中之重。

　二、房地产税收一体化管理必须加强税法宣传

　税法宣传是做好税收工作的基础，深入的宣传可以增加纳税人对政策的理解和支持，减少执法阻力，形成征管合力。为了加强房地产税收一体化管理，腾冲县地税局按照总局及省市局的工作要求，及时开展房地产税收政策宣传。一是积极向当地县委政府领导做好汇报，并结合实际及时呈报了《腾冲县地方税务局关于房地产税收一体化管理的实施意见》，争取党政领导的重视和支持。在县委政府牵头领导下成立了房地产税收征管协调领导小组，由县人民政府副县长挂帅，地税局、建设局、国土资源管理局、财政局等单位分管领导为成员，负责协调指导房地产税收的征管工作。二对所有房地产企业以及与房产建设有关的其他行业生产经营情况及纳税情况进行一次全面清查，把对房地产业的税收征管范围由单纯的房地产销售扩大到房地产“一条龙”范围，摸清房地产税基，为加强税收征管提供依据，经常到企业进行纳税辅导，及时纠正违反税收政策法规的行为和做法，帮助企业及时走出税法盲区。并及时召开与相关部门和房地产企业税企座谈会，在座谈会上发放房地产税收政策宣传材料，组织学习一体化管理办法。让企业了解税收政策的变化情况，为企业财务核算和生产经营决策提供正确依据。加强发票管理，实施“以票管理制度”。发票是税务部门加强税收征管、实施“以票管税”的有效手段，要加大发票管理办法的宣传力度，对房地产交易中取得收入或支付款项时，要求开据或取得合法有效的凭证。同时，加大发票违章案件的处罚力度，真正发挥发票的效能，达到以票管税的目的，保障国家税收收入，维护经济秩序。三是利用媒体加强宣传。在征税大厅及宣传月活动期间共发放宣传单4000多份，并在腾冲电视台黄金时段播出、在《保山日报》、《腾越》杂志刊登房地产税收政策及一体化管理具体工作步骤，利用一切机会，适时开展宣传，让税法走进企业、机关、学校、军营、厂矿、社区、村组，做到报刊上有文章、电视上有图像、广播里有声音，宣传不留死角，让广大纳税人知法、懂法、守法。使房地产税收政策家喻户晓，优化房地产税收一体化政策执行环境。

三、房地产税收一体化管理必须加强部门配合

部门配合是一体化管理的基础。较好的部门配合才能够使一体化管理日趋成熟。加强房地产税收一体化管理需加强部门配合，细化协作部门之间信息传递制度及配合责任，实行“先税后证”的原则及建立信息传递机制，实现信息互通共享，建立房地产税收一体化部门协作机制。通过房地产税收一体化部门协作机制，使办税程序得到简化，服务质量得到优化，征管效能得到提高，征收成本得到缩减，才能给一体化管理工作注入强大的生命力和活力。我局加强部门配合的主要做法是：

（一）坚持“先税后证”的原则。抽调人员在建设局、国土局联合办证大厅分别设立纳税服务窗口，为纳税人提供税收咨询、办理纳税相关手续。纳税人必须先交税（或办理免税手续），后办证。严格遵守先完（免）税后办理房地产权属登记的规定。各级国土资源管理部门在办理土地使用权权属登记时，应按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，在纳税人出具完（免）税凭证后，再办理土地使用权权属登记手续；未出具完（免）税凭证的，不予办理相关手续。申请人属新建房屋的，房产管理部门在办理房产权属登记时，必须要求其出具建筑安装专用发票；申请人属购买商品房的，必须出具销售不动产专用发票或完（免）税凭证，才能办理登记或过户手续，否则一律不得办理相关手续。因此，纳税人必须先到地税机关（或办税窗口）办理有关完（免）税手续或开具发票，凭发票或完（免）税凭证的复印件（复印件必须加盖地税机关印章并加注 “与原件相符”字样才有效）才能办理房地产权属登记。对纳税人未提供有关发票或完（免）税凭证复印件的，国土及房产管理部门不得为其办理权属登记手续。同时，国土及房产管理部门必须把地税机关开具的有关发票或完（免）税凭证的复印件与办理权属的相关资料一并归档保管，以便监督检查。违反上述规定的，除负责追缴税款外，还要追究有关领导和经办人的责任。 

（二）建立信息传递机制，实现信息互通共享。地税部门与房地产管理部门之间协调配合，建立信息传递、交换制度，是贯彻实施好房地产税收一体化管理的关键环节。各部门必须相互配合，对房地产实行动态管理，对房地产存量、价格变动及交易情况等进行实时监控，定期传递和交换相关信息资料，确保房地产管理的规范化、科学化、精细化。1.请国土资源管理部门提供辖区内现有地籍、地价资料，将农用地转用、土地征收，国有土地使用权划拨、出让（租赁）、转让、出租、抵押的批准文件一份，配合建立、健全土地税收税源登记档案。我局对从国土资源管理部门获取的相关资料，只用于征税之目的，并有责任按照国土资源管理部门的要求予以保密。每季度终了10日内，核对上一季度的相关土地审批和土地税收（土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税）征收情况，对数据有出入的，应及时查找原因，并予以完善。2. 请建设局及时提供城市建设及土地利用的规划情况、房地产交易与权属登记情况等信息，建立房地产税收税源登记档案。于每季度终了10日内，将土地规划利用情况、房地产转让方名称、房地产坐落地点、面积、价格等与地税部门的相关税收资料进行比对分析，发现问题及时处理。3. 我局积极配合房产、国土资源管理部门开展房地产管理方面的检查。在税收征管过程中发现纳税人未进行权属登记、土地未批先用、擅自改变土地用途等违法行为的，应及时通报房产、国土资源管理部门。4.借助相关部门或中介机构，合理、合规确定计税依据，指定2－3家具有土地、房屋评估资格的中介机构，按照一定科学、合理的方法对房地产交易进行评估，评估价格作为征收机关征收税款的计税依据。这样，既减轻了地税机关的工作量，缓解征纳矛盾，同时又能最大限度地堵塞税收流失，方便纳税人。 

四、房地产税收一体化管理必须优化纳税服务

加强房地产税收管理需优化纳税服务，首先，优化纳税服务必须优化工作流程，严格执行控管标准。也就是要明确职责范围，将房地产业所涉及的营业税、城建税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、印花税、契税、耕地点用税、教育费附加及地方教育费附加全部纳入控管范围，对外一个窗口，对内一个关口，统一政策口径，统一执行标准，对征管过程中不按操作规程办事造成税款流失或擅自减免税、少征税款的，依法追究责任人员及部门领导的责任，确保房地产税收政策执行到位，应收尽收，建立环环相扣的监督制约工作机制。

其次，优化纳税服务需要优化管理手段和管理理念。房地产税收一体化管理，需要以计算机技术为依托，通过第三方信息对比，堵塞管理漏洞。同时，更需要树立现代行政管理理念，树立为纳税人服务的观念，也就是要牢固树立“服务型”的管理理念，“始于纳税人需求，基于纳税人满意，终于纳税人遵从”，这是做好税收工作的必要条件。通过不断提高服务能力，密切征纳关系，促进征纳双方和谐，让纳税人了解地税、理解地税、支持地税，最终提高纳税人对税收的遵从度，促进税收收入增长。

我局抽调人员在建设局、国土局办证大厅分别设立纳税服务窗口，为纳税人提供税收咨询、办理纳税相关手续。服务窗口工作人员作息时间、行为规范按窗口所在单位规定执行。工作中，服务窗口工作人员一方面对纳税人进行现场指导办事流程，一方面积极为纳税人排解税收政策方面的疑难问题，方便了纳税人、简化了办事程序，不仅主体税种征收到位，小税种也严格执行到位。

五、房地产税收一体化管理必须加大稽查力度

加强房地产税收一体化管理需加大稽查力度，以检查促征管、以稽查促效益，使征、管、查得到有机结合。目前，房地产税收征管存在的问题主要有：一是瞒报或少报预收售楼收入。房地产企业将已竣工并投入使用的房产一直挂账在“在建工程”科目，不按时结转，从而延迟申报纳税。二是利用关联企业的业务往来避缴税款。例如关联之间转移资金、集团内部购房优惠价交易等。三是财务和会计核算比较混乱，导致成本和企业所得税无法准确核算。四是房地产开发商将收到的银行按揭挂往来账，隐匿收入或推迟时间，不缴或少缴税款或有意推迟纳税时间。针对以上问题，必须加大稽查力度，针对性地开展房地产税收稽查，对房地产开发项目所涉及的环节逐一检查。1.要对税收政策执行情况进行检查。首先看土地使用权取得时，土地取得方是否足额缴纳了耕地占用税和契税，土地转让方是否缴纳了营业税，房地产开发企业在开发过程中是否缴纳了土地使用税；其次，看建筑安装环节是否缴纳了相关税收；第三，看房地产开发企业在售房时是否足额缴纳了销售环节所涉及的税收。2.要加强发票检查。将发票检查作为税收稽查中的一项重要内容，检查发票的领购、开具和取得是否符合规定；成本列支中的大额发票是否真实，有无假发票和白条入帐等情况。在我局几年来的房地产税收专项检查中，2010年检查了房地产开发企业3户，入库税款 2526286.1元，罚款11963.96元，加收滞纳金3271.49元；2011年检查了2户，入库税款3923342.18元，罚款23700元，加收滞纳金13544.3元。对违反税收《征管法》的行为坚决惩处，决不手软，达到打击与教育相结合，充分发挥税务稽查的威慑力，维护正常的房地产税收一体化征纳秩序。

实践表明，我局在房地产税收一体化管理上已形成一个稳定而又严密的运行机制，通过严格执行以证控税，从机制上保证了严格执行税收政策，避免了收“人情税”现象发生，征管质量得以提高，收入稳定增长，征纳关系日趋和谐，房地产税收一体化管理成效显著。当然，房地产税收一体化管理工作也存在一些新问题，比如如何在加强控管和改进服务上有机结合，如何加大计算机应用范围等等。在今后的实践中，需要进一步完善、加强房地产各环节的税收管理，逐步规范，把房地产税收管理水平提高到一个新台阶。

参 考 文 献

1、国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知 (国税发〔2005〕82号)

2、国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知 （国税发〔2005〕156号）

3、代志远：《加强房地产税收一体化管理问题的思考》 2012、3、15

4、国家税务总局关于印发《房地产税收一体化管理业务规程》的通知 (国税发〔2007〕114号)

5、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 （国发【2010】10号