目 录
一、房地产营改增的意义2
二、“营改增”对房地产企业造成的影响5
（一）、所得税方面的影响5
（二）、发票管理影响5
（三）、企业税全归属科目形成的影响5
（四）企业成本核算影响……………………………………………………………………6
三、房地产企业对“营改增”应采取的对策6
（一）、熟悉和掌握营改增相关政策和动态6
（二）、改善企业账务处理流程7
（三）、加强财务人员培训7
（四）、提高企业财务管理水平7
（五）加强企业内部控制9
内 容 摘 要
营改增是国家实施结构性减税的一项重要举措，也是一项重大的税制改革，对我国房地产企业的健康稳步发展具有重要性意义。本文以房地产企业为着眼点，主要分析营改增对房地产企业带来的影响，并根据实际工作的主要特点提出相应的应对措施，以期为营改增试点范围内的房地产企业提供实践性的参考。 关键词：营改增 房地产企业 相关影响 有效对策
房地产营改增的意义
国家营改增的目的主要是通过税制的改革，避免重复征税、减少征收税额，从根本降低企业的税收负担。由于房地产业在销售不动产以及建筑业征收营业税环节中存在重复征税问题，实行增值税后，由原来营业税的价内税变成了现在增值税的价外税，实现了增值税“道道征税，层层抵扣”的目的，能有效降低房地产企业税负。营改增后要求企业更加规范财务税收管理，规范市场经济行为，有利于提高各行业竞争力，促进房地产市场健康、理性的发展。
二、“营改增”对房地产企业造成的影响 （一）所得税方面的影响 营业税改增值税之前，收入、成本、营业税税金的减少会使企业现金核算产生变化，而且企业整体税负的变化和现金流的变化是相反的，企业现金流受企业税金预缴制影响。企业在营业税背景下，一般根据工作实际情况明确收入之后，然后去税务局报税，这种做法一定程度上增加企业纳税缴税的税款数量。营业税改为增值税之后，这种不利的影响可以得到有效的改善，企业在完成任务得到款项之后再缴费，有利于现金流动，减少企业支出，提高企业经济效益。“营改增”政策之前，企业的成本为价税合计数，价税由真正成本和进项税额组成。将营业税改为增值税之后，可以根据开具的进项税发票和销项税抵扣，而且抵扣数量取决于供应商开具的发票数量。 （二）发票管理影响 营业税改为增值税之后，发票管理产生变化。例如：在营业税背景下，服务业只需要开具服务业的税务发票，但是当营业税改为增值税之后，就会产生销项税额和进项税额。所以，企业需要改进发票管理制度。“营改增”之后企业增值税的专用发票有时候会被购买方用于抵扣税款，因此企业、政府相关部门加强专用发票的管理。增值税发票管理要分为两种，一种是小规模纳税人，另一种是一般纳税人。小规模纳税人使用的是普通发票，发票的管理方式和营业税情况下相同。然而，房地产开发项目多、分布广，项目一线的财务管理也相对比较薄弱，增值税发票的收集存在一定难度，再加上基层人员对增值税相关业务不熟悉，就会存在为了节约成本，不索取发票而以收据代替的现象，这在许多房地产和建筑业是普遍存在的；或者获取的发票相关信息不全、纳税人名称及税号等错误，都是造成进项税额无法抵扣的因素。由于建筑业属于劳动密集型企业，人工费占工程造价的比例30%-50%左右，劳务用工大都来源于临时招聘的农民工或部分劳务公司，农名工所提供的劳务根本无法开具增值税专用发票，进项税额也就无从抵扣；劳务公司提供劳务没有进项税额可抵扣，造成税负大幅增加，只有通过向建筑工企业收取高额劳务费，人工费增值税进项税难以抵扣，迫使整体税负上升。 （三）企业税全归属科目形成的影响 房地产企业实施“营改增”之前，其对税金科目的核算一般会设置如下科目：应交税费-应交营业税，而在实施“营改增”之后，房地产企业会根据实际需要设置如下科目：应交税费-应交增值税以及应交税费-未交增值税两个二级科目。与此同时在“应交税费-应交增值税”该科目下增设销项税额以及进项税额，同时还设置己交税金以及转出多交增值税等三级明细科目来辅助核算。房地产企业在进行“营改增”之前，其营业税的纳税人在一个月月末将营业税直接计入“营业税金及附加”该科目下，对当期损益形成直接的影响。在实施“营改增”之后，其一般增值税纳税人则在一个月月末直接按照“应交税费-应交增值税”下的“销项税额”跟“进项税额”两明细科目的差额来完成税费的交纳。企业小规模纳税人则直接的依照“应交税费一应交增值税”账面余额的代销来完成税费的交纳。在当期的损益类科目中将不计入税款。交纳增值税额的大小，不会影响到当期利润情况。房地产企业完成城建税的计算、教育附加等流转税的计算一般是以当期实际收到的全部计量结算收入中的增值部分为主要依据，将其计入“营业税金及附加”科目。 （四）企业成本核算影响 “营改增”政策出现之后，建筑材料费整体下降。水泥、钢筋的增值税是17%，不含税成本减少14.5%。木材的增值税是13%，不含税成本减少11.5%。建筑材料按照3%抵扣税款，成本减少2.9%。混泥土按照6%抵扣增值税，成本减少5.6%。“营改增”将以往征收营业税的的企业改为征收增值税，重复纳税的弊端就能够得到优化，使企业的营业税额转移成增值税。在实施“营改增”之后，企业则需要完成成本工作的价税分离。因为房地产企业有着自身的行业特点的同时也拥有着特殊的业务特点，一般会使用“工程施工-合同成木”明细科目来完成归集以及核算房地产企业的工程成本。在房地产企业的实际工作中，“工程房地产-合同成木”明细科目没有设置材料费用、机械使用费以及人工费等三级科目来完成成本的归集。房地产企业在进行“营改增”之前，其主税是营业税针对成木费用发票无抵扣的规定，而科目“工程施工-合同成本”金额是发票价税的合计金额。在实施“营改增”之后房地产企业的主税则为增值税，增值税缴纳的金额是企业的增值税额=销项税额-可抵扣的进项税额。 三、房地产企业对“营改增”应采取的对策 （一）熟悉和掌握营改增相关政策和动态
房地产业要想让营改增顺利渡过，就需要企业实时了解最新的政策动态及实施条例，加强企业涉税事项管理。但是仍有许多企业会在营改增初期税负增加，因此，就需要房地产业要及早熟悉《营业税改增值税试点实施办法》等营改增相关政策，分析各地试点企业的经验，根据企业自身特点及早做好纳税策划，为全面营改增做好准备。
（二）改善企业账务处理流程 在营改增背景下，企业应该对账务处理流程进行区分，改变企业申报、计算税务方式，对于不同地区的分公司，可根据具体税改情况进行业务转移，规避风险、减少税收，获得更多的税务支持，避免税收不公平现象发生。会计核算机制涵盖了企业信息收集、整理分析、明细核算，要严格执行企业制定的任务，实现企业内部资源的整合优化，强化会计人员技能考核，建立完善的企业账务处理流程制度，健全会计管理制度。对会计人员的岗位责任、电算化能力、档案管理细节、人员配置方面进行认真考核，健全整个会计制度。增加增值税的计算、增值税专用发票、增值税换算缴费的方式和时间。 （三）加强财务人员培训 在企业的发展过程中，财务人员为财务管理工作的核心人物，其工作能力、工作效率、工作质量均会对企业的经济效益产生直接性影响。在面对营改增所带来的影响时，企业必须高度重视对财务人员进行培训，提高财务人员的专业技能及风险预测能力。只有提高了财务人员的工作能力才能使企业能够积极应对营改增多带的消极影响。通过培训的方式促进企业财务人员的专业知识及业务素质得到不断提升，提高其风险预测能力和财务管理能力。只有这样，财务人员在工作过程中才能更好的适应新税制，及时掌握新税收政策相关知识，促进企业财务管理水平得到不断提高。 （四）提高企业财务管理水平 税制改革实施后，企业发票管理、会计核算等相关财务工作均发生了很多变化，因此企业必须通过培训的方式来使财务人员能够及时掌握新的财务管理知识和管理方法，使财务人员能够更快、更好的适应新税制。其次，加强实施增值税税务处理培训。实行营改增后，在财务管理过程中，通常需要应用价税分离法对企业成本、收入进行核算，因此必须提供财务人员的核算能力。最后，加强实施增值税使用培训。增值税管理存在较大复杂性，财务人员工作过程中需时刻保持严谨态度。新税制实行后，企业的财务管理模式也发生了相互改变，提高财务人员使用增值税的能力才能有效促进企业的增值税管理体系得到不断完善。企业通过实施针对性培训的方式促进财务人员的税务管理能力得到不断提升，进而提高企业财务管理水平。 （五）加强企业内部控制 “营改增”之后，企业要重新规划财务的内部控制，加强监督与管理，特别是对票据的管理，要做到财务管理遵循国家税收统筹计划要求。制定和实施应对“营改增”的措施，反思、弥补税务漏洞。加大管理税收相关方面的基础工作，减少企业的法律风险、降低企业的缴税负担，加强会计核算能力、规范企业内部增值税发票的开具、保管行为。企业在面对“营改增”政策带来利弊的时候，要尽快健全会计核算制度、票务管理方式、提高会计的专业素质，根据“营改增”对税负的影响适时调整营销策略、采取有效地增值税税务筹划方法。例如工程建筑材料采购成本的管理，企业房地产过程中需要尽可能的选取具有一般纳税人资格的企业来完成材料的采购，这样就可以取得17%的进项税额。房地产企业可以实施材料集中采购方法，这样就可以在保证材料质量的同时获取增值税专用发票。 三、结束语 “营改增”是税务改革的重要内容，对我国的经济发展起着促进作用，有助于企业蓬勃向上健康发展。深入了解“营改增”利弊，采取有效措施适应“营改增”，完善会计核算机制，强化企业财务核算制度，促进企业积极健康发展。
参 考 文 献
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