目 录
一、“营改增”对房地产企业造成的影响2
（一）、营改增对房地产企业税负的影响2
（二）、营改增对房产市场的影响3
（三）、营改增对二手房的影响4
（四）、营改增对发票管理影响5
（五）、企业税全归属科目形成的影响6
（六）、企业成本核算影响......................................................................................................7
二、房地产企业对“营改增”应采取的对策7
（一）、改善企业账务处理流程8
（二）、加强财务人员培训8
（三）、提高企业财务管理水平9
（四）、加强企业内部控制9
（五）、实现经营策略多元化..................................................................................................9
内 容 摘 要
营改增是国家实施结构性减税的一项重要举措，也是一项重大的税制改革，对我国房地产企业的健康稳步发展具有重要性意义。本文以房地产企业为着眼点，主要分析营改增对房地产企业带来的影响，并根据实际工作的主要特点提出相应的应对措施，以期为营改增试点范围内的房地产企业提供实践性的参考。
关键词：营改增 房地产企业 相关影响 有效对策
营改增”对房地产企业未来影响及对策分析
“营改增”从字面意思看就是对以前缴纳营业税的应税项目改征增值税，改革以消除营业税存在重复征税的弊端为主要目的，是优化我国税制进程中的重要一步，对于我国税制的发展具有里程碑式的意义。自2012年改革实施以来，从在部分试点地区的部分行业实施到逐步推广至全国范围内，随着“营改增”的慢慢深化，改革取得的成效是有目共睹的，不仅使许多企业减轻了税负，也改善了我国的税制环境。历经四年的试点，“营改增”于2016年5月1日起在全国各行业全面推开，也意味着营业税将彻底退出历史舞台。随着“营改增”的全面铺开，曾经对营业税的税收贡献巨大的房地产行业无疑受到了广泛关注，因为这项改革将会在很大程度上影响我国房地产企业的税负和发展、我国房价的稳定、甚至会影响到我们每一个人的生活，房地产行业的复杂性也加大了改革的难度。如何应对这项重大的税制改革并减轻企业的税收负担，使自己在改革的大环境中立于不败之地也成为了每一个房地产企业思考的问题。
自2012年1月1日开始，首先在上海进行“营改增”的试点；
从2012年9月1日开始，北京、江苏、安徽等9个省市陆续的开展“营改增”的试点工作；
自2013年8月1日开始，在全国范围内，开展对交通运输业及八项现代服务业的“营改增”的试点工作；
从2014年1月1日开始，将铁路运输业和邮政业也纳入“营改增”的试点范围，并且在全国范围内进行试点
从2016年5月1日起在全国各行业全面推开，营业税彻底退出历史舞台。
一、“营改增”对房地产企业造成的影响
、营改增对房地产企业税负的影响
获取土地使用权是企业开发房地产的基础。我国房地产开发的土地来源主要是出让方式、划拨方式、转让方式等，其中以土地出让方式最为常见。我国土地所有权掌握在国家手中，其他企业或个人只能获得一定期限的土地使用权，获取的方式主要就是向国家支付土地出让金。根据房地产行业营改增相关政策表明，房地产企业在销售开发不动产时，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，按照11%的税率缴纳增值税。
以应税房地产企业为例，假设当期的营业额为100万元（含税额），土地成本占40%，建安成本占30%，毛利润占30%。附加费（城建税、教育费附加）为流转税的10%。营改增实施前企业按5%缴纳营业税，应交税负=营业税+附加费=100*5%*（1+10%）=5.5万元。
营改增实施后企业按11%缴纳增值税，但计算增值税额时土地成本可以从营业额中予以扣除，因此销售额=（100-40）/（1+11%）=54.05万元，销项税额=销售额*税率=54.05*11%=5.95万元，进项税额=30/（1+11%）*11%=2.97万元，增值税=销项税额-进项税额=5.95-2.97=2.98万元，应交税负=增值税+附加费=2.98*（1+10%）=3.28万元。
从以上的简单计算可以看出，实行营改增后房地产企业的税负相对减少，这主要是因为房地产开发商的投入的土地成本可以在营业额中予以扣除，这个政策大大降低了企业的税收负担。然而能否认定为一般纳税人还在很大程度上取决于企业的生产经营规模以及财务管理水平。
、营改增对房产市场的影响
由于房地产业主要由土地成本和建安成本构成，且营改增后土地成本可以在营业额中予以扣除，因此房地产的抵扣主要来自于建安成本。房地产企业经营业务范围广且相对较复杂，大多数房地产企业都同时涉及房地产开发建造和房地产经营的业务，而房地产开发建造又与建筑业息息相关，所以“营改增”会对其开发成本产生影响也成为了必然。由于在房地产开发过程中产生的成本中开发成本有着举足轻重的地位，如果企业在征收增值税后可以取得这部分支出的增值税专用发票，就可以新增很大一部分进项税额，从增值税的计税方式看这无疑可以大大减轻企业的税负。但房地产企业财务管理和发票管理还在一定程度上受其业务复杂性的制约。 房地产开发企业要从事开发经营活动，必须具有生产资料和劳动力，生产资料即企业在建造房地产过程中采购的建筑材料，劳动力即房地产建造过程中招用的劳动工人。对于采购建筑材料的成本，通常为了保证材料的质量或控制材料的成本，房地产企业会结合所采购材料的价值、用途等因素决定在哪里购买。对于那些需求数量比较大的材料，比如砖、水泥、钢材等，企业通常会选择从一些规模较大、管理水平较完善的大企业购买，而这些企业通常为一般纳税人，可以为其购买客户开具建筑材料采购的增值税专用发票，房地产企业就可以抵扣相应的进项税额。但是在房地产开发过程中，通常还需要采购一些零星的、同时需求量也比较大的建筑材料，比如五金配件、铁钉等，对于这些材料房地产企业常会选择一些规模较小、财务管理水平不太健全的小企业、杂货店、甚至是个体户，导致房地产企业的税负由于不能从他们那里取得可以抵扣的进项税额发票而增加。 对于劳动力成本，结合我国目前从事建筑工程劳务的人员来看，大多数都是来自农村的进城务工人员，因为这些农民工的人数比较多，聘用的时候比较方便，而且更能够吃苦耐劳。但是，值得注意的是这些人员通常都比较分散，难以管理，所以基本都没有负责管理他们的特定的劳务公司，农民工也不可能为房地产企业提供增值税专用发票。这就导致房地产企业支付给这些人员的劳务报酬无法计算进项税额抵扣，在无形之中增加了企业劳动力成本的支出。
对房地产开发商来说，在建安成本不变的情况下，土地成本越高的企业在营改增后获益越大，因为营改增将土地成本扣除，大大减少了一二线城市房产开发商的税收负担；在土地成本不变的情况下，建安成本越高的项目在营改增实施后受益越大，也就是说精装修的住房和高端住宅相对毛坯房可抵扣的税额要大很多，企业获得的利润也越多。这将激励房地产企业加大对精装修住房的投资和供给。
由于营改增方案实施后购置商业地产和产业地产等不动产的进项税税率为11%，并且可以分两年在销项税中予以抵扣，因此对房地产的投资有一定的拉动作用。比如一家企业购买了1000万的商业房产，可抵扣的税额=1000/（1+11%）*11%=99.1万元，其中第一年可抵扣60%为59.46万元，第二年可抵扣40%为39.64万元。这将增加一般企业对于不动产的投资热情，有助于商业地产和产业地产的销售，对办公写字楼去库存起到了促进的作用。
（三）、营改增对二手房的影响
此次营改增的相关政策对个人对外销售二手房也做出了明确规定，具体方案如下：对北上广深一线城市，购买不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税，购买两年及以上的非普通住房按5%的征收率差额缴纳增值税，普通住房免征增值税；对非一线城市，购买不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税，购买两年及以上免征增值税。
从税率上看，营改增前的营业税税率为5%，附加税为0.5%，综合税率为5.5%。营改增后增值税税率为5%，同样有0.5%的附加税，因此税率不变，区别在于税基由价内转变为价外。比如一套含税价100万元的房子，在征收营业税时，应交税负=100*5.5%=5.5万元，改交增值税后，应交税负=100/（1+5.5%）*5.5%=5.21万元，实际上略微减轻了税收的负担，这有利于降低二手房的流通成本。同时，方案将满两年以上的普通住房免征营业税的政策也应用到增值税中。这种对于营业税不增不减的平移对保持过渡时期房产市场的稳定性起到了重大的作用。
（四）、营改增对发票管理影响
营业税改为增值税之后，发票管理产生变化。例如：在营业税背景下，服务业只需要开具服务业的税务发票，但是当营业税改为增值税之后，就会产生销项税额和进项税额。所以，企业需要改进发票管理制度。“营改增”之后企业增值税的专用发票有时候会被购买方用于抵扣税款，因此企业、政府相关部门加强专用发票的管理。增值税发票管理要分为两种，一种是小规模纳税人，另一种是一般纳税人。小规模纳税人使用的是普通发票，发票的管理方式和营业税情况下相同。然而，一般纳税人有两种发票，一种发票是专用发票，另外一种发票是普通发票，两种发票的使用范围不同。普通发票的限额较低，一般情况下发票限额仅为十万元，低于服务业的限额水平。
（五）、企业税全归属科目形成的影响
房地产企业实施“营改增”之前，其对税金科目的核算一般会设置如下科目：应交税费-应交营业税，而在实施“营改增”之后，房地产企业会根据实际需要设置如下科目：应交税费-应交增值税以及应交税费-未交增值税两个二级科目。与此同时在“应交税费-应交增值税”该科目下增设销项税额以及进项税额，同时还设置己交税金以及转出多交增值税等三级明细科目来辅助核算。房地产企业在进行“营改增”之前，其营业税的纳税人在一个月月末将营业税直接计入“营业税金及附加”该科目下，对当期损益形成直接的影响。在实施“营改增”之后，其一般增值税纳税人则在一个月月末直接按照“应交税费-应交增值税”下的“销项税额”跟“进项税额”两明细科目的差额来完成税费的交纳。企业小规模纳税人则直接的依照“应交税费一应交增值税”账面余额的代销来完成税费的交纳。在当期的损益类科目中将不计入税款。交纳增值税额的大小，不会影响到当期利润情况。房地产企业完成城建税的计算、教育附加等流转税的计算一般是以当期实际收到的全部计量结算收入中的增值部分为主要依据，将其计入“营业税金及附加”科目。
具体会计分录编制如下:
（1）“营改增”前，房地产企业出售不动产的会计分录为：
借：银行存款
贷：主营业务收入
借：营业税金及附加——主营业务
贷：应交税费——应交营业税
应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——教育费附加
借：应交税费——应交营业税
应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——应交城市维护建设税
贷：银行存款
（2）“营改增”后，分为销售房产及购入货物及应税劳务两种情况。
房地产企业出售不动产的会计分录为：
借：银行存款
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税——销项税额
借：主营业务成本
贷：存货
若是本期增值税销项税额大于本期增值税进行税额，则需要缴纳增值税。
其会计分录为：
借：银行存款
贷：应交税费——应交增值税
借：营业税金及附加——主营业务
贷：应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——教育费附加
借：应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——教育费附加
贷：银行存款
房地产企业购入货物及应税劳务的会计分录：
借：固定资产/无形资产/存货
应交税费——应交增值税——进行税额
贷：银行存款
（六）、企业成本核算影响
“营改增”政策出现之后，建筑材料费整体下降。水泥、钢筋的增值税是17%，不含税成本减少14.5%。木材的增值税是13%，不含税成本减少11.5%。建筑材料按照3%抵扣税款，成本减少2.9%。混泥土按照6%抵扣增值税，成本减少5.6%。“营改增”将以往征收营业税的的企业改为征收增值税，重复纳税的弊端就能够得到优化，使企业的营业税额转移成增值税。在实施“营改增”之后，企业则需要完成成本工作的价税分离。因为房地产企业有着自身的行业特点的同时也拥有着特殊的业务特点，一般会使用“工程施工-合同成木”明细科目来完成归集以及核算房地产企业的工程成本。在房地产企业的实际工作中，“工程房地产-合同成木”明细科目没有设置材料费用、机械使用费以及人工费等三级科目来完成成本的归集。房地产企业在进行“营改增”之前，其主税是营业税针对成木费用发票无抵扣的规定，而科目“工程施工-合同成本”金额是发票价税的合计金额。在实施“营改增”之后房地产企业的主税则为增值税，增值税缴纳的金额是企业的增值税额=销项税额-可抵扣的进项税额。
房地产企业对“营改增”应采取的对策
（一）、改善企业账务处理流程
在营改增背景下，企业应该对账务处理流程进行区分，改变企业申报、计算税务方式，对于不同地区的分公司，可根据具体税改情况进行业务转移，规避风险、减少税收，获得更多的税务支持，避免税收不公平现象发生。会计核算机制涵盖了企业信息收集、整理分析、明细核算，要严格执行企业制定的任务，实现企业内部资源的整合优化，强化会计人员技能考核，建立完善的企业账务处理流程制度，健全会计管理制度。对会计人员的岗位责任、电算化能力、档案管理细节、人员配置方面进行认真考核，健全整个会计制度。增加增值税的计算、增值税专用发票、增值税换算缴费的方式和时间。
（二）、加强财务人员培训
在企业的发展过程中，财务人员为财务管理工作的核心人物，其工作能力、工作效率、工作质量均会对企业的经济效益产生直接性影响。在面对营改增所带来的影响时，企业必须高度重视对财务人员进行培训，提高财务人员的专业技能及风险预测能力。只有提高了财务人员的工作能力才能使企业能够积极应对营改增多带的消极影响。通过培训的方式促进企业财务人员的专业知识及业务素质得到不断提升，提高其风险预测能力和财务管理能力。只有这样，财务人员在工作过程中才能更好的适应新税制，及时掌握新税收政策相关知识，促进企业财务管理水平得到不断提高。 （三）、提高企业财务管理水平
“营改增”后，企业的办税业务地点由地方税务局转变为国家税务局，纳税申报系统等业务也出现了明显的变化，为了应对新的税务环境，企业的管理水平需要进一步的提高，在做到以上步骤筹划的基础上，企业才有望享受本轮税制改革的红利，达到降低企业整体税负的目标。企业的管理水平越高，对增值税抵扣等要素管理越完善，越能帮助企业降低综合税负。因此企业必须通过培训的方式来使财务人员能够及时掌握新的财务管理知识和管理方法，使财务人员能够更快、更好的适应新税制。其次，加强实施增值税税务处理培训。营改增在财务管理过程中，通常需要应用价税分离法对企业成本、收入进行核算，因此必须提供财务人员的核算能力。最后，加强实施增值税使用培训。增值税管理存在较大复杂性，财务人员工作过程中需时刻保持严谨态度。
同时，加强对上下游抵扣链条的管理，也有助于整个行业链上，各个企业能够更新升级，朝向更加专业化的方向发展。随着本轮税制的改革深化与发展，企业需要做的不仅仅是对财务方面进行革新，还需要对生产、销售以及售后服务等一系列部门进行改革，这样才能使得整个企业管理水平的提高，避免短板的限制，整个企业在经营战略上，也可以朝着更加专业化方向发展。
（四）、加强企业内部控制
“营改增”之后，企业要重新规划财务的内部控制，加强监督与管理，特别是对票据的管理，要做到财务管理遵循国家税收统筹计划要求。制定和实施应对“营改增”的措施，反思、弥补税务漏洞。加大管理税收相关方面的基础工作，减少企业的法律风险、降低企业的缴税负担，加强会计核算能力、规范企业内部增值税发票的开具、保管行为。企业在面对“营改增”政策带来利弊的时候，要尽快健全会计核算制度、票务管理方式、提高会计的专业素质，根据“营改增”对税负的影响适时调整营销策略、采取有效地增值税税务筹划方法。例如工程建筑材料采购成本的管理，企业房地产过程中需要尽可能的选取具有一般纳税人资格的企业来完成材料的采购，这样就可以取得17%的进项税额。房地产企业可以实施材料集中采购方法，这样就可以在保证材料质量的同时获取增值税专用发票。
、实现经营策略多元化
在建立完善的财税控制制度的前提下，房地产企业可以借着税制改革的东风，充分利用进项税额可以抵扣的优势，转变产品开发模式，扩展业务范围，实现经营策略多元化。房地产企业应摒弃传统单一的开发模式，在从事一般性房地产开发的同时，加大对商业地产、产业地产、精装修住房和高档住宅等的投资力度，从而降低市场风险，实现企业效益最大化。
综上所述，房地产业纳入营改增范围后，给整个行业带来广泛而深刻的影响，企业账务处理难度提高，发票风险加大，但毋庸置疑的是房地产企业只有积极的应对这项改革、加强对政策的学习和理解、根据自身的实际情况调整经营策略并提高财务管理水平，做好财务培训工作、税务筹划工作和发票管理工作，实现经营策略多元化，才有可能使自己在日益激烈的竞争中处于有利地位。
参 考 文 献
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