目 录
序言……………………………………………………………………03
摘要……………………………………………………………………04
一、目前房地产市场现状和行情……………………………………05
(一)中国房地产市场状况………………………………………05
(二)内江房地产市场状况………………………………………05
二、销售与收款控制的意义及应用的现状…………………………06
(一)销售与收款控制的意义……………………………………06
(二)销售与收款控制制度应用的现状…………………………06
三、中房集团内江房地产开发有限责任公司………………………07
销售与收款控制制度存在的问题
(一)销售业务多，收款登记混乱………………………………07
(二)一人登账，一人管理收入，不利于防止营私舞弊………07
(三)没有建立销售与收款控制制度……………………………07
(四)领导层对销售收款控制的重视程度不够…………………07
四、中国集团内江房地产开发有限责任公司…………………….07
销售与收款控制制度设计应采取的策略
（一）加强登记销售账本和收款之间的监督 …………………07
（二）防范销售收入的操纵，建立岗位分工制度…………….07
（三）加强出纳及会计人员的道德建设，培育高素质队伍….07
（四）逐步发展和完善销售与收款控制制度………………… 07
序 言
2012年11月参加完学校的期末考试和双选会过后，我就回中房集团内江房地产开发有限责任公司实习，我实习的岗位是会计，该公司在2003年由国营企业改制为民营企业。该公司主要从事的是：1、房地产开发（二级），2、销售商品房，3、建筑辅助工程及房屋配套安装，4、批发、零售五金、交电（不含无线电发射及卫星通讯接收设备），化工产品（不含易制毒化学品及危险品），机械设备，建筑材料，装饰材料，钢材，厨卫设备，5、提供信息咨询服务。但-主要经营的是房地产项目开发，房地产开发项目是企业赖以生存的命脉，因此房地产项目销售与收款制度的设计就显得比较重要。
房地产开发项目是房地产企业存在的源头，开发项目收款是完成各项计划以及办公的物质基础，是公司经营生存与发展的前提和基础。公司管理好各个开发项目收款，将登记收款帐薄人和项目收款人分离，实行权责分立和岗位分工制度，各司其职，这样有利于防止营私舞弊，进行有效的财务管理。有效的管理企业房地产项目收款可以准确的反映企业的经营成果和业绩，确保企业的资产安全，其意义重大。一个企业的良性发展，项目开发的销售与收款控制制度的管理显得尤为重要。
中房集团内江房地产公司项目销售与收款制度设计
摘要：本次毕业设计的内容主要是中房集团内江房地产开发有限责任公司的销售与收款控制制度的设计，房地产开发项目的收款是房地产企业生存与发展的命脉和根基，所以对房地产项目销售与收款控制制度的设计尤为重要。本课题采用文献研究和案例分析方法进行研究。课题通过文献研究，提出意见和策略；通过案例分析，从中了解。本次论文所获得资料的途径有：各期报刊报纸、图书馆、网上数据库和社会、企业以及校园问卷调研。本次调研的目的以小见大，从公司销售部的销售与收款中，扩宽到公司对销售与收款控制制度的设计。我所实习的单位是中房集团内江房地产开发有限责任公司，单位位于四川省内江市市中区蛋市巷26号。本公司是一家民营企业，主要的经营范围是： 1、房地产开发（二级），2、销售商品房，3、建筑辅助工程及房屋配套安装，4、批发、零售五金、交电（不含无线电发射及卫星通讯接收设备），化工产品（不含易制毒化学品及危险品），机械设备，建筑材料，装饰材料，钢材，厨卫设备，4、提供信息咨询服务，然而公司主要经营的是房地产项目开发。目前公司近两年没有开发新的房地产项目，主要以开发产品的租赁收入为主营业务收入。
关键字：销售 收款 控制 房地产行情
一、目前房地产市场现状和行情
（一）中国房地产的现状
随着1999年住房分配制度的改革，我国房地产行业进入快速发展期。2002年全面推行招标、拍卖、挂牌方式的土地使用权出让公开交易制度后，我国房地产业市场化进程加快，房地产开发投资、竣工面积、销售额都保持了快速增长。虽然近几年房地产行业发展较快，但是由于我国早期房地产市场进入门槛较低。我国目前房地产行业的集中度不高，具有全国性品牌的大型房地产企业较少，引导和促进房地产业持续稳定健康发展是我国房地产调控的主要目标。我国房地产出现了房价过快上涨、住房供应结构不合理等情况，综合利用土地、税收、信贷以及规定新建住房结构比例等经济手段和行政手段，分别从增加供给和抑制投机性需求两方面对房地产进行调控，以抑制房地产行业的投机、控制房屋价格过快增长。2008 年受全球经济形势下滑影响，我国房地产市场销售持续低迷、实体经济下滑，国家因此采取了降低住房贷款利率、减免税费等调控措施来支持住房消费和房地产投资。但随着2009 年房价持续过快上涨，国家对房地产的调控政策方向逐步转为中性，陆续出台了平抑房价的土地、信贷及税收调控政策，保持房地产市场的健康、稳定发展依然是我国房地产调控的主要目标。而内江市房地产行业目前的现状是：2012年楼市调控严厉，全国房价过快上涨势头基本得到遏制，除刚性需求外，投资投机需求被“挤”出市场。
（二）内江房地产市场状况
内江城区新房的成交均价两区有差异：2012年以来，房价比较稳定，没有大幅波动，剩余不多，优质房源卖断档的情形。而楼市的动态是为抢市场，部分楼盘打擦边球，致房地产市场“低迷”。楼市“低迷”只是暂时的，一方面是由于夏天是楼市的淡季；另一方面，是目前可以直接出售的房源剩余量少，个别剩余楼盘有着位置不佳、户型不佳、价高等原因导致投资、置业等需求暂且搁置，消费群体进入了一个观望阶段。整体是一个“剩余量不多，后续未跟上”的状况。另外，“二套房购房首付提高、税费提高也是导致购房量减少的一个原因。对于房地产市场似“低迷”的现状，温家宝总理对房价坚持调控的讲话之后市场出现了三、四个月的观望期，但到了七、八月，刚需始终坚持不住，楼市有回暖迹象。2012年5—7月，城区均没有新的楼盘推出，所以房源自然稀少，再加上质量参差不齐，有的购房者就停下了买房的脚步。综上原因，城区房地产市场显得“低迷”，刚需挡不住，围观情绪浓，年底大量楼盘推出，可能打价格战。据业内人士估计，调控政策控制了房价上涨，但是却控制不了刚需，内江市目前房价比较稳定。
二、销售与收款控制的意义及应用的现状
（一）销售与收款控制的意义
为加强规范公司销售与收款业务流程，加强销售相关业务的管理，保证公司资产的安全，防范经营风险，公司的销售与收款控制制度的设计具有长远意义。房地产开发项目的收款是房地产企业生存与发展的命脉和根基，所以对房地产项目销售与收款控制制度的设计显得尤为重要。其意义主要是：建立健全相关的内部控制组织结构，形成科学的决策机制、执行机制和监督机制，确保经营管理目标的实现；建立行之有效的风险控制系统，强化风险管理，确保各项业务活动的健康运行；堵塞漏洞、消除隐患，防止并及时发现和纠正各种欺诈、舞弊行为，保护财产的安全完整；确保国家有关法律法规和公司内部规章制度的贯彻执行。
（二）销售与收款控制应用的现状
中房集团内江房地产开发有限责任公司目前销售与收款的流程是：本公司售楼部负责打开销售领域，扩宽客户群，销售商品房，签订购房合同书，与购房客户落实好购房收款收据书。本公司出纳人员根据购房合同书和收款收据负责收款。本公司销售与收款控制制度设计的第一步是设计销售流程：客户开发、争取订单、签订合同、收款方式、收取部分房款交房和钥匙、追缴余款。其主要措施：1、建立资信调查，信用评估2、信用政策，信用额度3、帐龄控制，收款政策，债权评估4、建立相应的管理制度，客户资信管理制度，赊销业务管理制度，账款回收管理制度。
三、中房集团内江房地产开发有限责任公司
销售与收款控制制度存在的问题
（一）销售业务多，收款登记混乱
（二）一人登账，一人管理收入，不利于防止营私舞弊
（三）没有建立销售与收款控制制度
（四）领导层对销售收款控制的重视程度不够
四、中国集团内江房地产开发有限责任公司
销售与收款控制制度设计应采取的策略
（一）加强登记销售账本和收款之间的监督
会计人员进行科目设置，其中预收帐款 ：明细科目设置区号--栋号--层号--房号，核算内容：用于核算已签订销售合同并开销售发票的房款收退转情况。借方反映转入主营业务收入发票金额，贷方反映已开销售房款发票金额，退房发票金额用红字在贷方反映。 其他应付款：明细科目--预收房款--区号--栋号--层号--房号；明细科目—待确认房款，主要核算暂时没有确认房号或姓名的款项；明细科目—应退房款--区号--栋号--层号--房号，主要核算已经办理了退房手续而未退房款的金额；明细科目—代收契税--区号--栋号--层号--房号，主要核算契税代收及上缴的金额；明细科目—代收公共维修基金--区号--栋号--层号--房号，主要核算公共维修基金代收及上缴的金额；其区号、栋号、层号、房号应按顺序进行设置，便于查阅，主要核算：认购定金或虽有房号但尚未开出销售发票的金额。如还有其他代收费用的，也按上述要求进行科目设置核算，但代收的合同印花税不需要明细核算。如上述代收款项在收取房款时或某个节点如交房时一次性收齐，可不设区号、栋号、层号、房号核算。
财务部和销售部应建立销售台帐，内容包括但不限于区号、栋号、层号、房号、姓名、销售面积、单价、总价、付款方式、已付房款（其中按揭贷款额、贷款银行）、未付房款、应收维修基金、已收维修基金、未收维修基金、应收契税、已收契税、未收契税、的业主必须由我公司代其办理房产证，取得房产证后办理银行抵押手续，应收有线电视费、已收有线电视费、未收有线电视费等。在交房前置业顾问对有疑问的业主已交房款情况与业主进行再次核对，如有差异应及时查明原因，并告诉财务部。对没有交足房款或代收款项的业主不能办理交房手续。凡已办理按揭贷款且未还清贷款
（二）防范销售收入的操纵，建立岗位分工制度
对原预定而现变成已签订销售合同的，应将原收款收据收回并开出销售发票，会计人员收到销售发票后将该客户从其他应付款转入预收帐款科目。对已交定金而未开出销售发票而要求退款并履行了退款审批手续的，在退款时直接从其他应付款----预收房款中扣除。对已开出销售发票而要求退房并履行了内部退房审批手续的，收回销售发票，会计人员应将该客户从预收帐款转入其他应付款----应退房款科目中。实际退款，应在该客户协助销售部办理完房屋登记解除手续后。代客户向公司汇款的个人应由其个人，向公司出具付款确认书。置业顾问必须告诉购房人：从外地向公司汇款时注明区号、栋号、层号、房号、姓名，并请汇款人将汇款凭证传真给置业顾问，置业顾问复印一份交给收银员，便于及时确认房款归属。
（三）加强出纳及会计人员的职业道德建设，培育高素质队伍
销售部收银员或出纳人员收到客户按揭贷款,将银行收款凭证复印件和销售发票交给销售部置业顾问。出纳从银行收到的没有注明区号、栋号、层号、房号、姓名而无法确认的款项应将该收款单及时复印一份交给收银员或置业顾问，以便尽快确认。每月会计人员将帐务记录与财务部销售台帐、与销售部销售台帐进行核对一次，如发现差异，应查明原因及时进行更正，以确保三帐相符。
（四）逐步发展和完善销售与收款控制制度
实际销售单价在公司公示的销售价格范围内的,由销售总监为最终审批人；如实际销售单价低于公司公示的销售单价的,由总经理或股东代表为最终审批人。销售部收银员对销售部出具的收款通知单中的销售面积、单价、总价与销售方案中的销售面积、单价（即经公司领导审批的公示销售价格）进行核对，如发现有超出审批权限或金额不符现象应及时向销售总监、财务总监、总经理报告；如收款通知单审核无误，凭收款通知单中所列应收金额收款，并开出收款收据或销售发票，将收款通知单、收款收据或销售发票、POS机刷卡回单整理后交给财务人员。
收款通知单
出售房号： 区 栋 层 房
购房人：
销售面积：
单价：
总价：
付款方式：
已收房款：
本次收房款：
代收印花税：
代收维修基金：
代收契税：
代收有线电视费：
代收：
代收：
代收：
本次收款合计大写 小写：
置业顾问：
现场销售负责人：
销售部经理：
销售总监：
财务经理：
财务总监：
总经理：
股东代表：
收银员：
收款通知单一式二联，销售部一联，交给收银员一联。
参考文献
企业会计制度设计 高等教育出版社 2012年2月 高丽萍
财务管理 中国财〔M〕政经济出版社 1999
《企业会计准则第14号——收入》〔S〕 2007
