目 录
目 录1
内 容 摘 要2
应收账款的核算与管理3
一、房地产公司运营中应收账款管理的特点3
二、应收账款核算与管理中存在的问题4
三、解决应收账款核算与管理中问题的具体措施6
四、加强应收账款的催收工作9
五、财务部门加强应收账款的管理9
参 考 文 献11
内 容 摘 要
作为企业资金管理的一项重要内容，应收账款管理直接影响到企业营运资金的周转和经济效益。数据显示，目前我国企业应收账款总量大约有5．5万亿元，占企业总资产的50％左右，而大多数房地产企业资产价值的50％以上是应收账款。本文拟从房地产公司入手，结合自己多年实际工作的感受，首先探讨了房地产公司运营中应收账款管理的特点，然后从三个方面论述了加强房地产公司运营中应收账款管理的对策。
应收账款的核算与管理
【关键词】
房地产公司；应收账款；运营；管理
持续收紧的信贷政策令上市公司的现金流逐渐干涸。大众证券报最新统计数据显示，已披露三季报的2236家公司（已剔除金融类）前三季度现金流净值总额为5762亿元，而去年周期为7618亿元，同比下降25％。有业内人士分析，在经济增速放缓与流通性趋紧的背景下，上市公司的资金面捉襟见肘，部分企业销售回款速度下降，导致应收账款增加，行业的不景气也让企业存货出现积压，预计四季度上市公司现金流紧张的状况还将继续。在当前通货膨胀下，资金是企业的血液，而应收账款是企业资金的重要组成部分，是企业现金流量的一个重要来源。我国企业特别是房地产公司在通货膨胀下普遍存在着应收账款资金占用巨大、应收账款呆账损失严重、应收账款纠纷日益增多等问题，而为了发展，不得不进行高利融资，造成现在温州等现象，危害极其严重。因此，解决企业运营过程中应收账款管理中出现的问题具有十分重要的意义。
房地产公司运营中应收账款管理的特点
现代商业社会中，市场竞争日益激烈，越来越多的企业面临 “销售难、收款更难”的双重困境。应收账款是伴随企业的销售行为而形成的一项债权，作为企业资金管理的一项重要内容，直接影响到企业营运资金的周转和经济效益。由于企业广泛使用赊销这种信用销售方式，致使企业的应收账款迅速膨胀。如何监控应收账款的发生以及如何处理企业的不良债权问题，已经成为企业管理中一个亟待解决的课题。
沪深两市共有超过千家上市公司披露三季报这些公司前三季度共实现归属母公司股东净利润2000亿元左右，同比增长不足两成。这些上市公司应收账款整体却快速飙升，引发业内人士的担忧，其中部分企业母公司竟然大幅赊账。数据显示，在有可比数据的900多家市公司中，超过400家公司净资产收益率同比上升，化工、有色金属、农林牧渔行业公司居多；同比下滑的公司主要集中在机械设备和建筑建材等行业。从行业看，应收账款同比增幅较大主要集中在化工、煤炭、水泥等多个行业，其中受中央调控的房地产行业成为重灾区。房地产行业老大万科A的三季报显示，该公司今年前三季度的营业收入293．08亿元，同比增长30．96％。而实现的净利润只有35．83亿元，同比增幅仅为8．53％。但该公司应收账款同比却飞速飙升，今年1~9月份，该公司应收账款为9．95亿元，虽然环比有所下降，不过同去年同期的1．93亿元相比，增长幅度达到416．83％。具体来说，在当前我国商品房限购的大背景下，房地产公司的回款非常慢。但是原先的土地又在不断开工，支出又必不可少，造成现金流很紧张，应收账款也比较多。其主要特点如下。
1、较高的风险性。由于应收账款抵是企业对客户的一种债权，在市场环境不好的情况下，房地产企业坏账发生机会很高。而房地产公司多为高利融资，一旦应收账款没有收回，可造成资金面紧张，甚至导致企业短时间破产。
2、较低的流动性。在目前的金融制度下，对于未到期的应收账款、己到期而未收回付的应收账款、或有意拖延不返还的应收账款，除了派员催收或通过采取的法律方法处理外，只有一直挂账，长期记录在流动资产项目内，造成资金积压。
3、较长的停留时间。现时房地产公司极少数是以全款方式来进行销售，一般是给予客户长期进行银行贷款。从而使企业的资金较长时间地由另一方无偿占有，导致企业资金周转困难。同时是当前形势下，银行审批贷款的进度非常慢，导致资金停留时间少则一月，多则半年。
4、较高的回收成本。企业为了要收同长期挂账的应收账款，往往是付出较高成本的，例如折扣清账、法律途径等，最后在收款后扣除所须成本，所剩无几。
应收账款核算与管理中存在的问题
就性质而言，应收账款属于一种营业性的短期债权，它所涵盖的方面广泛且复杂，在目前的企业经营中，应收账款的核算和管理都存在着不同程度的问题，总结分析，主要表现在以下几个方面：
l、应收账款长期挂账，大部分企业对应收账款管理滞后。
按现行规定应收账款应在一年内收回，但在实际工作中，有的企业的经办人为了谋取私利，不积极组织催收，收取了对方好处费后故意到期不回收，长期挂账；有的企业故意将已收回的应收账款，不按规定及时结转，长期挂账，达到挪用收回款项的目的。收回款项不在银行日记账上反映，日后再将应收账款作为坏账处理，通过坏账损失列入管理费用；有的企业利用应收账款账户进行对外投资，原打算将投资收回冲减应收账款后，投资收益移至账外给职工谋福利，结果投资失败，造成企业应收账款长期挂账。结果首先导致企业生产产品，提供劳务所耗费的大量付现成本无法收回，造成企业资产总额虚增，实际却是企业资金周转不畅，运转不灵。其次，企业应收账款发生必须按产品销售收入交纳各种相关的税费，但此项税额无法收回，需以自有资金支付，扩大了资金占用范围，企业付现成本减少了企业流动资金。由此而派生的各期利息支出增大了企业的财务费用，降低了企业经营业绩。应收账款发生后并没有做任何管理，只是让其挂在账上，未对其收现能力进行分析，只有发现应收账款已经逾期时，才被动地催收，结果导致了应收账款越积越多，最终影响企业正常的生产经营。
2、企业当中存在着不同形式的违反常规的账款管理现象。
由于财务人员素质较差，发生记账 吴，形成应收账款。对于业务联系较多的企业，应详细反映应收账款或应付账款的地址、名称、进行明细登记，有的企业财会人员粗 大意，致使账目串户较多，造成账目余额不—致。有时对于同一个供货企业，在应收账款有户头，同时在应付账款也有户头，不便于管理。如该企业用其应收账款抵付应付账款，本应冲减应付账款科目，但企业在应付账款中又设立户头予以挂账，使本来应该结清的业务，由于财务人员处理不当，造成两头挂账，给会计工作带来很大麻烦。有的企业，对账款管理有直接关系的人员违反正常的企业制度，而虚构货款。有的企业为了完成当年的销售利润计划虚构应收货款，从而虚增当年销售收入或销售利润，或者企业将部分收入或费用隐匿在应收账款中。有的企业在年末发生不合理销售收入，采取弄虚作假的方法开出空头发票，作为应收账款入账，到次年年初又作退货处理。有些企业对应收账款的管理缺乏完善的规章制度，财务部门与业务部门不能及时沟通，核算与销售脱节。由于内部激励机制不健全，有些企业为了调动销售人员的积极l生，提高销量，往往按照销售人员的销售额发放奖金或提成，实行职工工资与经济效益挂钩，销售人员为了个人利益，加大赊销回扣的比重，而不管货款是否收回。这样，在企业对赊销缺乏严格管理的情况下，销售人员盲目赊销。对于这部分应收账款，企业却未要求相关部门和经销人员全权负责追款，导致应收账款大量沉积，给企业经营背上了沉重的包袱。
解决应收账款核算与管理中问题的具体措施
1、源头控制，压缩应收账款发生的额度与频率
（1）提高企业风险意识。提高企业领导者I向风险意识，是降低和杜绝企业资金风险的核心。作为企业领导来说，在具备其他必备素质的前提下，必须懂财务知识、现代化企业经营管理知识及相应的法律知识，并能灵活运用。努力做到知法、守法，依法维护自身的合法权益；努力提高依法经营管理和依法执业水平，避免决策失误，保证企业以法律为武器，建立自我完善、自我保护和自我约束的机制，使企业在日益激烈的市场竞争中摆脱困扰，在竞争中求生存、谋发展。
（2）建立客观旨g企业绩效评价制度。首先，企业应建立独立的信用管理部门，对赊销与否及信用额度进行控制。其次，建立“谁销售、谁回款”的全程负责制度，将销售业绩与实际回款一并作为销售人员的考核指标，增强销售人员回款的积极陧和责任感。
（3）加强销售合同管理。企业应不断完善自己的标准合同文本，应由企业法律人员审定合同内容，确保权责对等，价格清晰，使合同漏洞和条款风险尽量减少。非标准合同文本要经过严格评审，以避免合同条款风险和履约风险，为收款做好法律保障。企业要建立销售合同订立和审查制度，避免出现由于无销售合同或销售合同不合法、不完善而造成的无法及时回笼货款甚至坏账的情况。企业要严格按照合同约定履行责任，加强合同管理，对客户执行隋况进行跟踪分析，防止坏账风险发生。企业一旦发现客户违约，应及时进行提醒，并采取相应的应对措施，如停止提货、发货等。对于多笔款项，企业要及时把单据寄给客户，并定期与客户对账，避免发生财务纠纷。
（4）合理运用现金折扣办法。现金折扣是企业对在规定的期限内付款的客户给予一定比例的折扣优惠，是鼓励客户尽早支付货款 —种手段。企业可适当使用现金折扣办法，合理确定折扣率，提供陕速付款折扣。
（5）考察好客户的信用状况，加强资格审查。企业应当建立客户的动态信息管理系统，通过对客户进行资信调查，调查时应广泛利用企业内外部渠道，以确保客户信息完整和准确。有关客户信用信息的收集、使用和维护应有统一的管理制度和规定，这些制度和规定要明确到具体业务流程中去，并配备信用管理软件或客户关系软件。销售部门要将销售单与该客户被授予的赊销信用额度进行核查，根据客户信用资信状况决定是否赊销，是否享受企业的信用优惠。财务部门在记录销售收回环节时要将收回数据及时反馈给信用管理部门，以便更新客户动态信息系统。将资信下降的客户重点标出，定期通报给销售部门，减少以后赊销的信用风险。比如最让供货企业头疼的是商场的账期。合理的账期是4S天，而供货企业能忍受的极限是6O天。以箱包行业为例，一般从备料到生产，周期在l5—2个月，加上上架时间4S天，这就占去了3个月时间。假如一个商场账期是3个月，则加上生产所用的3个月，企业的流动资金必须保持在6个月的水平。账期过长的商场，资信下降，供货方企业会因资金链吃紧而退出。
2、企业管理。
（1）拓宽公司的融资渠道与银行也建立长期的战略合作关系。另外，公司要较早开展基金业务，加大力度对项日层面的股权融资。通过合理的负债安排来降低集团整体的投资风险。总体而言，房地产企业要会秉持量人为出，稳健快速的发展思路，用好财务杠杆，合理进行成本管控，来满足集团战略发展的需求。在调控政策下，使公同总体的负债率保持在一个合理的水平，是公司一个重要的财务指标。同时优化调整债务结构，根据宏观经济趋势，调整好长短期负债比例。另外，就是要做好应收账款管理，严格做好相关税费的计提。
（2）成立了应收账款领导小组，定期召开应收账款专题会议，狠抓公司应收账款催收工作；建立健全了应收账款管理工作制度，加强企业内部应收账款的监管力度，对2个项目6户房款，下发催收通知，责成销售部定专人定时问分别上门做6户业主的工作，争取一个月之内收回房款，同时视具体情况与效益工资挂钩。
（3）突出在“细”字上见成效。细致编制资金使用计划，实现资金收付平衡。合理分配使用资金，实行财务统一管理、资金统一调度与安排。业务用款由经理统一管理，财务部门每月向经理呈报用款计划，根据轻重缓急安排资金。
（4）在“实”字上见成效，做到老账金额收回，新的借款严格办理手续并限时还款，确保公司资金正常运转和重点工程项目建设顺利推进。
3、人员管理。
应收账款以销售员为第一责任人，销售部门负责人为第二责任人，分管销售工作的单位负责人为第三责任人。应收账款平均余额控制数按上一年实际平均余额为基数，结合当年企业实际情况确定，并以此作为销售人员和销售部门的业绩考核指标之一。以当年应收账款控制数占当年计划销售总收入的比值分解到每一个销售人员身上，在控制数以内销售人员有权确定赊销对象，超过部分属销售部门的权限范围之内的经销售部门负责人批准，超过销售部门权限的，报经单位分管负责人批准。年终各层次应收账款平均余额超过控制数要适当扣除奖金，低于控制数要适当的增发奖金。把激励机制和约束机制引入应收账款的管理之中，彻底改变销售人员赊销，财会人员收账的被动局面，真正做到谁赊销，谁负责，谁收账，责权明确，分工具体。财务部门应定期对应收账款的回收情况、账龄情况等进行分析。财务部门应编制一定期间的赊销客户的销售、赊销、收账、账龄分析表及分析资料交单位领导。在分析中应利用比率、比较、趋势、结构等分析方法，分析逾期债权的坏账风险及对财务状况的影响，以便确定坏账处理、当前赊销策略。
4、信用控制。
企业信用政策是管理和控制应收账款余额的政策，它由信用标准、信用条件和收账政策组成。
（1）信用标准是企业用来衡量客户是否有资格享受商业信用所具备的基本条件。客户达到了信用标准，享受赊销条件；达不到信用标准，不能享受赊销，必须要支付现金。
（2）信用条件是客户可以享受的优惠条件，包括：信用期问、现金折扣和折扣期间。信用条件经常表示为（30，1/10），它的含义是：客户在购买货物后，可以在30日内付款；客户在10日内付款，可以享受1％的价格折扣。
（3）收账政策是在信用条件被违反时企业采取的收账策略，有积极型和消极型两种。采用积极型收账政策，对超过信用期限的客户通过派人催收等措施加紧收款，必要时行使法律程序；采用消极型收账政策，对超过信用期限的客户通过发函催收或等待客户主动偿还。由于房地产企业在销售前，对分期付款或按揭贷款的客户，需要进行信誉资质的审查。随时掌握用户已过信用期限的债务，密切监控用户已到期债务的增减动态，以便及时采取措施与用户联系提醒其尽快付款；财务部门应编制账龄分析表，比较应收账款的实际占用天数与信用期限，分析应收账款周转率和平均收账期，看流动资金是否处于正常水平，借以评价应收账款中的管理与不足。在当前形势下，房地产业的发展趋势不太明朗，为此房地产企业必须加强对应收账款的内部控制，减低其坏账风险到一个对企业能承受的水平。
加强应收账款的催收工作
严格内部控制制度，建立一套完整的赊销制度。
由财务部门赋予业务部门一定的审批权限，超过权限必须由财务部门或更高的管理层审批。业务部门不同级别的人员有不同金额的审批权限，各经办人员只能在各自的额度审批权限审批，超过限额的，必须请示上一级负责人同意。
1、建立催收管理制度。
财务部门应根据应收账款的账龄，账额定期做出应收账款明细表，分派专人负责应收账款的催收。分配回收任务，明确责任。同时加强奖惩考核，将应收账款的回收与内部各业务部门的绩效考核及奖惩挂钩。
2、执行恰当的催收程序。
为了及时收回货款，又不损伤与客户的关系，企业应制定并执行恰当的催收程序。
（1）应给客户发催收函，告知客户某笔货款到期需要付款；如果客户不予理睬。
（2）第二步电话通知客户的业务主管；如果得不到满意的答复。
（3）第三步派专员与客户直接面谈，协商解决；如果协商失败，第四步通过法律手段及时解决，不要丧失了最佳的诉讼时机
3、制定合理的激励政策及销售回款责任制。企业在制定营销政策时，要将产品销售和资金回笼结合起来，加强销售人员回款意识，把销售回款率作为考核销售人员的一项重要指标，并与工资、奖金挂钩。
财务部门加强应收账款的管理
1、提高财会人员自身素质，严格执行应收账款的日常账务核对工作：财务人员依据完整合法的凭证登账要及时、准确。对本期发出商品数量、金额以及当期的回款金额在明细账中要详细如实反映，并定期和总账核对，保证应收账款的真实可靠，维护企业资产安全完整。逐月编制外欠货款余额明细表，详细列清外欠单位金额并及时向领导和销售部门反映。销售部门应依据销售人员建立发货、收款、外欠台账，并及时和财务部门核对，确保业务人员责任到位。只有这样，才能对企业的应收账款作出合理的归纳、总结，对应及时清理的外欠作出准确的判断。
2、合理估计坏账的可能性，计提坏账准备。不管企业采用样严格的信用政策，只要存在商业信用行为，坏账损失的发生是不可避免的。因此，企业财务部门应在对客户以往信誉了解基础上，并掌握客户最新的资料，合理估计每一笔应收账款发生坏账的可能性，计提坏账准备。
3、建立坏账核销管理制度，及时确认坏账损失，接法定程序办理核销手续。根据会计制度规定，符合下列条件之一的，应确认坏账：
（1）债务人死亡，以其遗产清偿后仍然无法收回的；
（2）债务人破产，以其破产财产清偿后仍然无法收回的；
（3）债务人在较长的时间内未履行其偿债义务的，并有足够的证据表明无法收回或收回的可能性极小。财务部门应调查了解债务人的情况，对符合确认坏账条件的应收账款，在报经领导同意后及时确认坏账，以免虚增资产和收益。
总之，在所有应收账款管理的问题上，关键是要和客户进行积极的沟通。通过谈判获得更有效的收款期限，而不是简单地将这些期限强加给客户。企业要通过良好的客户关系以及有效的信用政策等加快应收账款的回收，建立并维护盈利性的、长期的客户关系，培养客户对企业的忠诚度，同时也应不断地努力提升企业自身的谈判能力与协调能力。时刻重视产品的适销对路、控制应收账款的增长，树立现代的营销观念，加强管理力度，切实将各项措施落实到实处，只有这样才能将企业应收账款控制在较合理的水平，使企业产生更大的效益。
参 考 文 献
1、崔凡秀。合理运用信用政策加强应收账款的事前控制[J]．宁夏财会
2、白晓宇．应收账款管理中的问题与对策[J]．交通财会
3、苑立宏．应收账款管理[J]．现代审计与财经
4、王璐．略论企业应收账款的管理[J]．山东省青年管理干部学院学报
5、李琳。加强企业应收账款的管理[J]．发展研究
6、杜国亮 应收账款的财务管理[J]．审计与理财
