摘要
改革开放以来，房地产业在计划经济的束缚下解放，房价随着市场经济开始逐步的上升。自从2008年以来，房地产价格的大幅度上升已经超出了国民的经济承受能力，更是刺痛着国民脆弱的神经。作为现阶段我国经济的支柱产业，房地产业的一举一动影响整个经济的平稳健康运行。房屋的价格与经济正常的增长必须相匹配，否则过高的房地产泡沫将会摧毁国民改革开放积累的成果，制约经济的发展。基于这一点，本篇论文主要对于房价上升的原因进行分析，并基于这些原因提出相应的解决方案，稳定房价，避免经济硬着陆。
一、我国房价现状
自1998年以来，房地产行业作为国民经济的支柱产业的地位始终没有改变。作为需求市场，房地产业可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业的发展。当前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%，由此可见，房地产业的持续、健康发展对我国经济的持续、健康发展具有重要意义。
然而，从2008年开始，我国房价出现了疯长势头，即使在中央不断出台各项楼市调控措施的情况下，仍旧一路走高。在国际上，衡量一个国家的房价是否过高，通常会引用“房屋收入比”这一概念。房屋收入比是一种综合性指标，它不仅反映房价的高低，还能体现消费者支付能力的大小。目前国际上公认的合理的住房价格的房价收入比应该为3~6倍之间，低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就超出了城镇居民的经济承受能力，这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。目前，我国几乎所有城市的房价收入比都超过了10，而一线城市大都超过了20。由此可见，我国的房价严重偏高，完全超出了正常工薪阶层和普通民众的承受能力。
二、住房价格上涨的成因分析
近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素。通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、住房供应结构的不合理、建筑开发成本上涨、土地资源约束且价格上升、供不应求下的投机炒作行为等。
1.商品住房供不应求是房价上涨的首要原因
随着我国城市化进程的加速，城市规模不断扩大，城市人口日益增长，必然造成对住房需求的增加。我国城市化进程的加速，城市人口的快速增长直接导致了商品住房供不应求。
2.土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。
据财政部公布的数据，去年国有土地使用权出让收入32547亿元，同比减少8840亿元，下降21.4%。而与土地相关的税费收入和以土地抵押融资获取的贷款更是一个庞大的数字。地方财政吃紧可以说是众所周知的，在如此大的收益诱惑的情况下，土地成了地方政府的第二财政。同时，土地是不可再生的资源，国家实行严格的耕地保护政策，土地的供给会越来越紧，需求则会越来越大，因而土地的价格持续上涨，这是我国房地产价格持续上升的直接原因。
3.利益主体的分配需求
市场化经济的今天，房地产也可谓是市场化最极致的行业。在整个房地产的运作中，房地产商作为商人，最求的的是利润最大化，在这种目的之下，房价的居高不下是房地产商最想看到的。而与之对应的广大平民阶层则希望一个低廉的房价。如果房价下降，将不可避免的会导致两个问题，首先，作为房地产商人在高价取得土地以后，低廉的价格一定会挤压相应的利润，从而导致房地产商的消极对待，土地的出让也会减少，政府税收就跟随减少。再则，如果房地产行业的崩盘不可避免的就会波及到银行等相关产业，银行业的压力可想而知，对于整个实体经济的影响就相当巨大。所以，房地产商，政府，银行三者的共同作用对于房价的支撑也就司空见惯了。
4.投资性需求火上浇油
在正常的需求之下，房产作为一种投资品也被相当多的投资者看重。一方面可以保证自己的居住，另一方面作为投资产品吸引各种炒房团的加入，影响了供需，加大了普通消费者的恐惧心理，推动了房价。
5.人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动
人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。由于沿海经济的发展，导致了大量人口的流动，这就使得各种劳动力，资本加速进入各大城市，推动房价上升。我国在快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。但资本和劳动力仍然争相流向这些城市，原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。
6.住房供应结构的不合理
据相关部门统计，在我国各类商品房屋的配比结构特别不合理，作为民生保障的经济适用房的比例逐步下降，而投资产生的空置住房的比例却大幅上升，这也从一个方面推动了房价，各地鬼城现象频频出现。开放商由于利益的推动，不断地推出商品房，而政府作为公共服务的提供者，没有尽到职责，放纵开发商。各地房地产商普遍推出大面积，低容积率的公寓或者别墅。鉴于此，国务院下发专门文件，强调各地各部门必须以改善城市中低收入者住房作为重点，加大廉住房，经济适用法的建设力度，保障居民的住房保障，实现居者有其屋。
7.建筑开发成本上涨
最近房地产价格的上升一个重要的推动因素就是，建筑开发成本的上升。由于央行货币政策的原因，我国目前阶段是属于一个货币宽松政策的阶段，货币的超发使得货币购买力不断地下降。另外，贷款利率的下降使得开发商们可以大量的投资相关产业。2008年，国家4万亿投入，使得水泥钢铁上游产业大量上马，而使得整个的建筑材料的价格一步步攀升，从而也就推动了劳动力的价格水涨船高，从而进一步的推动了房价。面包总比面粉贵的道理淋漓尽致。房价与相对应的各种成本呈现相互影响，螺旋式上升，导致了现在高房价的局面。
8.住房周边硬件条件的完善
在产品本身的生产之外，相关的配套设施逐步完善也影响着房价的坚挺。由于城市的不断发展，公共产业的不断完善，便利的交通、优质的环境更进一步的提升了房价。在满足基本需求的情况下，越来越多的人开始追求高质量的生活。以北京为例，在地铁未普及到的地方房价相对于地铁周边的小区房价都会低很大一部分。而小区附近如果有大型的公园、植物园等公共设施房价也会进一步的提升。
三、缓减房价上涨的对策和建议
在对第一章进行梳理之后，可以发现，由于房价的不断提升，所带来的负面影响也大量的出现在面前，这也不得不提醒相关方面做出措施，抑制房价的过度上升，使得房价能够处于一个相对合理的区间之内，保持经济的平稳健康运行。通过对以上因素进行分析，可以为我们提出一些对策及建议，具体可以体现在以下几个方面：
1.加强住房需求的管理
从需求的角度来看，主要区分为刚性需求、改善性需求以及投资性需求，而对于这三种不同的需要进行不同的管理手段。做到各项政策能够保护各阶层的需求，不同的应对方法，从而保护刚性需求，抑制住投资需求。政府应该树立正确的态度，不能唯GDP论英雄。大力做好廉租房工作，推广经济适用房，在房地产结构方面，抑制大面积住房，做到适合广大居民的住房。在我国土地面积相对人口的不对称的情况下，合理规划土地。出台针对性政策，打击投资性住房。规范租房市场，是房主和租客信息对称，保护两者权益。
2.加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间
相对于发达国家，我国的城镇化水平很低，所以加快农村的城市化可以更好的扩大城市空间，舒缓城市压力。在进行城市化的过程中必须注意使用的方式，如果一味的只是将农民迁入城市则只能更加推动需求供给的不平衡，更加推房价的上升。现阶段最合适的办法是将零落在广大地域的农民向相对好的大的村庄或者镇集中，推行社区建设。将分散的农民集中起来，发展镇域经济，发挥人口红利，另外可以将农用土地集中起来，实施大规模的机械化生产，降低生产成本。这样，可以使得城市的工业向乡镇转移，城市工人也就跟随着流转，对于城市的房屋的需求减少，房价自然降低。城镇化、工业化相互促进，使得农村和城镇各取所需，达到共赢。
3.提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定
在对一线城市进行相应的调查之后，发现很多开发商拿到土地之后很喜欢囤地，依靠土地的增值来赚取差价，没有任何的生产附加就白白的增加房价。另外，开发商擅自以各种形式改变容积率，规避检查。同时，改变土地用途，将住房用地以各种形式改变为商业用地，导致了住宅用地的变相减少。以上的种种都要求政府部门在制定土地供给政策中，严加检查，保证各类用地的合理使用。在城中村的改造过程中，适当留出相应的住房用地，不能仅仅是增加商业用地，而减少住房用地。在土地出让方面，维护市场秩序，防止恶性竞争增加用地成本。严厉打击投资性需求，对于民生保障性的住房不可能完全的放任不管。
4.强化资金监控力度，合理引导资金流向
房地产快速发展的一个方面就是银行业的无限制推动，现在的银行体系中房地产企业贷款已经占据了很大的一部分，同时，相当大的风险已经转移到银行端。高房价的出现使得银行所隐含的风险逐步推高，美国房地美、房利美的倒闭应该为国内的银行业敲响警钟。对于银行方面的控制主要从以下几个方面进行，首先加强对于房地产行业的信贷管理，合理的控制贷款比例，严格审批，从严惩罚开发商的投机行为。再者控制外资的炒作，日本楼市的二十年不振与外资炒作有着不可分割的关系，所以相关部门的严格监管也是保护国家的表现。最后，恰当的引导资金投资于实体产业，提高工业的产值，增加国家竞争力。
5.建立和完善相关的法律法规
合理的房价收入比是一个地区经济良性增长的重要表现，这就要求政府有责任去控制房价的不合理上涨，如若不然，最后房价泡沫一旦刺破，整个经济的损失不可估量，在恢复也是遥遥无期。这就使得政府需要建立健全相应的机制体制，完善土地供给政策，房地产政策等等相关制度。现在一个很重要的问题是《物权法》的实施，必须强调所有权的归属，现阶段我国的房屋所有权与土地使用权分离，不可避免的会产生一系列的问题，国家应当做出正确合理的解释。另外，作为主政者，对于中低收入者的关注不可缺少，最广大的人民的利益需要保证。
6.建立和健全房地产信息发布制度
作为公共服务提供者，政府应当建立相应的住房供需、价格的信息披露制度，同时，房产信息披露制度也是不可缺少的。在腐败现象频繁发生的今天，各种“房叔”“房姐”层出不穷，这也从侧面反映了，我国房产登记制度的不健全，导致一些违法成本极低。完善各类房屋信息的公开制度可以帮助消费者选择适当的房屋，及时的了解市场上对应的各类房屋的供需量。政府通过建立各类信息制度，可以较好地掌握市场中的土地、房屋使用率，促进资源的高效利用，防止浪费。
四、总结
在改革不断深化的今天，房地产行业也在不断的适应。房价的变化对于整个社会的和谐稳定有着不可估量的作用，合理的房价可以使资金投向合适的方向，促进经济的发展，国家的富强。然而，在北上广深、一线城市等房价不断飙升的情况下，合理的分析推高房价的原因，并以此来需求合理化的建议可以帮助房价趋于一个合理的区间，完善房地产行业。
本文首先从我国方地产现状入手，分几方面分析了房价上升的原因，包括商品住房供不应求，土地资源严格控制且价格上升，利益主体的分配需求，投资性需求火上浇油，人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动，住房供应结构的不合理，建筑开发成本上涨，住房周边硬件条件的完善等。在分析问题的同时也提出了几点解决问题的办法，比如加强住房需求的管理，加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间，提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定，强化资金监控力度，合理引导资金流向，建立和完善相关的法律法规，建立和健全房地产信息发布制度等角度入手解决问题。希望以上几点建议可以帮助房价回归合理水平，经济平稳健康增长。
