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引言.1
第一章 我国商业综合体目前市场分析…………3
1.1 总体情况介绍…………………………………3
1.2 各知名广场实例分析…………………………3
第二章 经营管理浅谈………………………………4
2.1经营管理实际操作方法…………………………4
结束语…………………………………………………7
参考文献………………………………………………8
内 容 摘 要
如今，商业地产的开发进入“综合体时代”。具备现代商业意义综合体的出现和发展，在欧美国家历经了40年的演变周期。而在我国，短短10年间，从一线城市到四线城市，综合体如雨后春笋般地拔地而起。以往单一功能的产品类型逐渐减少，复合化的开发模式不断加强，可见，随着城市化水平的不断提高，对城市土地开发的产业需求变得更加复合和多样。
具有鲜明文化主题的休闲商业综合体，是一种商业地产项目，作为一种开放式的休闲消费场所，已经成为都市休闲旅游的核心项目，成为城市或区域的地标性建筑，成为商业文化和城市文化的重要名片，在城市建设中的地位越来越高。
商业综合体运作管理浅谈
第一章 我国商业综合体目前市场分析
1.1总体情况介绍
“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽。
商业综合体的出现时城市发展的必然结果，它将商业策划思想融入城市综合体的设计规划思想中，要求设计者不仅要有丰富的设计理念和经验，更需要正确的把握市场行情。
如今，商业地产的开发进入“综合体时代”。具备现代商业意义综合体的出现和发展，在欧美国家历经了40年的演变周期。而在我国，短短10年间，从一线城市到四线城市，综合体如雨后春笋般地拔地而起。以往单一功能的产品类型逐渐减少，复合化的开发模式不断加强，可见，随着城市化水平的不断提高，对城市土地开发的产业需求变得更加复合和多样。
1.2知名广场实例分析
随着商业综合体的数量增多，消费者的选择性也随着增加，那如何留住消费者也成为了现在各商业地产公司的首要问题。根据目前市场状况，各大商业地产开发公司均在“硬件”(广场整体设计、广场内的设备设施)上逐步改变，以下做几个知名广场的分析：
一、万达广场
万达集团如今在商业地产界，已有了举足轻重的地位。其从1988年成立发展至今，已从其一代店发展至现在的三、四代店。那面临现如今商业地产的大时代下，万达也已开始逐步做出改变，其在原有的基础上缩减了服装业态的整体体量，而大力增加了体验式店铺的体量，如：儿童体验店、茶室、DIY自制店等。使得广场的氛围得以改观。
但因其为“订单式的广场”，为满足其高速、大量的发展，其全国门店整体设计规划可谓大同小异，这也大大制约了其的转型。也正因为如此，现万达集团又开始开发出“万达城”这一产品，其理念为根据每座城市的特点，而量身设计的一个集大型休闲娱乐、购物、旅游度假为一体的“私人订制”。
二、南京虹悦城
虹悦城该项目基础定位于国际化、年轻时尚化、亮点突出以家庭与亲子为中心，针对目前中国4-2-1的家庭结构中孩子为消费重心的消费状态，将“孩子们的向往之地，父母也一定会同行”的消费理念作为定位基准，着力打造亲子式的大型家庭潮流生活MALL。
虹悦城对场景设施的重点打造使来访家庭既可得到愉悦的购物享受，还可感受到刺激五感的体验式设施。中庭的超长扶梯在南京的商业设施中也是独树一帜，配以彩灯和昼夜不同的变化，不仅视觉效果极具震撼力，同时对客流向高层直线拉动起到了极佳的效果。
三、上海iapm环贸广场
商场名字“iapm”呈现国际化“international”及日“am”与夜“pm”不受时限全新购物体验。“am”及“pm”，分别象征白昼及晚上，两个截然不同的概念合二为一成为崭新的零售模式—“夜行消费”。
广场采用玻璃幕墙设计，引入大量自然光。尤其在广场5层及6层，打造了一个动感主题区域，运用波浪形天花的动感设计，配上错落有致的闪烁萤光灯饰，整体环境现代时尚。
第二章 经营管理浅谈
2.1 经营管理实际操作方法
具有鲜明文化主题的休闲商业综合体，是一种商业地产项目，作为一种开放式的休闲消费场所，已经成为都市休闲旅游的核心项目，成为城市或区域的地标性建筑，成为商业文化和城市文化的重要名片，在城市建设中的地位越来越高。那么，在硬件设施上的确定后，该如何进行整体广场的管理。
一、商业管理宗旨
1、维护广场良好的整体形象和秩序；
2、确保消费者满意；
3、使物业保值增值；
4、为商户创造最大盈利机会。
二、经营管理方面
1、商业项目形象管理
对商业项目进行统一的形象策划和管理，以确保商业项目良好的形象和信誉。
理念管理：发展目标、经营定位、商街理念、广告宣传语等；
行为管理：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等；
视觉管理：标准色、外立面、LOGO、胸牌、包装袋、印刷品等。
2、商业广场现场管控
对商业广场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的营业环境和秩序。
(1)店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目的整体形象；
(2)货柜使用：使用较为高档和美观的开放式货柜；
(3)商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放；
(4)店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，不得乱贴乱挂；
(5)现场促销：促销活动应遵循商业广场的统一规定和要求，不得破坏商业广场正常的经营秩序。
3、市场营销管理
(1)营销策划：制定商业广场整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广活动；
(2)宣传促销：对商业广场进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题宣传活动；
(3)品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动；
(4)发行《本项目商业会刊》：传播企业文化、传递流行时尚和动人设计等，并免费赠送给投资业主及经营者和顾客。
4、商业价格管理
(1)实施统一明码标价；
(2)禁止价格欺诈行为。
5、商品质量管理
(1)进店经营的品牌必须是品牌商品；
(2)严禁假冒伪劣产品，假一罚十。
6、顾客服务规范
(1)售前服务：提倡主动、微笑和站立服务；
(2)售中服务：耐心热情介绍，礼貌迎送顾客；
(3)投诉处理：设立投诉热线，统一处理顾客投诉，确保顾客满意。
7、经营指导管理
(1)教育辅导：经营者交流会、店员培训、销售服务与建议等；
(2)销售协助：提供营销策略、宣传展示、商品陈列、店头促销等服务；
(3)经营分析：根据销售报表作汇总，在校和趋势分析，制定业绩提高政策；
(4)信息服务：为经营者提供国家政策、市场动态、竞争状况等信息服务；
(5)租户调整：通过经营分析，替换不合理或无法继续营运的租赁商户。
8、品牌招商服务
(1)为投资者或租赁经营户提供的品牌商户引进、选择和对接服务；
(2)组织经营者到实地参观、考察、学习。
9、政府关系协调
建立与政府各部门的良好关系，争取各部门的配合支持与费用优惠，降低经营成本，减少后顾之忧。
10、经营服务
提供商户所需要的服务，为商户创造最大的方便条件和赢利机会。通过科学、有效的管理和有针对性的专业服务、形成“统一形象、统一宣传、统一促销、统一服务、统一招商、统一管理、统一协调”七个统一使商业广场树立良好的品牌形象和信誉，提高经营者的经营管理水平，形成1+1>2的整体合力，创造商业广场最大的竞争优势和顾客满意度，提升每家商户的营业额。
自2008年开始，商业综合体已渐渐展露大规模发展的趋势，而当时的商业综合体因为数量较少，竞争性不强，故信奉的是“招商为王”，也就是说一个广场成不成功就看前期的招商能力；而随着广场数量的增多、竞争性的增大，那随之产生的就是商户及顾客的广场选择性变多，那为了抓住顾客，单靠一些基本的营运模式已无法达到预期目标，而应更侧重于广场特色的体现。如：
一、人性化服务：
(1)商场指引：增加导示牌的设计，安排流动导购人员；
(2)服务台服务：增加婴儿车、轮椅、雨伞等便民物品的免费租用；
二、定期举办主题活动：
(1)互动性：增加顾客参与活动的机会；
(2)亲民性：增加顾客的认知度。
二、准确的经营定位
商场定位不准确，就像人们前进没有目标一样，终究要迷失方向。除主力店外，产权式单体店，从业态布局上分析，不能搞大而全的经营模式。而要将之做精，并通过精心的运作，达到名品荟萃、特色鲜明、顾客向往、销售旺盛的经营格局，促进广场保值、增值，实现旺场经营目标。
商场定位是通过周密的、有创意的策划来完成的。在招商工作开始之前，就要实施对购物广场周围商圈的调研工作，根据购物广场所处的地理位置，明确商场定位和经营定位；又根据广场内部区域的不同，明确区域品牌的经营定位。要突破传统百货商店的经营理念，大胆地进行经营布局，不限于“箱包、珠宝、服饰、鞋帽”等品牌经营，要突出购物广场本身的个性。如可以把它经营成“珠宝城”、“茶城”、“陶瓷城”等等，吸纳国际、国内知名产品入驻购物广场，使之成为特色经营店。
对于尚未开业的购物广场来说，要根据当地商圈实际情况，精心策划、准确定位，走出一条符合自身商业特色之路。所以说，旺场经营的关键在于准确的经营定位。
三、品牌的选择
就目前的购物广场，多数的品牌商是本地的代理商，属地化现象严重，往往要进行属地化操作。如果没有丰富的经商经验和资金实力，很难承受住经营的压力，即使进场经营，慢慢地也会因为这样那样的理由而撤场，所以选择合作商户时，尽量选择直营店或有资金实力、商业信誉的代理商。
四、满铺经营
满铺经营是旺场经营的基础，只有满铺经营，租金、物业费的收取才有保障，所以首先要满铺经营，同时要建立完善的租金及物业费的核算和收取机制，确保及时收取各项费用，保证广场的基本运营。
五、多种化经营
利用楼梯的一切可用资源进行创收，增加新的经济增长点。充分利用广场外环境优势，吸引各厂家到广场举办促销活动，不仅可以聚集人气，还可以按标准收取场地费用，为广场创收。
中国的商业综合体已成为中国经济环节——消费的主要枢纽，在中国的流通领域占有非常重要的地位，在大力发展商业综合体的今天，一定要重视其管理的规范化、快捷化、人性化和科学化，从而使中国商业综合体行业取得应有的市场效益，促使其向着健康、充满活力的方向蓬勃发展。
参 考 文 献
〖1〗段宏斌：商业地产学万达.黑龙江美术出版社出版
