试论土地评估相关会计问题

摘  要3

一、土地评估相关概述4

（一）土地评估行业发展历史及趋势4

（二）土地纯收益4

（三）土地征收管理概况5

二、土地评估中需要考虑的因素分析6

（一）一般因素6

1.土地投资的收益率与收益周期7

2.供求关系7

3.土地用途7

（二）区域因素7

1.营业环境7

2.生活配套系统8

3.经济发展态势8

（三）个别因素9

1.整体区位9

2.具体位置9

3.相邻权9

三、土地评估基于影响因素考虑的推进步骤10

（一）选择用来比较的交易实例10

（二）对比交易实例和拟评估地块的情况10

（三）编制比较因素条件指数表10

（四）确定比准价格及具体土地价格11

结  论11

参考文献13

摘  要

我国的现代土地评估起步较晚，所运用的估价理论体系基本上是从西方国家引进的，随着中国加入WTO，距离国外地产估价机构进入我国估价市场日期的日益逼近，中国土地评估市场日益成熟.鉴于我国目前的国有土地使用权有限期出让制度，与英美等国家的土地私有制有所不同，决定了地产估价理论体系特别是实际运用时应有相应变化。随着我国土地市场的逐步建立和完善, 土地评估行业地位和作用日益突现。

本文从土地评估的实务出发，以一般因素、区域因素及个别因素三个方面全面简述影响土地纯收益的因素，并详细分析它们对土地收益水平的影响机制。本文认为，一般因素对土地收益总体水平产生影响，是决定各个地块土地收益的基础，区域因素对地区内各个地块收益水平具有决定性的作用，个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内土地收益差异的重要原因。

最后，本文结合某市A地块的评估需求情况，探讨土地评估实务推进的主要步骤。本文认为，在具体土地评估工作中，土地评估人员应该深入实地调查研究的基础上，根据待评估地块的实际情况在坚持程序尽量简化和结果尽量精确两个原则的基础上选择供对比交易实例，以多方面的影响因素为基点确定拟评估地块与供对比交易实例之间的对比维度指标的具体选择，进而细致地对比他们之间的情况，认真编制他们之间比较因素条件指数表，根据一一修正得出的比准价格确定尽量精确的土地价格。

【关键词】土地评估    因素分析  对策研究