房地产行业税收筹划

目       录

一、国家宏观调控对房地产企业的影响2

（一）税收政策对房地产企业的影响2

1、调整个人转让二手房营业税政策2

2、加强对土地增值税征管情况的监督检查2

3、开征房产税2

（二）金融政策对房地产企业的影响3

1、加强房地产市场准入3

2、强化差别化房贷政策3

（三）其他政策对房地产企业的影响3

1、强化对土地的供应3

2、强化限购政策4

二、房地产企业税收筹划的必要性与可行性4

（一）房地产企业税收筹划的必要性4

1、税收筹划有利于增强企业法律意识，促进企业长远发展4

2、税收筹划有利于提高企业的经营管理和财务管理水平4

3、税收筹划有利于企业降低成本，实现价值5

（二）房地企业税收筹划的可行性5

1、企业外部环境5

2、企业内部环境5

三、房地产企业涉及税种及税收优惠6

（一）房地产企业涉及税种6

1、开发前期涉及税种6

2、销售阶段涉及税种6

3、其他涉及税种8

（二）房地产企业税收优惠政策8

1、营业税优惠政策：8

2、土地增值税：8

四、房地产企业税收筹划策略9

（一）、投资阶段的税收筹划9

1、合作建房税收筹划9

2、变房屋出租业务为投资业务9

（二）、设计阶段的税收筹划10

1、普通住宅与非普通住宅的选择10

2、配套设施权属的划分10

（三）、开发阶段的税收筹划10

1、建筑设备的筹划10

2、充分利用关联企业资金，发挥财务杠杆作用11

3、预提费用的处理11

（四）、销售阶段的税收筹划12

1、制定合理的销售价格，预测销售临界点12

2、分解商品销售收入12

3、代收费单独入帐12

4、购房送物13

5、开发项目整体转让13

6、销售与自营的选择14

（五）其他方面的筹划14

1、代扣缴建设方营业税14

2、利用折旧方法14

3、递延纳税时间14

3、享受地方政府扶持政策15

五、结束语15

内 容 摘 要

 随着我国税收环境的日渐改善和纳税人依法纳税意识的增强，税收筹划已越来越被大家所重视。房地产作为国民经济各行业中税负较重的行业之一，并且在开发经营过程中通常具有高投资、高风险、周期长、见效慢及涉税标的大的特点。所以企业合理的运用税收筹划，不仅能降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，而且能实现企业的价值。

 本文根据有关税收法规及房地产行业的自身特点，分别从其宏观政策、筹划的必要性及可行性、筹划策略等方面，着重研究与分析房地产开发各阶段涉及的税种及各环节的税收筹划，希望能为房地产企业实现利益最大化提供理论与实务方面的具体操作方法。 

关键词：房地产  税收筹划  营业税  土地增值税  企业所得税