由房地产泡沫现象引发房地产政策调控的思考

随着住房制度改革的推进和城市化进程的加快，我国房地产业在近几年得到了迅速的发展，而房地产业的过度增长，脱离了实际经济基础的支撑，就可能会引发房地产泡沫，并且房地产泡沫在很多情况下都是以破灭的形式结束的。房地产的泡沫易导致严重的经济危机，极大的危害整个国民经济，这些都被已发生泡沫的地区和国家广为证实。国内外的房地产泡沫的经验和教训都告诉我们必须警惕经济过热条件下房地产泡沫的产生和发展，因此只有对房地产市场进行客观正确的分析，对可能发生的房地产泡沫进行检测和识别，并采取有效的防范和调控措施，才能保持我国房地产业的持续健康发展，进而保持宏观经济和金融体系的稳定和发展。

关键词：房地产泡沫、政策调控、房地产现状、分析、可持续发展

目录

摘要I

第1章 房地产泡沫概述1

1.1房地产泡沫的定义1

1.1.1泡沫经济的特征1

1.2 房地产泡沫的形成2

1.2.1土地的稀缺性和有限性是房产泡沫形成的基础2

1.2.2投机需求的膨胀是房产泡沫产生的直接诱因2

1.2.3金融机构过度放贷是房产泡沫产生的直接助燃剂2

1.3房地产泡沫的判定3

第2章 我国房地产泡沫的成因分析4

2.1 需求拉上因素分析4

2.1.1 投资性需求4

2.1.2 自用性住房需求5

2.1.3 强制性需求5

2.2 供给推动因素分析5

2.2.1 经济适用房与中高档商品房供给5

2.2.2 低收入住宅的供给严重不足5

2.3 土地管理制度分析—根源因素6

2.3.1 中国地产泡沫形成的表象和直接原因6

2.3.2 土地市场和价格体系的混乱扭曲6

2.4 地方政府的政策扰市7

2.5 房地产所产生的暴利影响7

2.5.1 我国房地产市场的垄断性7

2.5.2 房地产企业存在严重的偷税漏税问题7

2.5.3 房地产企业的高财务杠杆7

第3章 政府对房地产泡沫采取的治理对策8

3.1 打压房地产暴力8

3.1.1 规范政府行为8

3.1.2 完善商品房预售制度8

3.2 央行货币政策调控9

3.2.1 实施差别化利率政策9

3.2.2 合理界定不同性质的住房按揭贷款的使用范围9

3.2.3 实施差别化的首付款比例制度9

3.2.4 控制信贷投量和投向，推动合理的住房供给结构形成10

3.2.5 强化信贷审查力度，遏制投机性住房需求10

3.3 房地产泡沫根源治理--土地调控10

3.3.1 土地供应总量调控10

3.3.2 土地制度的完善11

3.4 供给结构调节手段与合作建房11

3.4.1 房地产总量和结构调整结合11

3.4.2 合作建房“乌托邦”畅想11

3.5 税收政策调控11

3.5.1 征收物业税对房地产市场的影响11

3.5.2 有关我国物业税征收的特殊国情12

3.5.3 关于征收统一规范的房地产税的设想12

第4章 从房地产泡沫到政府政策调控的思考13

第5章 结论14

参考文献15

致谢16