“小产权房”相关问题的法律探究

“小产权房”相关问题的法律探究

[摘 要] “小产权房”在近几年日趋火爆，在商品房价格不断攀高、土地资源日趋稀缺的情况下，全国几乎所有大中型城市及其近郊，均出现不少违规开发建设、销售的小产权房。无论是建设数量还是市场需求，小产权房都相当庞大，国家虽明文规定不准买卖小产权房但禁而不止。从“小产权房”的发展现状出发，分析其成因，评述其政策，剖析其困境，继而建构小产权房未来发展的制度框架。

所谓的小产权房是指在农村集体土地上建造的房屋，出售给非集体组织成员，因为其只有乡镇或村委会所发的产权证明，没有国家房管部门颁发的合法产权证，因而被称之为小产权房。若作详细区分，又可以分为集体建设用地上的小产权房、宅基地上的小产权房和集体农用地上的小产权房。本文对建立在符合土地利用总体规划的集体建设用地和宅基地上的房屋所占据土地使用权流转的合法性进行探讨。 

[关键词] 小产权房  城乡二元结构  集体土地所有权

小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。