我国商品房预售制度法律问题研究 (2)

1978年，我国商品房预售开始萌芽，其销售也开始起步并不断走向正轨，到现在已经有37年的历史。近年来，房地产市场快速发展，有的甚至出现异常火爆的“一房难求”情形，这其中也逐渐暴露出我国目前商品房预售制度的一些弊端。1994年，我国颁布《城市房地产管理法》，并把商品房预售制度以法律的形式加以确立，通过执行并实施一系列法律条文来对商品房预售进行规范，但仍然不能掩盖商品房预售制度的诸多缺陷。当前法律法规尚不能满足商品房预售制度在执行过程中出现的问题。因此，本文将通过对商品房预售法律制度的起源、发展、概念、特征、预告登记制度、合同备案制度等进行概述；再分析我国商品房预售法律制度存在的一些问题，诸如对开发商的告知义务限定过于笼统、对开发商的主体适格的判断不明确、商品房预售合同登记备案制度滞后、对第三方监管的责任认定不明确等；最后提出完善我国商品房预售制度的思考，如明确对预购人的如实告知义务、明确开发商的主体适格标准、完善预告登记制度与预售合同登记备案制的衔接、完善第三方监管责任等。

关键词：商品房；商品房预售制度；法律问题；研究

目    录

摘要I

引言1

一、商品房预售法律制度概述2

（一）商品房预售制度的起源和发展2

（二）商品房预售制度的概念和特征2

（三）我国商品房预售制度之预告登记制度2

（四）我国商品房预售制度之合同登记备案制度3

二、我国商品房预售法律制度存在的问题4

（一）对开发商的如实告知义务限定过于简单4

（二）对开发商的主体适格的判断不明确6

（三）商品房预售合同登记备案制度滞后7

（四）对于第三方监管的责任认定不明确8

三、完善我国商品房预售制度的思考9

（一）完善开发商对预购人如实告知的判断标准9

（二）明确开发商的主体适格标准9

（三）完善商品房预售合同登记备案制度与预告登记制度的衔接9

（四）完善第三方监管责任制度10

四、结束语11

参考文献12

致谢13