商品房预售制度法律问题研究

商品房预售是指买受人预先支付定金或房款给房地产开发企业，用于购买正在建设，还未竣工的房屋，并与出房地产企业约定在未来确定的日期将预售房屋交付给买受人的制度。该制度是全世界通行的一种营销手段，是买卖双方自发的一种行为。为我国房地产市场平稳、快速发展发挥了积极作用。但由于发展时间短，不可避免的会存在一些问题。因此，研究和解决商品房预售中出现的这些问题并进一步完善我国商品房预售法律制度，对我国房地产市场的发展具有非常重要的意义。本文将通过对我国商品房预售法律制度现状的研究，得出我国商品房预售中存在的问题，从预售市场准入与退出机制、缺乏风险对冲机制、预售款监管规定这3个方面，谈谈现行商品房预售法律制度对这些问题处理上的不足，并结合我国实际情况进行分析，对进一步完善我国商品房预售制度的法律问题提出自己的想法。为我国房地产开发商打造一个严格、公正、规范的销售平台，为广大购房者提供一个安全、诚信的购房环境，为房地产市场营造一个良好的发展趋势做出自己的一点贡献。

关键词　 商品房预售；法律制度；监管；完善措施

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摘要I

一、商品房预售制度定义3

（一）商品房的概念3

（二）商品房预售的定义和条件3

1.2.1商品房预售的定义.3

1.2.1商品房预售的条件.4

（三）商品房预售的法律特征4

1.3.1预售主体的法律关系.4

1.3.2预售主体的规定性.4

1.3.3预售客体的特殊性.4

1.3.4合同的可转让性.4

1.3.5合同形式的严格限定性5

二、商品房预售制度的现状6

（一）商品房预售的合同纠纷增加6

（二）商品房开发项目风险增加6

（三）“假按揭”骗取银行资金7

三、商品房制度的问题及缺陷8

（一）商品房预售市场准入与退出机制不够完善8

（二）商品房预售款缺乏风险对冲机制8

（三）商品房预售款监管规定不够完善9

四、商品房制度的完善及建议10

（一）健全商品房预售市场准入与退出制度10

（二）完善我国商品房预售款风险防范制度10

（三）完善商品房预售制度相关法律责任的规定11

4.3.1政府及其责任11

4.3.2房地产开发企业及其责任12

4.3.1预购人及其责任12

4.3.1银行及其责任12

参考文献13

致谢14