摘 要
随着我国市场经济的发展，房地产业蓬勃兴起，房地产已不再作为产品而是作为商品参与生产与流通，房地产同时也存在泡沫现象，偏远了正常商品价值。运用成本法可以“挤出”卖方不合理的利润，达到降低房价的目的，但同时目前我国房地产估价理论水平低，对成本法的内涵理解片面。而在房地产估价实践中，成本法估价的结果受到偏高或偏低的质疑，难于被人们认同，甚至估价作业人员怀疑成本法是不是一种有效的房地产估价方法。但是，我们有时又必须采用成本法来对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估价，在某些特殊情况下成本法还可能成为估价所能采用的唯一方法。因此必须规范成本法内容，本文首先说明房地产评估的相关概念和三种评估方法，重点分析针对成本法存在的问题和必要性，成本法操作方法参数具体说明，深化成本法内涵理解，提出加强成本法管理的对策和相应指导原则作探讨及成本法精髓。
关键词：房地产,成本法,操作方法, 内涵, 原则,对策与建议
目录
一、房地产评估的相关概念………………………………………………………………………1
（一）房地产的特点………………………………………………………………………………1
（二）房地产评估的特点…………………………………………………………………………1
（三）影响房地产价格及评估价值的因素………………………………………………………2
（四）房地产估价专业人员………………………………………………………………………2
二、房地产评估的主要方法………………………………………………………………………2
（一）成本法………………………………………………………………………………………2
（二）收益法………………………………………………………………………………………3
（三）市场法………………………………………………………………………………………3
三、我国房地产估价成本法存在的问题及分析…………………………………………………4
（一）评估方法成本法认识片面化………………………………………………………………4
（二）成本法在实务上存在低效失实……………………………………………………………4
（三）重置成本法的局限性………………………………………………………………………4
（四）传统成本法测算过程及结果简单，收益考虑不完整……………………………………4
（五）投资性房地产评估成本法滞后于市场发展………………………………………………5
四、针对房地产成本法不足之处的对策和建议…………………………………………………5
（一）强化成本法内涵的理解……………………………………………………………………5
（二）统一成本法对新旧房地产具体的操作公式方法及应遵守的原则………………………5
（三）规范延伸重置成本的运用…………………………………………………………………6
（四）以现金流量法运用于成本法………………………………………………………………7
（五）以公允价值计量模式评估投资性房地产…………………………………………………8
参考文献……………………………………………………………………………………………9
