收益法在房地产评估中的资本化率确定方法研究

摘  要

收益法是房地产评估的常用方法之一，在其应用过程中，资本化率是影响估价结果的敏感性因素。研究如何合理确定资本化率，对于保证评估方法的科学性，提高评估精度具有重要意义。

本文在分析收益法基本原理的基础上，总结收益法评估房地产过程中资本化率的确定所存在的问题；进而对常用的资本化率确定方法进行分析和评价，提出基于资本资产定价模型的累加法。

本文在研究基于资本资产定价模型的累加法确定资本化率的过程中，提出应将房地产投资风险区分为系统性风险和非系统性风险，并引用资本资产定价模型中的β参数来度量其系统性风险，从而减少了风险补偿率确定的主观性，提高了运用累加法测算资本化率的可靠性。

                                 

关键词：收益法  房地产评估  资本化率  确定方法

                                 

目   录

一、房地产特性及其评估原则 1

（一）房地产的特性 1

（二）房地产评估的特点与原则 2

1.最有效使用原则 2

2.合法原则 2

3.预期收益原则 2

4.供求原则 3

5.替代原则 3

6.贡献原则 3

7.评估时点原则 3

二、收益法概述 3

（一）收益法与其它主要评估方法的差异分析 3

1.理论依据不同 3

2.评估时间着眼点上的差异 4

3.评估对象以及用途不同 4

4.市场假设的差异 4

（二）收益法评估的适用对象 4

（三）收益法计算公式 4

1.基本公式 5

2.各期纯收益保持不变 5

3.纯收益在若干年后保持不变 5

4.纯收益每年等额递增 6

5.纯收益每年等比递增 6

（四）收益法评估的难点问题 6

1.纯收益的确定 6

2.资本化率的确定 6

三、资本化率确定的常用方法 7

（一）市场提取法 7

（二）累加法 7

（三）投资收益率排序插入法 7

（四）投资复合收益率法 7

四、基于资本资产定价模型的累加法 7

（一）资本资产定价模型 8

1.资本资产定价模型建立的基本假设 8

2.系统风险的度量 8

3.投资组合的β系数 9

（二）基于资本资产定价模型的累加法 9

1.房地产投资风险 9

2.基于资本资产定价模型改进的累加法 10

参考文献 11