营改增对房地产企业税负的影响研究

中国于2012年1月开始实施“营改增”，2016年5月，“营改增”试点正式启动，运输、邮政、通信服务在所有行业的范围都扩大了,实行行业完全覆盖。“营改增”后房地产公司税收负担的变化决定了房地产公司在“营改增”政策下能否稳步发展。

2019年4月1日起，国家税务局再次下调了增值税率。原“营改增”征税对象的销售活动由16%和10%进口商品税率分别调整为13%和9%。随着“营改增”的持续进展，企业在“营改增”制度下为了适应环境，不仅要努力减少销售额税和增值税的负担，还要结合企业整体税负的影响，减轻企业整体税负为了提高企业的收益性，进行企业的组织结构和管理模式的调查和一系列的改革。

本文基于税制改革的背景，总结了现有的研究文献和相关理论，分析了中国的“营改增”对房地产企业税收负担的影响。理论上，“营改增”助长了房地产减税。但是，由于房地产行业本身与行业复杂度相关的广泛产业链，税制改革给企业带来了机遇和挑战。房地产公司在实际运用过程中得不到充分可扣除的费用的话，税制改革后有可能增加税负。对“营改增”前后企业销售额税负担的变化和房地产公司整体税负的变化进行调查，通过具体事例分析得出分析结果，提出抑制、减轻房地产公司企业税负担的理论。

关键词：营改增；房地产企业；税收筹划；税负变

目录

一、绪论1

（一）研究背景1

（二）研究意义1

二、营改增对房地产企业的影响2

（一）房地产企业发展现状2

（二）营改增对房地产企业的积极影响4

1.实现房地产企业减负4

2.促进产业链健康发展5

（三）营改增对房地产企业的消极影响5

1.房地产企业”营改增”带来新的税务风险5

2.不能充分抵扣企业进项税5

三、案例分析7

（一）招商蛇口情况介绍7

1.公司基本情况7

2.公司涉税情况7

（二）招商蛇口 A 项目营改增前后税负差异的分析8

1.A 项目情况分析8

2.A 项目营改增前后税负差异分析10

（三）营改增后招商蛇口面临的问题11

1.对上游关联企业的税负转嫁不能做到有效对接11

2.部分成本支出无法获得进项税额抵扣11

（四）招商蛇口解决问题的措施11

1.与上下游关联方加强沟通联系，完善税负转嫁11

2.合理做好税收筹划，加强进项税管理12

四、房地产企业应对营改增税负变化的发展建议13

（一）科学开展税收筹划13

1.优化产品结构13

2.选择交易对象13

3.加强成本管理13

4.重视销售环节13

（二）提高企业内部的业务能力14

1.加强增值税发票的管理14

2.提高依法纳税意识14

3.完善风险管理体系14

4.提升财务人员的业务素质15

结论16

参考文献17