目 录
内容摘要
第一章 商业银行个人住房贷款业务主要风险
（一）房地产开发商风险
1、房地产开发商风险违约违轨风险
2、选择不同开发商对贷款质量的影响
3、开发商定位风险
4、开发商擅自改变项目性质的风险
5、“烂尾”风险
6、开发商销售风险
7、开发商欺诈风险
8、开发商履约担保责任的风险
（二）借款人风险
1、借款人职业、文化素质对其还款意愿的影响
2、借款人购房动机对其还款意愿的影响
3、还款额对借款人还款能力的影响
4、突发事件对借款人还款能力的影响
（三）法律风险
1、“按揭”风险
2、“执行”风险
3、“回购”风险
4、“时效”风险
第二章 商业银行个人住房贷款业务风险对策
（一）精心培育市场，规范市场行为
（二）逐步建立全社会范围个人信用制度和科学的个人信用评价体系
（三）健全个人住房贷款业务法律法规，创造安全的法律环境
（四）加强个人住房贷款业务的内控制度建设，完善业务操作规程
（五）今后相当长的时期，以一、二手楼为主的个人住房贷款业务依然是商业银行个人贷款业务的发展重点
（六）个人住房贷款客户定位策略
（七）强化个人住房贷款业务风险管理，切实规避贷款风险
（八）实行浮动贷款利率和提前偿还罚息，提高贷款逾期成本
（九）推行个人住房贷款证券化，分散个人住房贷款风险
（十）完善个人住房贷款担保制度，防范和化解系统风险
参考文献
内 容 摘 要
本人进入商业银行工作以来，长期从事个人贷款业务，特别是对零售贷款业务中主力品种的个人住房贷款业务有更多的认识，实际工作中也遇到了诸多问题。为探索当前个人住房贷款业务风险防范措施，更好地做好本职工作，我撰写了本文。
最高人民法院颁布了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号），在目前我国社会保障体系还不够完善，各级政府对公民最低生活保障标准没有明确规定，各级司法机关对该《规定》相关内容细化政策尚未出台的情况下，个别诚信度不高、道德标准低的借款人可能会以“执行”《规定》为借口，或寻找执行《规定》的漏洞，逃废银行债务，加大以个人住房抵押为担保条件的借款纠纷案件执行难度，导致银行个人住房贷款和其他个人住房抵押贷款项下不良贷款增多。
当前，发展个人住房贷款业务面临新的形势和新的挑战。从宏观方面看，个人住房贷款作为一项新兴的金融业务仍处于探索和积累经验阶段；个人信用体系、住房交易市场等还不健全；住房金融的工具比较少，没有形成住房金融证券化，风险过多集中于商业银行；缺乏个人住房贷款的商业保险机制；商业银行住房金融业务发展过程中也出现了一些问题等。为此，中国人民银行、中国银监会连续发出了《关于禁止商业银行推出“零首付”个人住房贷款和不指定用途的个人综合贷款的通知》、《关于规范住房金融业务的通知》、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《关于加强贷款管理 防范新的金融风险的通知》等文件，重申和明确了商业银行开展个人住房贷款业务应共同遵循的有关规定，这对维护公平竞争的经营环境，促进个人住房贷款业务快速、健康发展必将产生积极作用，同时也会对商业银行选择客户和合作伙伴以及调整个人住房贷款政策和贷款投向等产生重大影响。从商业银行的实际情况看，一方面，有的行对发展个人住房贷款业务的重要性认识不够，态度不积极，工作不主动；有的行在营销上缺乏力度和手段；个人住房贷款从业人员整体素质不高。另一方面，有的行不能正确认识和把握个人住房贷款业务的风险特点，存在重发展轻管理的倾向，不良贷款开始出现；个人住房贷款的整体规划和分类指导工作较为薄弱。虽然这些问题刚刚显现，但切不可放松警惕，视而不见，务必引起商业银行的高度重视，根据新的形势和要求，迅速制定和落实切实可行的工作措施，确保个人住房贷款业务在加强管理、规范运作的前提下持续、快速、健康发展。
论文正文部分共分为两章，各章内容大致如下：
第一章： 本章分析了当前商业银行个人住房贷款业务面临的主要风险。
第二章： 本章阐述了化解银行个人住房贷款风险的对策。
