住房保障政策研究

住房保障政策的四个阶段

现行住房保障制度存在的主要问题。

提出完善政策的思路与建议

完善住房保障的意义

注意：

第一，可把题目改为“我国住房保障制度的问题与对策研究”，结合原论文进行补充修改。可参照以下框架重新组织论文（以下框架可作论文目录）：

一、住房保障制度概述

1、住房保障制度的含义

2、住房保障制度的发展阶段

3、实施住房保障制度的目的

二、我国住房保障制度存在的问题及原因分析

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2、

3、

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三、完善我国住房保障制度的对策探讨（此部分内容必须针对第二部分提出的问题进行探讨）

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第二，最后请根据修改后的论文重新写内容摘要。论文如有借鉴别人文章的地方，请不要大篇幅地原文采用，应该尽量换用成自己的语言。

第三，论文字数不足，要求在6000-8000字为宜。

内 容 摘 要

伴随着我国住房制度改革的深化，我国逐步建立起以住房公积金、经济适用房、廉租房等为主要内容的住房保障体系。可以从几个方面开阐述住房保障政策：第一部分住房保障政策的四个阶段；第二部分为现行住房保障制度的主要问题；第三部分为提出完善政策的思路与建议；第四部分为完善住房保障政策的意义。

住房保障政策研究

住房保障是一个包含范围很广的概念。广义地说，“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一种具体形式。它们是低生产力水平下保障“人人有房住”的制度。依靠市场配置住房资源，并不等于说人人都只能依靠自己的收入买房子住，也不等于说人人都只能靠市场化竞争、自主分散决策来获取住房。在市场经济条件下，为了保障每个人都有房子住，政府要实施一些特殊的政策措施，帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体。这个政策体系的总称，就叫做住房保障制度。住房保障制度和失业保障、养老保障、医疗保障等都是社会保障体系的组成部分。

一、住房保障政策的四个阶段

从1949年至今，我国城镇保障性住房的发展大致经历了以下四个阶段：福利分房制度阶段（1949-1978年），住宅私有化与福利分房制度并存阶段（1978-1998年），取消福利分房，住房保障收缩阶段（1998-2007年），其中1998年至2007年又可以划分为两个阶段，以及住房保障政策调整阶段（2007年至今）

二、现行住房保障制度存在的主要问题

1．住房制度、土地制度和住房保障制度缺乏顶层设计和长远考虑

 住房保障是对住房体系的补充和辅助，是附属性的，住房制度又是与土地制度紧密相联系的，所以住房保障离不开基本住房制度和土地制度，但现行的住房制度、土地制度和住房保障制度都缺少顶层设计。首先是中国的土地管理制度扭曲了住房供应体系，减少了城市特别是大城市的住房供应，造成或加剧了住房困难。其次是保障性住房与房地产市场的关系没有理清，两者没有形成相辅相成、互为补充的关系，反而形成了互相对立、互相冲突的两难选择；保障性住房与经济发展的关系没有理清，没有为经济可持续发展提供长远支撑的设计，反而在有些情况下与经济发展形成了对立。

2．现行住房保障制度没有减少反而增加了社会不公平

 住房保障的初衷是增进社会公平，维护低收入群体的住房权，但现行的住房保障制度没有缩小反而扩大了收入差距，没有减少反而增加了社会不公平，这种缺陷集中地表现在产权性质保障房尤其是经济适用房上面。经济适用房从三方面扩大了收入差距：一是经济适用房与商品房之间存在着巨大的价差，使有机会购买经济适用房的人获得了巨大的利益；二是经济适用房占用了大量土地，挤占了用于普通商品房建设的用地，抬高了商品房市场价格，拉大了有机会购买经济适用房与无机会购买经济适用房的人群的收入差距。三是以经济适用房（公共利益）的名义，在征地拆迁中压低征地拆迁补偿。然而，被征地拆迁的对象中很多是农民和城市低收入人群，享受经济适用房的却是中等和中高收入家庭。

三、提出完善政策的思路与建议

1、建立产权与租赁相结合的多层次住房保障供应体系.在现阶段住房保障制度的设计上，既要考虑低收入者和最低收入者的居住需求，也要考虑中等收入及以下群体拥有产权住房的需求。

2、丰富和创新保障方式，促进租售同时发展

（1）、从需求上看，灵活运用补贴、贴息等方式，提高低收入者住房消费支付能力。

（2）、从供给上看，探索建立与租赁型保障住房制度相适应的租赁房供应体系。

  (3)、明确财政资金是住房保障的主要资金来源，建立稳定的住房保障资金渠道。应进一步明确中央财政在住房保障中的作用，每年固定一定比例财政资金投入住房保障；同时，按照事权与财权相对应原则，赋予地方政府与住房保障事权相应的财权，引导地方政府加强住房保障工作。

  4、将土地出让、房地产开发与住房保障制度相结合，探索新的住房保障开发建设模式。

5、完善住房保障立法。住房保障制度作为一项重要的社会政策，需要有效的法律支持。

实施住房保障是一项综合性、长期性的工作，是政府社会管理和公共服

务职能的具体体现，因此，必须要有一个法定的专门机构来组织实施。事实上，目前大部分国家都建立了隶属于政府的住房保障专门机构，采取保本微利的经营方针，服务于特定的收入阶层。目前，我国各地从事住房保障工作的部门主要是房地产行政主管机构下设的房改办，人员少、力量弱，难以满足越来越繁重的住房保障工作需要。建议设立政策指导与具体业务相分离的双层机构：即以房改办为基础，加上廉租办的职能，转型为住房保障办，负责保障政策的制定和监督实施：在原来的廉租房管理中心或经济适用住房管理中心基础上成立保障中心，统筹实施住房保障业务职能。

四、完善住房保障制度的意义: 

1、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》

把“保障性住房”提到了前所未有的高度，从“重市场、轻保障”向1998年房改政策“市场、保障并重”的正确方向回归，从“重买房、轻租赁”向“租、售并举”的合理模式回归，是中国房改历程的一个新的里程碑。

我国住房制度改革的基本原则是：对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策，给不同收入的家庭提供不同的解决住房问题的途径。

住宅商品化以后，建立包括经济适用住房、廉租住房、住房公积金

等内容的住房保障制度，是必需的改革配套措施。

  目前，由于住房保障制度不完善，原本属于社会保障方面的问题也要由市场来解决。好比是城市交通，本来是人走人行道、车走车行道，各行其道。现在人和车都往一条道上挤，必然造成交通混乱。

中低收入者承受不了高收入者才能承受的高房价；“人车混流”形成的巨大住房需求又在刺激房价上涨。这就增加了解决房价问题的复杂性和难度。从这个意义上说，住房保障制度不完善也是房价上涨过快的原因之一。

2、完善低收入家庭的住房保障制度的意义是多方面的。

首先，将会促进住房问题的有序有效解决。逐步实现住房供应层次化、住房消费梯度化、消费模式多样化，有步骤地解决全社会的住房问题，促进社会和谐。

其次，将会加快低收入家庭解决住房问题的步伐。

最后，将会从根本上有利于房价的稳定和平抑。通过实行“分类供应”，减轻对市场性住房需求的压力，缓解市场性住房的供求矛盾，从而稳定和平抑市场性住房的价格。住房保障制度越完善，越有利于房价稳定和平抑。这是勿庸置疑的。

3、改革开放以来，居民收入空前增长，而且收入水平逐步拉开档次。由于收入分组的跨度较大，同一收入组内收入差距悬殊，高中低收入搭界的地方出现所谓“夹心层”，导致现行的对低收入户供应经济适用住房和对最低收入户供应廉租住房的基本保障模式显现出局限性。因此，必须对保障政策进一步细化，建立多层次的住房保障体系。现在，廉租住房供应己从“最低收入家庭”扩大到“低收入家庭”。而中等收入与低收入搭界的“夹心层”的住房供应政策尚待完善。

当前，我国住房制度改革还存在一些亟待解决的问题：房改意识逐渐淡薄，甚至以为房改已经改完了；普通商品房的房价过高，超出了中低收入者的支付能力；部分城市政府介入住房问题力度不够，经济适用住房、廉租住房供应量严重不足；住房法制建设亟待加强，住房制度的大法《住宅法》需加快制定；住房发展与改革的行政管理力量薄弱。

解决住房问题，不能完全走市场化的道路，政府必须介入，承担起住房保障的责任。特别是要运用社会再分配的手段，缩小中低收入阶层和其他收入阶层居住水平的差距，实现住房公平，建立起市场型分配和社会保障性分配两条腿走路，买房和租房两条腿走路，新房市场和旧房市场两条腿走路的合理机制

参 考 文 献

1、陈杰，《中国住房事业六十年：回顾与反思》 

2、中国新闻网：《官方称中国人均住房建筑面积已达30平方米》，2009年12月29日

3、《中低收入家庭住房政策研究》，REICO2005年房地产发展报告专题研究。

4、国家统计局综合司课题组，《关于房地产对国民经济影响的初步分析》，《管理世界》，2005（11）。

5、转引自张元端（原建设部房地产业司司长），《欢呼中国房地产业60年的辉煌成就》，《上海房地》，2009年10期。

6、任志强，《建立我国住房保障制度的政策研究》