小谈房地产销售收入的确认及会计核算

一、房地产销售收入的概念 二、房地产销售收入的确认原则 三、房地产销售收入的核算 四、我国房地产开发企业销售收入会计核算所存在的问题 五、结论和建议 

内 容 摘 要

[摘 要]作为国民经济支柱产业的房地产业是近年来消费和投资的热点。随着社会主义市场经济的健康发展，房地产业也得到空前发展，同时有效地推动了相关产业的发展和经济总量的增加。在全国房地产市场逐渐走向成熟和局部出现过热的情况下,国家加强了对房地产市场的宏观调控。房地产开发企业在应对来自政策、市场、资金等诸多问题的同时,都不可避免地在会计核算中遇到新的问题。对于市场普遍看好的商品房,作为开发商的房地产开发企业就处于主动的卖方市场,即使开发商未取得预售许可证而提前预售的情况下,买主也会接受。在这种情形下企业销售形势非常好,随之带来的却是对企业当期的销售收入、成本的确认、纳税的计算等一系列新问题。如何规范和加强房地产开发企业的会计核算，为房地产业的健康发展保驾护航，显得极为迫切。

[关键词]房地产，销售收入，会计核算

小谈房地产销售收入的确认及会计核算

一、房地产销售收入的概念 

　　房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入。包括土地转让收入、商品房(包括周转房)销售收入、配套设施销售收入(指可单独出售的配套设施部分)等。 

二、房地产销售收入的确认原则

 房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则-收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：

 （1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

 （2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；

 （3）与交易相关的经济利益能够流入企业；

 （4）相关的收入和成本能可靠地计量。

 房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订。按照国家有关法律、法规的规定，房地产开发企业只有按规定取得房地产预售许可证后，方可上市预售房地产。在预售中所得的价款，只能是属于暂收款、预收效性质的价款，由于开发产品尚未竣工验收，不符合收入确认条件，这时不能确认收入。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实现，将“预收帐款”转为“经营收入”。

 在开发产品竣工验收后签订的购销合同，由于有现房供应，在办妥房地产移交手续后，即可确认收入。理由是：

 第一，移交手续办妥后，购买方可以持相关单证到有关部门办理房地产产权证书，与所售房地产相关的主要风险和报酬法定地转移给购货方，满足条件一。

 第二，房地产开发企业是以出售为主要目的而开发房地产的，出售后不拥有继续管理权和控制权。开发项目区域内的物业管理等社区服务与条件二所述的继续管理权不同，管理主体有差别。

 第三，目前房地产销售款的支付方式虽多种多样，有一次性付款、分次付款和银行按揭等，有担保和保险措施，但房地产价款的流入不成问题。

 第四，房地产价款在签订合同时已经协商确定，而开发产品的成本核算资料和工程预决算资料也可以提供可靠的成本数据。

三、房地产销售收入的核算

 房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式购销合同，所收到的均为预售房地产款，一律不确认收入，其款项暂记入“预收帐款”科目；因预收房地产款而交纳的营业税费等暂在“应交税金一应交营业税“等科目核算；房地产开发企业在促销时收到的购房订金在“其他应付款”科目核算。

 开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现，借记“预收帐款”、“应收帐款”等科目，贷记“经营收入”科目。

 房地产企业出售周转房时，先按周转房的摊余价值，借记“开发产品”科目，贷记“周转房”科目；再按购销合同中双方签订的价格，借记“银行存款”等科目，贷记“经营收入”科目；并结转其销售成本，借记“经营成本”科目，贷记“开发产品”科目。

 旧城改造中的回迁房收入，包括拆迁面积内补偿部分和增加面积部分的价款收入，作为房地产开发企业的经营收入，借记“预收帐款”等科目，贷记“经营收入”科目。

 采用分期收款方式销售房地产。在办妥移交手续后，先将“开发产品”转入“分期收款开发产品”科目。按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时，借记“银行存款”或“应收帐款”科目，贷记“经营收入”科目；按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算确定当期应结转的销售成本，借记“经营成本”科目，贷记“分期收款开发产品”科目。

 房地产开发企业之间签订项目开发合同，合资开发项目，如果合同规定按投资额分配开发产品的，分出去的开发产品不作为经营收入；如果是分享合资开发项目利润的，对主办企业而言，合资开发的所有开发产品对外出售（包括合资方购买的）均作为经营收入核算；房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，不论合同规定分配开发产品或分享合资开发项目利润，所开发的所有开发产品对外出售或分配给其他合资各方，均作为主办企业的经营收入核算。房地产开发企业收到出资各方的资金先作“预收帐款”处理。

 房地产是一项价值很高的商品，房地产开发企业为顺利售出房盘、地产，尽快回收投资，对不同支付方式规定了不同程度的现金折扣。这是与企业理财活动相关的费用，应作为企业的“财务费用”，不影响房地产销售收入金额的确认。购买方出于种种原因对已购置的房地产要求退货，经房地产开发企业同意后，冲减退货当期的“经营收入”。

 在房地产竣工验收、办妥移交手续前收到的销售款不符合收入确认条件的，只能作为“预收帐款”。房地产开发企业在某些促销方式下达成的交易，比如售后回租、售后回购方式的房地产销售，必须判断它是真正的销售交易还是融资交易。如果是融资业务，与销售的房地产相关的主要风险和报酬仍保留在房地产开发企业，即使已办妥移交手续，也不能确认收入。又比如购销合同中有销售退货条款的，应分析退货的可能性，估计可能发生退货的，不能确认收入。在不能确认收入的情况下，若已办妥移交手续，应借记“开发产品一已售”科目，贷记“开发产品一库存”科目。

四、我国房地产开发企业销售收入会计核算所存在的问题 

（一） 销售收入确认的衡量标准存有以下三点情形 ：

（1）地产企业获得预售房款，确认为销售收入 。此类观点的持有者认定，商品房或建筑成品的预售阶段是地产行业的销售方式的特殊性时段，企业在获得了预售许可证件之时，该建筑产品就已开工建设，建筑成品的基本模式结构就不会在发生改变，并且认定建筑成品与用户之间所签订的约束合同，在常规情形下，不可撤销。但在此形势下对建筑产品的销售确认的衡量标准就会以按照工程的完工进度情况收取预售费用。此形势下，预售确认收入将会存在房款不能有效收入，从而影响企业的经济效益，致使在企业内部的财务报表分析上不能充分的明确披露，体现不出企业的经营的实体业绩。

（2）地产企业获得预售房款，不确认为销售收入。此类观点的持有者认定，预售业务企业所收取获得的房款就是预收房款，不能对其认为是确认后的房款收入，其观点不难理解，也就是只有待到工程项目施工完工后建筑成品交付给用户后，才能对预收帐款转入到业务核算的范畴之内。由于企业与用户之间只签订了购房约束合同，此形势下的预收房款相对于对企业来说，就是一种负债。从而一定程度上，其所存在的问题也说明了企业的业绩不能有效的表现出来。

（3）在开发项目建设期间，确认销售收入。此类观点的持有者认定，在建筑成品的施工建设阶段，就认定实现确认销售收入。但在认定的确认销售的房款金额上与上述第一类所持有的观点不尽相同。其是运用实际施工建设程度的完成量以百分比的形式表现确认开来，并用以计算出阶段性应得到的收入与应转换的阶段性成本。但是这种观点对企业的影响就是，建筑产品在竣工验收后对销售确认的衡量标准会造成企业利润的大幅度波动，从而影响地产企业的经营成果，但是一定程度上，其通过了百分比的配比原则，有利于反映企业的经营业绩。 

（二）收款进度和完工程度不配比。地产企业的实际运营过程中，常常会收到预收房款，企业虽然已经获得房款，但是实际项目产品并未交付用户予以使用。因此，企业并未获得实际收入，同时与收入相关的实际成本、费用就没有即时发生，进而致使企业的收款与产品的完工程度以及其过程中的成本、费用无法对其进行有效配比。 

（三）单个户型的收入和成本不配比。鉴于房地产企业实际开发的楼盘项目，对其运作的楼盘建筑产品（企业的经营运作对象即产品，地产建筑行业的产品是指建筑商品房）在实际销售定价时会考虑到商品房的朝阳方向、产品建设地段、楼层等因素做出综合考虑，企业开发商会对商品房的适用户型做出不同的价格。而产品本身的成本就是指产品在建筑施工建设中所发生的全部费用，并没有与施工阶段结合到一起去考虑，也就促使此形势下，产品本身未对楼层、地段等因素加以考虑，从而必然促使单个户型的收入与成本不成配比。

五、结论和建议

由于房地产行业具有不同于其他企业的特殊性,其收入确认的主观性高于其他企业,因此,应以一般商品销售确认的四个条件为基本原则,结合房地产销售不同形式的具体特点,进一步规范房地产销售确认的具体标准,从而避免因不同判断形成不同结果而使会计信息失去可比性。 对照会计制度的要求并结合房地产业务的实际情况,从谨慎性原则出发,笔者认为,房地产企业自行开发商品房对外销售的收入一般应满足以下几个条件则确认收入:⑴房屋竣工并验收合格,说明商品是合格的;⑵完成竣工结算,说明成本能够可靠地计量;⑶签订售房合同及收取房款,说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业;⑷房屋办理了移交手续交付业主使用,说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移。一般情况下,竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间,所以房地产开发企业商品房销售收入的确认时间应为办理房屋交接手续之日,该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款,待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。

参 考 文 献

[1] 《中华人民共和国企业会计准则-收入》

[2]俞文青.房地产开发企业会计[M].立信会计出版社. 

[3]注册会计师全国统一考试会计辅导教材[M].中国财政经济出版社. 

[4]李光玉.房地产开发开发企业财务管理研究[D].西南财经大学,2007