目 录
一、绪论 2
（一）、增值税概述 2
1、现行增值税基本制度 2
（1）增值税基本原理 2
（2）增值税的类型 2
（3）增值税在世界范围开征情况介绍 3
（4）增值税在我国的开征及改革进程 3
（5）我国增值税制度 3
（二）、营改增试点及意义 4
1、营改增试点及改革进程 4
2、全面推广营改增试点 4
3、营改增试点的意义 5
二、营改增对房地产企业的影响 5
（一）、房地产营改增前的财务核算体系 6
1、营改增前的税制体系 6
2、营改增前的财务核算 6
（二）、营改增后的财务核算体系及税收管理 6
1、营改增后的税制体系变化 6
2、营改增后的财务核算 6
3、营改增后的税收管理 6
三、对策与分析 6
（一）、营改增后房地产企业税收管控 6
1、基础工作管理 6
（1）掌握了解熟悉营改增 6
（2）产出环节加强管控 6
（3）购进环节加强管控 7
（4）销售环节加强管控 7
2、财务核算管理 7
（1）加强财务核算基础工作管理 7
（2）加强财务预算 7
（3）税收策划管理 7
（二）、税收风险管控 8
1、税收风险预测 8
2、税收风险管控应急预案 8
3、税收分析与管理相结合 8
四、结束语 8
摘 要：
1980年中国在上海、柳州、襄樊、长沙等城市进行增值税税制改革试点，通过试点阶段、确立阶段、转型阶段、扩围阶段四个阶段。2016年5月1日，全面推开营业税改增值税的试点，将建筑业、房地产业、金融服务业、现代服务业一次性纳入增值税核算体系，将新增不动产所含增值税全部纳入抵扣范围，至此，现行增值税将全部改征增值税。因此，自新中国成立以来，经过五次税改后，经历半个多世纪的营业税征收体系彻底退出历史舞台。
实行营改增后，针对半个多世纪的房地产税制体系核算将面临一个新的课题，无论从企业管理，财务核算到税收策划，都将从头做起，房地产业从过去的单一税收征收体系转型为双税制征管体制，税负从表象上看，也从营改增以前的5%调整为11%，给房地产行业到来了不小的震动。面对营业税改征增值税，作为房地产行业，必须加强企业管理及财务核算，严格进行规范化运作，从“产、供、销”环节着手，加强企业基础工作管理，把控税收风险，建立应急预案机制，把房地产企业实行营改增后的企业税负控制在最佳。
关键词：营改增、影响、管控、对策
“营改增”对房地产企业未来
影响及对策分析
一、绪论
（一）、增值税概述
1、现行增值税基本制度
（1）、增值税基本原理
增值税就是对经营者在生产经营活动中实现的增值额征收的一种间接税。
增值额可以看作是购销差价，即纳税人生产经营活动所实现的不含税销售额与该纳税人外购不包含税成本之间的差额。
与其他流转税不同，增值税在税制要素设计方面具有自己的特点：
一是就增值额课征，税不重复征收。增值税在生产和销售过程的各个环节分段计征，在中间的每一个环节，仅就增值部分征税，实现对最终消费环节全额征税，可避免重复征税问题。
二是普遍征收，环环相扣。增值税的特殊计税方法，使得在上一环节已经缴纳的税额可以在下一环节征税时扣除，使各个环节形成环环相扣的完整链条。
三是税收中性。理想的增值税是对创造和实现增值额的各个领域的一切商品和服务等普遍征收，且一般采用单一税率，因此，增值税的课征对经济活动和消费行为通常不发生影响。
四是税负具有转嫁性。理想的增值税是对最终消费征税，对纳税人在生产经营的每一个环节所征收的税额都全部包括在消费者所支付的价格中，纳税人已缴纳的税款在每次销售时都将从消费者那里得到补偿，最终消费者才是增值税的实际负担者。
（2）、增值税的类型
按照增值税额的内容、扣除项目的不同，增值税分为生产型增值税、收入型增值税和消费型增值税。
生产型增值税，是指在计算增值额时，销售收入中只允许扣除购买的原材料等劳动对象的消耗部分，不允许扣除购进的固定资产（包含动产和不动产）价款及其折旧，计税依据相当于工资、利息、税金、利润和折旧额之和。从整个社会来看，形成的增值额大体相当于国民生产总值（GDP），故称为生产型增值税。
收入型增值税，是指在云计算增值税额时，销售收入中既要扣除劳动对象的消耗部分，又要扣除固定资产（包括动产和不动产）投资价值的折旧部分，金额相当于工资、利息、租金和利润之和。从整个社会来看，形成的增值额相当于国民收入，故称为收入型增值税。
消费型增值税，是指在计算增值额时，销售收入中既要扣除劳动对象消耗部分，又要扣除本期购进的全部固定资产（包含动产和不动产）的金额。这种类型的增值税对所有外购项目，即非本企业新创造的价值都实行彻底的购进扣除法，因此它最能体现增值税的计税原理，是最典型的增值税。从整个社会来看，作为计税依据的增值额相当于全部消费品的价值，不包括原材料、固定资产等投资品的价值，故称为消费型增值税。
（3）、增值税全球范围开征情况
自法国于1954年正式开征增值税以来，增值税在国际范围内得到广泛采用，至今已经有160多个国家和地区实行了增值税制度，范围遍及欧洲、拉美及亚洲等地。在各国和地区实行的增值税中，比较典型的增值税是新西兰模式和欧洲模式。
（4）、增值税在我国的开征及改革进程
我国的增值税是伴随改革开放政策的逐步实施和计划经济向市场经济转轨的进程、采取渐进方式分阶段建立起来的。它既吸收国外增值税经验，又立足于我国经济体制改革的实际，一步一步推行的。增值税在我国大致经历了试点、确立、转型改革和扩围改革四个阶段。
（5）、我国的增值税制度
我国现在的增值税制度的主体框架是经过1994年财政体制改革建立的，后经过若干次改革调整形成了现行制度，增值税一直是我国税收收入的第一大税种，为公共财政体制的建设提供了强有力的财政收支保证。
①、纳税人：
现行增值税纳税人根据年应征增值税销售额是否超过规定标准，分为一般纳税人和小规模纳税人两类。实行不同的计税方法和管理制度。
②、征税范围：
现行增值税征税范围可以分为三类：一是在中国境内销售货物或进口货物；
二是在中国境内提供加工、修理修配劳务；三是在中国境内下手应税服务、无形资产或不动产。
③、税率和征收率：
a、营改增时我国共设有6%、11%、13%、17%四档增值税税率，小规模纳税人按照3%计征，适用于简易计税方法计税，同时，目前还有一档5%的征收率，适用于中外合作油气田开发，以及营改增过渡期内的房地产老项目、二手房、出租试点前取得的不动产等。此外，对部分货物、服务以及无形资产出口等实行零税率。
b、2018年5月1日以后，国家再次对增值税税率进行调整后设6%、10%、16%三档增值税税率。撤销了原来的13%档税率；原营改增时11%、17%税率至5月1日起，分别调整为10%、16%，其余未变。
、营业税改增值税试点改革进程、基本内容及试点的意义
1、营业税改增值税试点改革进程
为解决增值税和营业税并存导致的重复征税问题，贯通服务业与第二、三产业之间抵扣链条，推动服务业特别是研发等生产性服务业发展，促进产业分工优化，带动制造业升级，自2012年1月1日起，我国率先在上海开始实施营改增改革试点，将征收营业税的的交通运输业和部分现代服务业改为征收增值税。2012年9月1日，交通运输业（除铁路运输外）和部分现代服务业营改增试点由上海市分批次扩大至北京市、江苏省、安徽省、福建省、广东省、天津市、浙江省、湖北省等8省市。2013年8月1日起，交通运输业和部分现代服务业营改增试点推向全国，同时将广播影视服务纳入试点范围；2014年1月1日起，铁路运输业和邮政服务业在全国范围内试点；2014年6月1日起，电信服务业在全国范围内试点。至此，营改增试点已覆盖“3+7”个行业，即交通运输业、邮政业、电信业3个大类行业和研发技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形资产租赁、鉴证咨询、广播影视7个现代服务业。
2、全面推广营改增试点
2016年3月5日，国务院总理李克强在第十二届全国人民代表大会第四次会议上作《政府工作报告》提出：今年将全面实施营改增，从5月1日起，试点范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业一次性纳入试点范围，将新增不动产所含增值税全部纳入抵扣范围，至此，现行营业税全部改征增值税。
3、营改增试点的意义
全面推开营改增试点，主要内容时“双扩”：一是将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融服务业和现代服务业，实现增值税对货物和服务的全覆盖，试点完成后营业税将退出历史舞台；二是将所有新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，比较完整的实现了规范的消费型增值税制度。
营改增作为深化财税体制改革的重头戏和供给侧结构性改革的重要举措，前期试点已经取得了积极成效，全面推开营改增试点，有利于拉动经济，营改增的意义主要体现在：一是更有利于促进经济的转型升级，突出了推动服务特别是研发等生产性服务业发展，有力地促进产业分工优化，拉长产业链，带动制造业升级，营改增既是创新驱动的“信号源”，也是经济转型升级的强大“助推器”；二是营改增通过统一税制，贯通服务业内部和第二、三产业之间抵扣链条，从制度上消除重复征税，使税收的中性作用得到充分的发挥，这有利于营造公平竞争的市场环境，对完善税收体制有着重大和长远的意义；三是将不动产纳入抵扣范围，完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力；四是进一步减轻企业税负，用短期财政收入的“减”换取持续发展势能的“增”，为经济保持中高速增长，迈向中高端水平打下坚实基础。
二、营改增对房地产企业的影响
（一）、房地产营改增前的财务核算体系
1、营改增前的房地产税制体系
房地产行业作为企业产业的龙头和产业的风向标，在营改增前，房地产行业的税收管理是单一的税收管理体制，所有的税种、税收管理和征管都是由地方税务局管理。
2、营改增前的财务核算
营改增前，房地产行业财务核算比较简单和单一，营业税按照实现销售收入的金额乘以营业税税率即为应缴纳的房地产营业税，其他税种也是按照地方税务局规定进行税收征收和税收管理办法执行即可；财务核算也比较单一，核算办法相对较轻松，不存在税收抵扣链条环节。
（二）、营改增后的财务核算体系及税收管理
1、营改增后的税制体系变化
实行营改增后，税收管理由单一的税收管理体系变成了双税制管理体系。即增值税由国家税务局征收管理，其他税收由地方税务局征收管理。
2、营改增后的财务核算
营业税改征增值税后，财务核算体系发生了明显的变化，一是税收体系由单一的税收征管变为了双税制管理；二是财务核算由原来的简单计提和计算变为了增值税存在抵扣链条环节，这样就要求财务核算体系必须由原来的简单粗放型核算变更为更加规范合理的财务核算管理体系。
3、营改增后的税收管理
根据国家财税（2016）36号及相关的营改增文件规定，房地产行业有原来的营业税改征增值税后，增值税就存在一般计税和简易征收的方式进行税收征管。这样就要求从土地购置到项目竣工验收等产、供、销等环节必须加强税收征管，同时财务核算体系就必须更加规范。
三、对策与分析
（一）、营改增后房地产企业税收管控
1、基础工作管理
（1）、掌握了解熟悉营改增
2016年5月1日起，房地产行业实行营改增后，由原来的营业税改征增值税，为了加强财务核算和税收管理，首先必须在较短的时间了熟悉、掌握和了解营改增的相关税收政策及法律法规，按照营改增政策，房地产行业是处于过度阶段还是一步到位，是采用简易计征还是一般计税，是否采用抵扣还是不需要抵扣，所以，迅速了解和掌握营改增相关法律法规是十分重要的，这是财务核算的前提和基础。
（2）、产出环节加强管控
房地产企业产出环节是税负高低和税收征管的重要环节，严格把控产品的产出时间、产品类型、交付使用等相关环节至关重要，让企业税负和税收征管在合理规范的时间节点和企业的管理、目标效应、资金流等基础工作管理做好把控。
（3）、购进环节加强管控
营改增后，为了尽可能的降低企业税负，就要求在物资、设备、费用等相关环节加强管理，必须开具增值税专用发票，尽可能的在增值税进项税额做到最大最优。
（4）、销售环节加强管控
在销售环节，应及时准确的把控，按照权责发生制的原则，确定主营业务收入的实现节点，在政策可控的范围内把控税负，做好相应的预案和可控风险。
2、财务核算管理
（1）、加强财务核算基础工作管理
房地产行业实行营改增后，财务核算和财务基础工作管理至关重要，营改增的目的是减轻企业税负，财务基础管理和财务核算就起到了十分重要的作用：
一是从基础工作着手，首先是完善财务管理，加强财务核算体系，建立完善、规范的财务核算管理体系。
二是了解、掌握、熟悉营改增相应额税收法律、法规，严格把控，规范管理。
三是建立健全完善的财务核算基础工作管理体制，从合同的签订、发票的开具、现金流向、物流体系管理做好销项税的把控机制。
四是严格把控进项税的管理，从发票的取得、合同（协议）的审核、付款时间节点等环节严格规范。
五是按照增值税管理要求，建立房地产企业完整、规范、合理、合法的财务账务核算。
（2）、加强财务预算
营改增后，由于税率由原来的营业税率5%变为现在的增值税率11%（2018年5月1日后调整为10%），从表象上看税率是成倍的上升，这就要求在进项税的取得和管理上必须严格把控，按照税法规定取得相应的抵扣环节的相关票据，把企业的税负控制在最优，加强财务预算自然就得到了充分的体现：
（3）、税收策划管理
房地产企业在项目立项时，就必须根据项目可行性研究报告，制定相应的税收策划方案和税收管理方案：
税收策划是根据可研报告，结合购进、销售、产出、费用管理和控制制定项目的税负可控范围和税额，严格按照方案进行适时的监控和分析，把税负控制在方案制定的轨道上。
（二）、税收风险管控
1、税收风险预测
营改增后房地产行业在税收风险和管控上存在很多不确定的因素，税收风险预测是企业税收和税负的关键，根据税收策划方案，在企业生产经营环节随时把控预测，把企业税收风险预测和企业生产经营管理时刻关注和把控。
2、税收风险管控应急预案
建立税收风险管控应急预案机制，时刻关注税收环节和即将在生产经营环节中时刻出现或可能产生的税收风险，制定事前、事中、事后管理应急预案机制，把税收风险纳入在预案可控的范围内，在生产经营过程中完善修正。
3、税收分析与管理相结合
营业税改征增值税后，税收分析和生产经营相结合，是企业税收管理、税负可控的关键，在生产经营环节根据企业自身的不同进行完善，把税收分析和企业管理进行完美的整合。
四、结束语
1、营改增自2016年5月1日全面推开试点以来，已经两年多的时间了，在试点过程中，还在不断地完善和修改，因此针对房地产企业营改增财务管理和财务核算工作来说，是一个永恒和学习的过程，在实际工作中不断总结，及时掌握最新信息、了解最新动态、不求完美、只求最新、最快。
2、由于时间较匆忙，在文献摘引和用词组合中还存在很多的不足，由于本次是初稿，还需要不断的完善和修改，在此请老师斧正，提出更多、更好的宝贵意见、在定稿时交出一份满意的答卷。
文献摘引：
《中华人民共和国》增值税暂行条例
1994年增值税税制改革文献
国家税务总局营改增辅导读本
国家财政部、税务总局财税（2016）13号文
国家财政部、税务总局财税（2016）30号文
国家财政部、税务总局财税（2016）36号文
国家财政部、税务总局财税（2017）11号文
国家财政部、税务总局财税（2018）32号文
