目 录
增值的发展………………………………………………………….3
我国增值税的征收对象…………………………………………………………3
我国增值税的征收方式…………………………………………………………3
房地行业营改增的征收办法……………………………………………………5
房地产行业营改增后的土地增值去向…………………………………………8
营改增后的税收分配……………………………………………………………13
内 容 摘 要
关键词:增值税、营业税、营改增、房地产行业的营改增、土地增值税、财税分配。
增值税是我国三大流转税制一,增值税制度起源于1918年德国的隆西蒙斯和美国的亚当斯的学说，但其真正受到欧洲各国政府广泛的重视是在二十世纪六十年代初。1954年法国首次确立并开征增值税,由于增值税征税征税范围广泛,计税合理,能显著增加财政收入,很快流行世界各国, 我国于 1979年开始选择了部分城市对农业机具、机械等行业进行增值税的试点,到 1983 年,在全国的国营和集体工业企业中试行。1984 年改革税制,把增值税从原来的工商税分离出来，独立设置税种，并逐步扩大征收范围，增值税在我国正式建立增值税制度，经过近10年的完善，1993年12月13日国务院颁布<中华人民共和国增值税暂行条例>. 构建起生产型增值税体系。增值税对财政的贡献，可谓功不可没。根据国家税务总局统计，2002年中国税收收入合计17636.45亿元，其中增值税6178.39亿元，占整个税收收入的35%，是我国第一大税。
我国在营业税改增值税之前只是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收增值税，后来随着我国税收体制改革先后对现代服务业与交通运输业进行了营业税改征增值税以及后面将要出台的建筑业及房地产行业的销售不动产都将实施营改增。 从计税原理上说，增值税是以（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税，但在实际当中，商品新增价值或附加值在生产和流通过程中是很难准确计算的。因此，我国也采用国际上的普遍采用的税款抵扣的办法，即根据销售商品或劳务的销售额，按规定的税率计算出销项税额，然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交的税额，这种计算方法体现了按增值因素计税的原则。
2012年1月1日在上海交通运输业和部分现代服务业开展“营改增”试点起，国务院先后将交通运输业和电信业推广到全国试行，目前仅剩建筑业、房地产业、金融业和生活服务业尚未试点。2015年将实现房地产营改增，增值税是对增值额进行征收的一种价外税，
增值税的征收管理办法规定增值税计算方法为：当期销项税-进项税=当期应纳税额，因此进项税是必须取得进项增值税发票并且当期经过税务机关认证过后才能抵扣，大家都知道房地产行业成本主要分为土地成本、建安成本、融资费用、开发间接费用，如果建筑行业营改增成功，那么建安成本取得增值税专用发票不成问题，其中土地成本和融资费用及开发间接费用取得增值税专用发票是很困难的，那么我建议土地成本可以借鉴收购农副产品的增值税处理方法即：“根据现行税法规定，购进免税农产品准予抵扣进项税额，按照买价、价款和13%的扣除率计算抵扣进项税额，而这里的买价、价款只包括纳税人购进免税农产品时所支付的款项和按规定代收代缴的农业特产税，除此之外，纳税人购进货物支付的运输费、装卸费、保险费、仓储费和其他附加费都不允许计算抵扣”。融资费用也可以参照上述处理办法，但由于融资渠道多种多样，从而票据的来源不好控制，因此可以控制在整个开发成本或者销售收入一定比例范围之内。开发间接费用就好比生产制造业的“制造费用”除了能取得增值税专用发票以外的不允许扣除。
房地产行业中的营业税改增值税的土地增值税的处理办法：土地增值税是对土地使用权流转增值额征收的一种税种，目的是为了调整土地极差二设定的，那么既然都是对增值额征收的一种税种，在房地产行业是否进行了重复征税？
首都经济贸易大学财税学院税务系主任刘颖把土地增值税描述为“不上不下、不尴不尬”的税种。“不上不下”体现在征税环节，既不像增值税、营业税那样在第一环节征收，也不像所得税那样在算出损益环节征收；“不尴不尬”是指收入，土地增值税在税收收入中排在前7名之后，在全国税收收入中仅占2.3%左右。 我觉得说的非常正确，如果房地产行业营改增完成，就应该取消土地增值税这个税种：首先，从未来的税制改革角度看，应把现行的土地增值税合并到未来建筑、房地产业“营改增”过程中一并考虑。现行土地增值税开征的初衷是调节房地产市场，但从多年实践来看，土地增值税对房地产市场无论是价格还是供求的调节都没达到预期的制度效果。
其次，从税制改革机理角度看，税制改革是一个包括多个子系统相关税种综合调整的系统性改革。房地产企业从最开始的拿地、开发、销售到未来的保有环节，涉及多个税种。税务机关在土地增值税的征收过程中为了保证税源，采取预征的方式。这跟营业税类似，也可以说跟土地出让金类似。伴随着整个流转税改革，把土地增值税原来的税负因素并到建筑、房地产企业改成增值税是较合理而且便于操作的。
再次，在税收征管成本上，土地增值税以往的征收成本和纳税成本不论对税务机关还是企业来讲都很高。
增值税与土地增值税都是增值税都是对增值部分征收的一种税，只是两种税征收方式、征收比例不一样而已
增值税的计算方式见上述
土地增值税计算方式即税率为：应纳土地增值税=增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目: (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
因此从上述不难看出房地产企业营业税改增值税完成后，增值税于土地增值税其实所征税对象是同一个对象，那么再征土地增值税就重复征收了，建议房地产企业营改增完成后应该取消土地增值税的征收，把土地增值税税负考虑到增值税及相关税种综合考虑。
营业税、增值税、消费税是我国的三大流转税，三种税收中央与地方的分配比例为
增值税：75%入中央级国库、25%入市（或区、或县）级国库； 消费税：100%入中央级国库；
营业税：100%入市（或区、或县）级国库；
从上面可以看出营业税属于地方税，消费税与增值税属于中央税，营业税应该说是地方财政收入的主要来源之一，特别是随着我国房地产行业发展以来，房地产行业给地方财政收入增长带来了不可磨灭的功绩。那么营业税改增值税后的增值税是由国税部门增收还是由地方部门征收就存在问题，如果由国税部门征收，那么税收中央与地方怎么分配？如果由地税部门征收存在一种税目分别由国税与地税部门同时征收是否会影响到国家财税体制改革初衷及行政体制改革？ 比如“中央最早提出‘营改增’试点时，一些地方政府的积极性很高，但最后谈到‘税收谁收’这个问题时，中央回答‘国税收’之后，地方政府就都打了退堂鼓，最后只确定上海一家进行试点。”在广州召开的一次关于“营改增”的研讨会上，一位专家向记者谈起了这样一个小插曲，足以说明问题。
营业税改增值税可以说是1994年分税制改革以来的第一大改革。2011年中国增值税和营业税相加占全国总税收的42.5%，而前者是中国第一大税种，后者是地方第一大税种。因此，在最早征集试点地区的时候，很多省市并不积极。
一位东部省市官员接受本报记者采访时曾表示，“营改增”意味着地方第一大税种被增值税替代，而增值税的75%归中央，地方税收势必受到影响。因此，如果“营改增”必须同时进行财政分配体制改革，对增值税分成进行调整，即便无法同时改革，也要给地方一个说法。
而上海“营改增”试点最终公布的方案为原归属试点地区的营业税改增值税后，收入仍然归试点地区，既得利益不变，地方担心的问题得到解决。按照白景明的说法，即使在全国推广，收入分配问题也已经解决。
他同时指出，“试点方案总体上应具有扩大试点和全面实施的可操作性，而非仅适应单个地区的量身制作。”
不过，仍有专家担心随着试点范围的扩大，所涉及收入规模扩大，需要把增值税放到统一的篮子里去分配。
中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，这就意味着当年中央与地方增值税、所得税的分成比例存在的基础松动了，那么，中央与地方势必将重谈共享税的分成。
刘桓认为，即使征管问题政府内部可以协调，收入分配问题仍然是一个大问题，应该尽早拿出方案，而他认为现在高层可能已经在研究相关方案。
天津财经大学财政学科首席教授李炜光也表示，随着税制改革的深入，应该有对应的财政分配体制的改革。
尽管地方政府一直担心的收入减少问题得到解决，但是各级地税局的人员却越来越不安。因为与收入分配关系不变同时明确的还有，“在征收管理上，营业税改征增值税后，由现行负责征收增值税的国税机关统一征收。”肖捷撰文表示。
正在准备试点的北京，也已经明确改革试点工作开始后，交通运输业、部分现代服务业的纳税申报服务、发票供应服务、纳税咨询服务等涉税服务将由国税部门负责。从目前开展试点测算准备工作的地区来看也大多是国税部门负责。
江苏地税系统的一位人士告诉本报记者，在当地“营改增”的工作过程中，国税相对比较主动。
虽然现在各地“营改增”测算试点大多局限于交通运输和部分服务业，营业税的大头——建筑业和金融保险业还没有太多的涉及，但是不难想象，此项改革的最终方向是增值税完全扩围，取代营业税。
一位地税人士告诉本报记者，如果将营业税全部改成增值税，地税真的就没有存在的必要了，“我们的工作就是收点费了。”他说。
在中国政法大学财税法研究中心主任施正文看来，国地税合并实际上应该是营改增的副产品。因为机构设置应该服从改革的需要，不能因为税制改革后地税没有征管权限，没事可干而阻止改革。在他看来这个理由没有办法拿到台面上说。
通过上面几则材料及专家意见可以看出上海是实行营业税改增值税后任然由地税部门征收，但北京则不一样改革后的现代服务也与交通运输业由国税部门增收，及以上各位专家的意见提到改革后任然由地税部门征收就解决了中央与地方的税收矛盾并不是完全之策，地方政府也许会认为“营改增后税收任然由地方政府征收”这只是国家的一个权宜之计，因此还是另地方政府感到不安，同事也正如上面所述同一种税目两个部门征收，也许会影响到行政体制改革。
因此我建议直接全国国税部门与地税部门合并统一由国税部门征收所有税种，国家在根据历年来中央与地方总的税收比例进行分配，然后再反给地方政府，比如四川历年来总的税收收入为10000亿，其中中央占比为55%到60%之间，地税税收占45%到40%之间，那么就分配比例就可以定为地方42.5%,中央定为57.5%，然后国家在根据各个不同地方经济发展情况适当补助进行灵活处理。
参 考 文 献
《增值税暂行条例》
《增值税暂行条例实施细则》
《土地增值税暂行条例》
《土地增值税实施细则》
《中国财税史》
