“营改增”对房地产企业未来影响及对策分析

目录

摘要I

一、“营改增”政策概述1

二、目前我国房地产企业的发展现状2

（一）开发周期长2

（二）资金投资大2

（三）融资成本高2

三、“营改增”对房地产企业未来影响分析3

（一）增加房地产行业纳税出错率3

（二）房地产企业现金流量缩紧3

（三）房地产企业营业成本被提高4

（四）相关所得税核算方法发生改变5

（五）降低房地产企业的负税压力5

（六）增值税发票取得困难，进项税额的抵扣幅度小5

四、“营改增”政策下房地产企业的应对对策6

（一）加大企业财务管理人员的专业培训和能力提升6

（二）合理调控企业间的现金流动节奏6

（三）加强房地产行业监督管理7

（四）积极开展纳税筹划7

（五）及时获取增值税专用发票7

结论9

参考文献10

一、“营改增”政策概述

2012年，在政府持续对国内房地产市场进行宏观调控，房产市场火热不减的背景下，中央推出了“营改增”的新税收政策，即营业税改征政策。就过去而言，房产企业所承受的赋税种类不包括此类增值税，其主要针对交通运输业及部分服务行业进行征收。但是“营改增”政策实施以后，房产企业项目营业税项目将全部变更为征收增值税。中央将房产企业纳入增值税征收范围内，主要目的是为了凭借增值税只对产品或服务的增值部分进行征税的特点，避免房产项目中重复纳税的问题再出现，进而达到减轻房产企业的税负压力的目的。

对于房地产项目开发过程而言，我们知道其项目运行周期比较长，不管是从项目初期的土地拍卖、实地勘探、项目规划、土地拆迁还是建筑工程实施及后期的房产销售、装修及物业服务等一系列步骤完成都决定了房产企业在整个项目的成本输出要远远滞后于项目收益回报，但是在不同的项目进度阶段，所缴纳的税负是不同的，这样就导致房产项目过程除了必要的大量开发资金投入外，还需要负担大量的税负资金。在“营改增”政策实施以后，在项目开发过程中房产企业由于一直在正常运行，那么就必须缴纳对应的营业增值税。这样无疑对已经承受巨大税负压力的房地产企业又加大其资金压力。因此，从这点来看，“营改增”政策的实施短期上对房地产企业的发展及项目收益造成了一定的制约影响。而从长期影响的角度来看，国家将营业税征收改革为营业增值税，在一定程度上大大降低了税收的征收比例。因此，长远意义上“营改增”政策的实施有利于房产企业税负的降低及长足发展。