内 容 摘 要
我国2016年3月24日，由财政部、国家税务总局颁发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）文件，要求从2016年5月1日开始，在全国范围内的所有行业中全面推行“营改增”税务试点，这次试点将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业、酒店业、餐饮业全部纳入“营改增”范围内，并将企业名下新增的不动产所包含的增值税纳入抵扣范围，确保了所有行业在税负上面只减不增。从此营业税正式退出历史舞台，迎来更加规范的增值税制度。在“营改增”前房地产企业税制交易环节税种多，重复征税问题较为严重，一定程度上阻碍了房地产行业的发展。“营改增”后，该行业简易计税办法可以有助于房地产企业减轻税负，提升利润率。有利于调整房地产企业资产结构及商业地产的去库存化。同时，也要注意“营改增”可能会给房地产企业带来一定的税收风险。
[关键词]：1.营改增；2.房地产行业；3.税收要素；4.税负风险；5.税收筹划；
目录
导论................................................................6
一、研究背景......................................................6
（一）营改增政策..............................................6
（二）营改增的背景............................................7
（三）营改增的目的............................................7
二、房地产开发企业相关概念..................................... ...7
（一）房地产开发企业...........................................7
（二）房地产老项目.............................................7三、营改增对房地产税收因素的影响.................................8
（一）由价内税到价外税的转变...................................8
（二）房地产主要征税范围......................................9
（三）销售额的确认............................................9
1、一般计税方法下销售额的确认.............................9
2、简易计税方法下销售额的确认.............................9
四、营改增对房地产企业税负的影响.................................10
（一）营改增对房地产企业税收负担的影响........................10
（二）对发生的土地价款视为进项抵扣............................11
五、房地产为在“营改增”中的主要税务风险分析.....................12
（一）财务人员的业务水平风险..................................12
（二）税收政策的执行风险及应对................................12
（三）增值税专用发票取得及使用的风险..........................13
（四）上游建筑企业转嫁税负的风险..............................13
六、房地产业对“营改增”下税务风险的建议.........................14
（一）提高企业会计人才的队伍建设及业务水平....................14
（二）企业建立内部税务管理....................................15
（三）细化合同条款............................................15
七、结束语.......................................................16
