中国民间住房租赁市场的培育和管理

第1章  导言

1.1  问题的提出和选题意义

近几年来，住房问题已成为关系到老百姓安居乐业的重要社会问题之一。面对日渐高涨的房价，“住房难”问题再次凸显。尽管国家从各个层面进行市场调控，加大住房供给量，但住房问题没有根本性解决反而日渐严重。特别是从2009年末开始，中国主要一线城市房价再次攀升，以2010年上半年的市场表现来看，重点城市成交均价相比 2009 年、2008 年同期均大幅上涨，其中，深圳成交均价领涨全国，其次为北京、杭州，上涨幅度都在60%以上，明显高于去年的同期水平。

在高房价的背后，是住房供求的严重不平衡。中国现在的城市化进程速度很快，2009年其城市化率已经达到45.68%，平均年上涨一个百分点。这一个百分点就意味着将有1300万人涌入城市[ 按照通用的城市化率测算公式，城市化率等于城市人口数量占总人口比重。]，但每年中国的房屋供给却比较有限。这主要包括两方面原因，一是因为中国土地利用紧张，每年可供建设住房的用地数量有一定限度；二是住房建设周期较长，一般为一年左右，这就有一个供给滞后的问题。因此，房地产供给速度赶不上需求增长速度是中国房地产市场所有问题的总根源。正因为供求不平衡，所以才会导致房价持续高涨，调控效果十分有限，买房难成为社会性难题。而且，中国现在针对房地产的宏观调控政策主要是从调控需求入手，通过调节税率，各项信贷政策等抑制需求，从而达到供求平衡的效果。但这种调控只能对投机性住房需求有抑制作用，对于自主性住房需求则效力优先。所以通过历次调控政策的执行效果来看，并不理想。因此，单纯依托增加供给的老路是走不通的，只能从存量房中进行考虑，也就是通过开发与建设存量房市场来破解目前的购房难问题。