我国房价飙升的原因及分析

我国房价飙升的原因及分析

影响房价的需求因素从需求角度来看,影响因素主要有以下几种:一是商品本身的价格;二是消费者的偏好;三是消费者的收入,四是其他替代商品的价格;五是人们对未来的预期;六是消费者人数等。现阶段房价的一路高歌猛进,在房产商和有些专家看来,主要由消费者人数的持续增多支撑着,而消费者人数的持续增多又是由我国正处于城镇化加速发展阶段所导致的,并且这一阶段至少会持续二三十年。笔者并不否认城镇化加速发展带来的城市人口膨胀会加大对住房的需求,但是在这次的房价疯涨中,很显然这不是主要因素。因为在这短短的一年内,农村人口转移到城市的人数并没有明显增加,而且即便是人数增加了不少,他们也还没有实力去购买这动辄几十乃至上千万元的房产,另外,银行一般也不会贷款给他们。所以在上面列举的六个影响需求的主要因素中,笔者认为人们对未来的预期是这次房价上涨最主要的因素,其次是消费者的收入。对于一般商品的需求而言,商品本身的价格应该是最主要的影响因素。然而,如果人们对这种商品价格预期是上涨的话,那么人们就有忽略商品本身价格购买的意愿。商品的价格是围绕价值这一核心来波动的，这这种是我们从小就学习的经济学的核心。房地产的价值实际上包括了房产的价值和地产的价值。 房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的，是随着时间不断贬值的。地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销的，是可以通过评估和交易重新恢复和确认的。所以说房地产真正增值的是地产那部分。

从根本上说，房地产问题就是一个金融问题，其本质是金融，其形式是产业。做为一个产业，它必然存在一个行业周期性的变化，所以房地产业的价格也必定有涨有落，但问题的关键是这个过程要经历多长的时间。现在我就分别论述这些因素对其的影响。我们都知道，价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。理论上影响房地产市场供需关系的核心基础是居住需求，而投资需求是处于第二位的需求，套用哲学的词语来说，居住永远是第一性的，投资则是第二性的。