论情势变更原则在商品房预售合同中的应用

近几年，由于国家出台一系列缩紧的房地产政策导致市场出现了较大的波动，尤其是商品房的价格产生一定程度陡然的降低，由此，上海、北京及杭州多处城市出现售楼处闹事的现象。其中在一些房款的支付上及银行的贷款上，由于政策的限制，导致买家的负担加重，不堪额外压力的买家纷纷要求变更或解除商品预售房买卖合同。本文首先分析了情势变更及房屋预售合同的简要理论，然后分析了情势变更原则在商品房预售合同中适用的必要性，接着进一步探讨情事变更原则，重点论述了在商品房预售合同纠纷中适用情事变更原则的条件及适用该原则的效力，并通过主要国家及地区关于情势变更原则的立法例及对我国的启示，提出了对我国确立情事变更原则提出了立法建议，主张将情事变更原则明文入法，进一步完善合同法律制度。

【关键词】：政策；情势变更原则；权利；程序

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引言1

一、相关理论概述1

（一）情势变更原则的概念与性质1

（二）商品房预售合同的界定2

二、情事变更原则在房屋预售合同中的适用现状2

（一）情事变更原则在我国的立法现状2

（二）情事变更原则在房屋预售合同中的适用现状3

（三）商品房预售合同纠纷中适用情势变更原则的条件4

三、情事变更原则在房屋预售合同中适用中存在的问题6

（一）情事变更与不可抗力相混淆6

（二）适用情事变更的法律程序不完善6

（三）适用情事变更的审核程序过于严格7

（四）适用情事变更的法律后果不明确7

四、主要国家及地区关于情势变更原则的立法例及对我国的启示8

（一）英美法系关于情势变更原则的规定8

（二）大陆法系关于情势变更原则的规定8

（三）台湾地区关于情势变更原则的规定9

（四）上述国家及地区的立法对我国的启示9

五、关于在我国合同法中确立情势变更原则的几点建议10

（一）进一步完善合同法律制度10

（二）严格把握情势变更的构成要件10

（三）操作程序上,协调好各个环节10

（四）严格控制法官的自由裁量权11

结  语12

参考文献13

致谢14