商品房预售合同若干法律制度研究

商品房预售是融资与销售的结合，一方面帮助开发商解决了资金紧缺的问题，另一方面又满足了预购人的预期利益，实现了房屋销售市场的“双赢”。然而,因房屋预售制度是以将来存在的房屋为标的物,预购人与开发商订立预售合同时房屋尚在建造之中,基于信息不对称、经济实力不对等等原因，经常出现开发商利用虚假广告、欺诈行为等手段侵害预购人权益的现象。目前商品房预售过程中还存在着诸如国家监管机制不完善、预售资金监管不到位、预购人权益保护法律制度不健全、开发商法律责任承担不完善等问题。本文主要是通过对我国商品房预售制度中存在的法律问题进行阐述和分析，并借鉴其他国家比较好的法律规定，结合我国实际情况，进而提出相应的法律对策。

关键词　商品房预售 法律风险 完善措施

目    录

摘要I

引言1

一、商品房预售合同中的法律关系2

（一）商品房预售合同的定义2

1.商品房预售的概念2

2.商品房预售合同的概念2

（二）商品房预售合同的特点2

1. 商品房预售合同为要式合同3

2. 商品房预售合同的标的物为尚未建成的不动产3

3. 商品房预售合同是一种特殊的买卖合同3

4. 商品房预售人资质特定且要求严格4

（三）商品房预售合同的法律关系解析4

1. 预售人与预购人之间的商品房买卖合同关系4

2. 预售人、预购人、银行之间的贷款法律关系4

二、商品房预售合同的法律风险分析6

（一）预购人权益保护的法律风险分析6

1. 预购人遭受预售人的欺诈6

2.预购人遭受预售人的恶意行为6

3.利用预售合同的补充条款限制预购人的权利7

（二）商品房预售合同中的贷款法律风险分析8

1.预售人保证责任的问题8

2. 预售商品房预告登记的效力问题8

（三）商品房预售风险成因分析8

1. 房地产管理法中商品房预售款监管的法律空白8

2. 物权法中预告登记制度前提缺失9

3. 商品房预售市场信息共享机制不健全9

三、商品房预售合同制度的完善10

（一）完善商品房预售资金监管制度10

1.典型国家和地区预售资金监管模式借鉴10

2. 完善我国商品房预售款监督模式的构想10

（二）完善商品房预告登记制度11

1.预告登记制度要件缺失的补救11

2.明确商品房预告登记的效力11

（三）完善信息披露制度12

1.细化立法中信息披露的内容12

2. 建立信息披露专门监管机构及平台12

四、结语13

参考文献14

致谢15