论情势变更原则在商品房预售合同中的应用 (2)

近几年，由于国家出台一系列缩紧的房地产政策导致市场出现了较大的波动，尤其是商品房的价格产生一定程度陡然的降低，由此，上海、北京及杭州多处城市出现售楼处闹事的现象。其中在一些房款的支付上及银行的贷款上，由于政策的限制，导致买家的负担加重，不堪额外压力的买家纷纷要求变更或解除商品预售房买卖合同。本文首先分析了情势变更及房屋预售合同的简要理论，然后分析了情势变更原则在商品房预售合同中适用的必要性，接着进一步探讨情事变更原则，重点论述了在商品房预售合同纠纷中适用情事变更原则的条件及适用该原则的效力，并通过主要国家及地区关于情势变更原则的立法例及对我国的启示，提出了对我国确立情事变更原则提出了立法建议，主张将情事变更原则明文入法，进一步完善合同法律制度。

关键词：情势变更原则；商品房预售合同

目        录

引言1

一、相关理论概述2

（一）情势变更原则的概念与性质2

1.情势变更原则的概念2

2.情势变更原则的性质2

（二）商品房预售合同的界定2

1.商品房预售合同的涵义3

2.商品房预售合同的性质及特征3

二、情势变更原则在商品房预售合同中适用的必要性4

（一）有利于保护交易安全，促进商品房的流转4

（二）司法审判实践的需要4

（三）促进经济秩序合理化运作4

三、情势变更原则在商品房预售合同纠纷中的适用6

（一）商品房预售合同纠纷中适用情势变更原则的条件6

1.须有情势变更的客观事实6

2.情势变更须发生在商品房预售合同成立后至履行完毕前6

3.情势变更是双方当事人缔约时所不可预见的7

（二）商品房预售合同纠纷中适用情势变更原则的法律效力8

1.再交涉义务8

2.合同的变更8

3.合同的解除8

四、国外关于情势变更原则的立法及对我国的启示10

（一）英美法系关于情势变更原则的规定10

（二）大陆法系关于情势变更原则的规定10

（三）上述国家及地区的立法对我国的启示11

五、关于确立情势变更原则在商品房预售合同中的几点建议12

（一）进一步完善商品房预售合同法律制度12

（二）严格把握情势变更的构成要件12

（三）操作程序上,协调好各个环节12

（四）严格控制法官的自由裁量权13

结  语14

参考文献15

致谢16