论商品房预售制度缺陷和买受人权利保护

我国自1994年国务院颁布《中华人民共和国房地产管理法》以来，以法律的形式确定了实行商品房预售制度。城市房屋的供应结构已从国家包办分配发展为以商品房预售为主。但由于制度不完善引发的“一房多卖”、“烂尾楼”等事件也暴露出了监管不完善、维权困难等问题。住房作为民生问题的重中之重，承载着消费者超越一般消费品的功能和期待。而预售商品房消费者相比普通消费者，其弱势状况更为突出。笔者认为通过对商品房预售制度缺陷的研究探索买受人权益保护，对于维护弱势群体的合法权益，促进我国房地产行业健康发展有重要意义。

关键词　商品房预售；监管；信息披露；惩罚性赔偿

   

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引言1

一、我国商品房预售所存在的问题3

（一）开发商恶意欺诈虚假宣传3

（二）信息不对称导致买受人购房决策盲目4

（三）预售商品房资金被挪用造成工程烂尾4

（四）商品房预售合同对买受人权益保护不足，导致维权困难4

（五）补偿性赔款不足以抵消房价涨幅的损失5

二、我国商品房预售制度所存在的缺陷6

（一）对商品房虚假宣传的监管缺失6

（二）缺乏实时商品房信息披露，易被开发商打时间差6

（三）资金监管机制不完善，各方法律责任不明确7

（四）《消法》对商品房的排除，配套立法缺失7

（五）对商品房消费者权益的司法保障力度不强7

三、完善商品房预售制度和买受人权利保护的法律思考9

（一）建立健全房地产行业准入与退出机制，启动信用跟踪管理9

（二）完善广告预审制度和信息披露制度9

（三）完善资金监控并督查工程进度9

（四）明确商品房买受人的普通消费者主体地位，完善配套法律10

（五）完善相关法律中的惩罚性赔偿制度10

参考文献11

致谢12