商品房预售制度的法律问题研究

摘要1

一、商品房预售制度的概况2

（一）商品房预售制度的含义2

（二）商品房预售制度的法律性质2

1.商品房预售是房屋买卖合同行动2

2.商品房预售是远期交易行为2

3.商品房预售是本约合同2

4.商品房预售不是一种附期限的法律行为3

二、国内商品房预售制度的来源及现状3

（一）国内预售制度来源3

（二）商品房预售制度在我国的发展4

三、当前我国商品房预售制度存在的问题5

（一）行政监管薄弱5

（二）预购款项被挪作他用6

（三）预购人将承担更多的风险6

（四）预售制度将风险转嫁给银行6

四、完善我国商品房预售制度的思考7

（一）完善房地产市场准入和退出的机制7

（二）健全信息披露监管机制7

（三）实现第三人监管7

（四）建立风险分担机制8

五、结语9

参考文献10

致谢11

摘要

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。它对于国内房地产业发展起着加速资金周转、提高资金使用效率、降低开发成本的重要作用。由于自身存在的一些缺陷以及管理机制的问题，目前预售制度遭遇到了前所未有的质疑和指责。本文希望通过对商品房预售制度在理论的研究，从而在政府部门如何依法加强对商品房预售人的监管、帮助、引导等方面进行探索，以期对商品房预售市场的稳定、繁荣发挥绵薄之力。本文在结构上分为三部分。论文第一部分为商品房预售的理论。主要介绍了商品房预售制度的涵义、性质、以及实施条件等基本情况。第二部分为国外商品房预售制度的借鉴，主要介绍了美国、日本和德国预售制度的发展与现状，总结他们的经验，找到我国可以予以借鉴的地方。第三部分为我国商品房预售制度的问题及缺陷。第四部分通过比较国内外预售管理机制和思路上的不同之处，提出了完善预售管理的一些新的政策建议。

关键词　商品房；预售制度；监管；建议