摘要
营业税改征增值税（以下简称“营改增”）是继我国生产型增值税向消费型增值税改革的又一项重大发展，是我国新时期财税体制深化改革的象征，它标志我国税收体系正朝着税种单一化、税收结构合理化和税收体系国际化方向发展。笔者在此对房地产行业在实施“营改增”之后的税收情况作了情况分析，将税务理论知识和企业涉税实际结合起来。本文以恒大房地产公司为例，通过对公司运作状况的分析，结合“营改增”政策的施行和当代房地产行业的发展，对恒大房地产公司的税务的影响进行分析，并根据恒大房地产公司出现的问题提出有效合理的建议，让恒大房地产公司能够适应“营改增”政策。
关键词 营改增；房地产行业；税务
绪论
一、营改增政策实施的背景
（一）营改增的实施背景
“营改增”是我国“十二五规划”纲要时期（2011--2015）期间国家制订的重大税制改革措施，目的是为了优化税制结构，避免重复征税，促进第三产业的快速发展，提升企业的核心竞争力，实现国民经济与社会的健康发展。营业税与增值税作为我国流转税中的两大主要税种，占据了我国税收收入很大的比重，然而，以营业额全额作为课税对象征收的一种商品劳务税的营业税，具有多次重复征税的坏处，这加重了我国交通运输业、建筑业以及服务业等行业的税收，不利于行业的发展，而增值税作为“中性税种”，是以增值额为依据计税征税的，虽然“环环计税征税但层层抵扣”，在一定水平上可以避免反复征税，但两税同时实施与国际税收制度的整体发展趋向不符合。根据国务院的政策，从2012年1月开始，“营改增”政策在上海开始拉开序幕，最先进行营改增政策的税制改革。随着上海和其他几个省市的“营改增”的实施，有关理论和实际经验已经成熟，所以国务院决定，将“营改增”改革推广至全国。在“营改增”这一政策在2015年逐步完成的情况下，作为国名经济的支柱产业，我国房地产行业所面临的环境也发生了很大的变化。本轮税制改革，将让我国经济发展方式由粗放型转为节约型，对“大而全”及“小而全”向专业化方向发展有重大的推动作用，使我国经济结构可以得到更进一步的发展。但是，有些地区部分企业反映，在本次“营改增”的推行中，他们的税负没有下调，还增多了，房地产开发企业正是这类企业的代表。
（二）营改增对房地产企业的大体影响
从2012年1月1日上海市进行“营改增”试点工作以来，“营改增”在有些地区行业已经逐步分批推行快两年了，然而根据颁布的“十二五规划”关于税制改革的总体方针，建筑和房地产行业也开始进行“营改增”的税制改革，针对建筑房地产业的相关改革方案也渐渐实施。“营改增”政策在税收和经营成本这两个方面对房地产开发企业在开发建设阶段、转让销售阶段和持有自营阶段，这三个阶段都有涉及到营业税征税的问题，大体表现在：开发建设阶段提供建筑业应税劳务，按照营业税率3%计征；在转让和销售阶段转让无形资产、销售不动产都按照转让和销售的所有收入减去其他建筑物与构筑物减去土地使用权或者不动产的受让或者购置原价后的余额作为营业额的5%税率计征营业税；在持有自营阶段的期间如果要出租房地产，需要按照租赁服务业5%的税率计征营业税。税率由原先的3%-5%的营业税税率上升到现在的11%-17%的增值税税率，税率有了大幅度的上升，需要同时考虑到企业的成本税金的变化对企业所得税的纳税方面影响，但是由于以上的影响都是系统性的，所以“营改增”政策的实施对房地产开发企业总的税收负担与经营成本的具体影响是减轻还是加重仍然需要取决于税制改革对房地产和与其相关行业的具体改革措施（特别是适用税率和抵扣机制的措施）。
二、实施营改增对恒大房地产公司的税负影响
（一）增值税进项税额抵扣难度增大
中国恒大集团的辖下控股集团是恒大地产集团有限公司，房地产公司是恒大集团的地产贸易主体，于1996年6月24日成立于广州，当时的注册资本是338383.8383万人民币。2016年，恒大房地产公司交出了一份让人觉得很吃惊的成绩单，在2016年全年销售额、销售回款、现金余额全部都突破了3000亿元，在1月6日，公告显示，中国恒大在2016年全年实现销售额3733.7亿元，同比增长85.4%完成了2016年上调后3000亿年度目标的124.5%；销售面积4469万平方米，销售额均价8355/平方米元。2017年3月28日处于行业首位，2016年业绩报告披露显示，公司总资产规模达到1.35亿，同比增长了78.4%。营业收入达到2114.4亿、核心业务利润约208.1亿，均录的大幅度增长。同时，公司凭借3734亿的销售金额，成为国内排名第一的房企，成功帮助就业170多万人，纳税334亿；而2015年恒大完成合约销售额2013亿，同比增长了53.1%，完成1500亿年度目标的134.2%，完成上调后1800亿年度目标的111.9%，目标完成率位居全国第一，纳税额超过200亿，但在“营改增”实施之后，如果在房子的售价不上升的情况下，毛利润越高，增值税的税负也会随之越高。
在我国，目前企业增值税的计算方法是国际上普遍采用的购进抵税法，计算的公式为：当期增值税应纳税额=当期增值税的不含税销售额*商品或者劳务适用的增值税适用税率-当期购进商品或者劳务的增值税进项税额。而营业税的计算公式为：应交营业税=营业额*营业税税率。例如，之前是不含税营业收入，现在变成含税收入（之前卖10000元/每平方，卖了一平方你的收入是10000元，但如果现在还是卖10000元/每平方的话，收入就需要按照10000/（1+11%）去算，而且，从各大城市的房屋成交面积来看，在这种形势下，提高房屋的价格也是不太现实的，而从另一方面来看，收入下降的房地产企业还可能会面临成本的上升。但是，收入下降，成本上升，却不一定会影响到企业的利润，如果要影响企业的利润，关键要看增值税的税率，例如：房地产企业收入为1000万元，税金及附加56万元，营业成本700万元，那么毛利润就是244万元。“营改增”实施后，如果房地产的收入就变为为1000/(1+11%)=900.9万元，毛利润保持不变的情况下，抵扣率就需要达到7.02%。
企业财务管理的难度增大
在“营改增”政策实施后，企业的办税来往地点由地方税务局转为国家税务局，纳税申报系统等业务也出现了较为明显的改变，为了应对新的税务情形，企业的管理方式也需要进一步的提升。因为企业的管理水平越高，对增值税抵扣等要素管理的完善也就越能够帮助企业降低综合税负，所以企业需要自上而下的加强重视，加强相关的培训工作，财务人员要对“营改增”政策相关的方面达到充分的熟悉，对应的调整会计核算方法，提高会计核算水平，其他相关部门要相应配合，制订相关的制度，特别是在政策实施初期要制订出过渡期工作的制度，使企业的进项税额能够得到有效抵扣，做好相应的税务工作，尽可能的取得可抵扣的增值税发票；为了降低企业的税负，企业需要对于发生的每一项成本进行树规划。整体来看，“营改增”会提升房地产行业的规范化操作程度，理顺房地产的增值税抵扣链条。因为“营改增”的税制改革触及到企业的方方面面，所以需要企业领导、相应的人员提前筹划、各方面考虑、积极应对，让“营改增”能在房地产企业平稳过渡。房企业经营者要高度重视这一变化，进一步提高房地产开发企业的财务管理水平，完善财务管理部门的设置，整合房地产企业的财务部门和税务部门，共同制定有效的措施，特别是完善房地产开发企业的增值税会计核算以及流程，发票以及申报管理及流程，定价策略以及增值税的主要税务以及会计处理等工作流程，以确保房地产企业的长远发展。
三、实施营改增之后恒大房地产公司税负的影响因素
（一）实际税负
房地产行业的主营业务，一般有销售房地产和物业管理这两个方面，在“营改增”之前，涉及房地产开发企业的税费由11种。其中，营业税、土地增值税和企业所得税是房地产企业的三大税种，“营改增”之后，增值税就取代了营业税，成为房地产企业的三大税种之一。房地产企业销售不动产和服务业都是5%的营业税率，而在“营改增”之后，如果要分析征收增值税对房地产行业的影响，那就要对营业收入、营业成本中可抵扣项目和营业税金及附加进行分析，在流转税中，应交增值税进项税额取决于当期增值税进项税额，大于销项税额的不但不用缴纳增值税，还可以结转到下期进行续抵扣，但在成本中，购置出让土地时，因为地方政府不是企业身份没有办法开出增值税发票，所以不能产生进项税额抵扣。据推测，“营改增”前后的均衡毛利润大约是56%，大部分的房地产企业的毛利润都在均衡点之下，所以“营改增”对很多房地产企业来说是减轻了税负，但是也对房地产企业的财务管理提出了更高的要求。由于营业税是价内税，缴纳营业税的纳税人，其营业收入包括营业税，并且应缴纳的营业税税款是营业税金及附加的组成部分，它属于企业在计算应交企业所得税时，税前的扣除项目之一；而增值税属于价外税，缴纳增值税的纳税人，它的营业收入是不包括增值税销项税额的。
（二）税率的变化
“营改增”的实施由营业税改为增值税，其他的税种不变，税率也由之前的营业税的5%改为现在增值税的11%。而税率作为房地产“营改增”的核心环节，若单单从税率这一个方面来看，税率上有了较大的提升，但是由于增值税存在抵扣链条，只对增值税征税，而营业税是按照全额计算缴纳税金的，营改增之后，可以扣除一些成本和部分费用，所以从理论上来讲，最后会降低税负，但如果房地产企业没有办法取得足够的增值税专用发票，那么最终就会导致企业的税负增加，而且房地产行业在实际操作中，主营业务成本有些是无法抵扣的，所以并不能像理论上说的会降低税负。
四、实施营改增后度恒大房地产公司税务状况的建议
（一）加强企业内部的管理，规范企业的经营方式
恒大在中国有员工8000多名，其中92%以上工程技术及管理人员都是大学本科以上学历，恒大集团下属恒大地产集团旗下房地产开发公司，拥有中国一级开发资质，而且恒大地产集团旗下的建筑工程公司，也拥有中国房屋建筑施工总承包一级综合能力过硬的专业化队伍。管理者是企业的主线，他会直接影响到企业战略执行的情况和企业的前途发展，恒大采用的是国际先进的管理方法，在结合多年的实践经验，建立了董事局、集团高管、地区公司高管三级管理体系，在企业运营上采用集团化紧密型管理模式，由集团总部对地区公司进行管理。营改增之后，在实际经营过程中，企业管控水平对企业业绩影响更为明显。一方面，能否从上游取得足额克抵扣的增值税发票从而进行最大化的进项税额抵扣是房地产企业面临的重要问题，而建筑企业由于人工成本较高，导致建筑成本增加；另一方面，加强税负转嫁能力也是房地产企业降低税负的重要手段，这就要求企业加强与上下游企业的谈判和议价能力。所以拥有丰富和稳定的管理团队很是必要，使用集团化紧密型管理模式以及先进的企业文化，大大的提升恒大的执行力和抗风险能力，使恒大成功实现快速稳健发展。
（二）注重培养税务人才，做好税收筹划
面对“营改增”政策的实施，恒大要增强决策管理人员的税务风险意识，充分认识税务风险的后果，端正诚信纳税，合法纳税的观念，绝对不能抱有叫侥幸心理，投机取巧，偷税逃税；从制度上，建立起健全风险内控体系，通过施行风险管理的基本流程，竖立涉税风险控制点。重视有关税收的法律法规、相关政策的学习和任职学习税务会计的职能、分类、核算方法；负责税务的会计人员要时刻关注税收政策的变动，及时收集和对比信息，建立健全有关的信息交流传递制度，对相关的政策进行深入研究，正确理解，结合企业实际，正确利用税收政策，降低税收成本。恒大房地产企业在成本方面要进行控制，发生业务时全过程的进项税额要控制。在财务系统、销售系统、成本系统、费用系统以及收付款模块都需要进行价税分离，控制每一环节增值税，构造合理的内部交易，要尽量取得可抵扣的增值税发票，这需要房企和正规的供应商和建筑企业合作，同时注意合作商是否具有增值税纳税人资格，相应的扣减税率是多少，提前做好税收筹划。恒大房地产企业还可以增加对精装房的投资，它有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣，这样可以降低企业的税负，增加企业盈利空间；杜绝出现在原材料采购环节和接收劳务过程中不开发票的情况，提高工程决算的管理力度，及时与施工企业进行工程决算，及时取得发票，不拖延，提高会计核算质量，做到笔笔账目都有正当合法的原始依据，坚决做到没有发票不抵扣，提高会计核算的及时性。拥有中国一级资源的恒大房地产企业在成本方面要进行控制，采购规划、签订合同、付款必须都遵循合同，加强企业内部的管理，同时考虑不同税率发票的开票是否符合合同和税法的规定，规范企业的经营方式。在必要时可以聘请专业的税务事务所给予协助，构建和谐的税企关系。
五、小结
总体看房地产企业的发展，“营改增”政策的实施企业与税务机关需要建立顺畅的沟通互动机制。企业要想使得税负最小化，一定要在现行的政策下进行合理合法的税收筹划，才能使企业的经济效益得到最大限度的发展。作为国民经济主导型产业的房地产行业被纳入“营改增”的范围后，虽在征收增值税之后可以在一定程度上消除重复缴纳税款，但由于房地产企业抵扣的增值税进项税额有些尚未确定是否可以抵扣，所以仍存在较大的税负变动风险。
致谢
本文是在孙老师的耐心指导下完成的。孙老师对我们孜孜不倦的指导。他渊博的知识和缜密的思维给了我深深的启迪。同时，在此次毕业设计过程中我也学到了许多了关于房地产方面的知识，买房技能有了很大的提高。
另外，我还要特别感谢同班同学对我论文写作的指导，她为我完成这篇论文提供了巨大的帮助。使我得以顺利完成论文。
最后，再次对关心、帮助我的老师和同学表示衷心地感谢!
参考文献
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