摘要
近年来，房地产市场正发生深刻而急剧的变化，经过一系列的行政性调控手
段并未取得实际效果之后，政府试图改变行政主导模式为市场主导模式，2014
年政府工作报告未提及房地产调控，而是重点部署保障房建设，为近十年来首次。与此相反，房地产市场“税”意渐浓，2013 年央视两次“曝光”全国知名上市房企土地增值税巨额欠税风波，虽都以主管当局出面“正名”而告一段落，但可以想见，社会舆论的猜疑，主管当局的压力，即将转化成土地增值税征管政策收紧、执法力度强化的动力，土地增值税全面清算，再次成为悬在开发商头上的利刃。新一轮的博弈已经展开，结合公司战略管理，筹划土地增值税清算，最大限度降低税负，合理延迟清算纳税，是每个规模房企面临的现实而紧迫课题。
本文借鉴国内外税务筹划的前沿理论，第一章为文献综述，介绍了国内外的研究成果，并对税务筹划的含义及理论进行系统阐述，作为本文论述的理论基石。第二章对土地增值税纳税筹划的基本方法，影响土地增值税的要素做了详细的分析，为土地增值税筹划方法的提出作了很好铺垫。对房地产开发流程中的几个重要环节，结合每个阶段战略管理的要点，归纳和总结了与之相配套的三大筹划方法，每一方法力求从定义、政策分析、适用条件加以剖析，辅之以案例说明，系统全面地总结了各开发阶段土地增值税的主要筹划方法。第三章则以所在公司为案例，借助原始数据和资料，综合运用上述方法，详细计算了筹划前后土地增值税税负差异，从公司净收益的角度全面评价和实证分析，得出筹划后综合收益最大化的结论，一并提出可能存在的风险和防范措施，全过程最大限度贴近实战。第四章得出了本文的研究结论，指出了本文的瑕疵和待提升之处，对未来筹划研究作了预期和展望。
笔者认为，尽管国外开展土地增值税清算的情况并不普及，国内又面临“营改增”的压力，但由于国内土地政策和房地产市场的特殊性，在政府放开行政调控的趋势下，土地增值税作为有效的税收调控手段，仍将长期存在。同时基于政府尤其是地方政府对土地及房地产财政的依赖，房地产市场健康、平稳发展符合各方利益需求，不多的税收优惠政策不能轻易取消，清算政策的不确定性也将长期存在，税收筹划仍将保持一定空间。遵循各阶段项目开发的特点和规律，保持筹划的前瞻性和灵活性，发掘与之存在内在联系的有效筹划方法，加以综合运用和全过程管理，从而有效降低税负，找到税收和利润增长的平衡点，为股东创造最大价值，为国家持续增加收入，最终达到经济和社会效益的最大化。
关键词 ： 房地产 土地增值税 纳税筹划
目录
摘要I
引言：谈及房地产企业土地增值税税收筹划的发展及研究1
一、土地增值税文献综述和税收筹划的相关理论2
（一）文献综述2
1.国内文献综述2
2.国外文献综述2
（二）税收筹划的相关理论2
1.税收筹划的含义2
2.土地增值税含义及相关理论2
二、土地增值税纳税筹划技术3
（一）基本计算方法3
（二）影响土地增值税的要素3
（三）项目立项阶段纳税筹划3
1.立项筹划法.3
2.可售面积筹划法.3
3.红线外成本筹划法.3
（四）项目开发阶段纳税筹划3
1.费用分摊筹划法.3
2.营销设施筹划法.3
3.利息支出筹划法.3
（五）项目销售阶段纳税筹划3
1.税率临界点筹划法.3
2.收入分散筹划法.3
三、ZL置业有限公司概况及土地增值税税收4
（一）ZL置业有限公司概况4
1.ZL置业有限公司发展目标及纳税情况4
2.ZL置业有限公司土地增值税管理现状4
（二）ZL置业有限公司开发的YH项目土地增值税筹划方案4
1.变分期为整体清算4
2.费用位移4
3.车位筹划4
4.内部交易定价4
四、结论5
（一）研究结论5
（二）研究中不足与展望5
参考文献8
致谢9
